The betLa apuesta
Mercedes-Benz Places is a 67-storey, 791-condo Brickell tower whose entry studios ask $1,669 a foot, 31 percent above the $1,276 that Brickell condos delivered since 2023 resell for this year. The brand and the 130,000 sf of amenities are real. What decides it is the money: J.P. Morgan's $860M construction loan is at term sheet, not closed, after a 2026 foreclosure suit on the land loan. The buy signal is that closing.
Mercedes-Benz Places es una torre de 67 pisos y 791 condominios en Brickell cuyos estudios de entrada piden $1.669 el pie, un 31 por ciento por encima de los $1.276 a los que se revenden este año los condos de Brickell entregados desde 2023. La marca y los 130.000 sf de amenidades son reales. Lo que decide es el dinero: el préstamo de construcción de $860M de J.P. Morgan está en carta de términos, no cerrado, tras una demanda de ejecución sobre el préstamo del terreno en 2026. La señal de compra es ese cierre.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33130, 33131, 33129 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $500,000 – $1M$500.000 – $1M | 449 | $650,000 | $602 |
| $1M – $2M$1M – $2M | 197 | $1,295,000 | $795 |
| $2M – $3.5M$2M – $3,5M | 47 | $2,425,000 | $1,065 |
Absorption and timingAbsorción y calendario
Brickell (33130, 33131, 33129) closed 693 homes across this building's three bands in the last twelve months, so 791 condominiums are 1.1 years of that market, delivered at once into a submarket already carrying 17.4 months of inventory. Launch demand was real: SERHANT. reported 100 units reserved in four days. What the MLS shows since is slower: the 11 active listings have been open 416 to 791 days, with 6 more pending. The presold percentage is not published, and that is a finding.
Brickell (33130, 33131, 33129) cerró 693 viviendas en las tres bandas de este edificio en los últimos doce meses, así que 791 condominios son 1,1 años de ese mercado, entregados a la vez en un submercado que ya tiene 17,4 meses de inventario. La demanda del lanzamiento fue real: SERHANT. anunció 100 unidades reservadas en cuatro días. Lo que muestra el MLS desde entonces es más lento: las 11 fichas activas llevan entre 416 y 791 días publicadas, y hay 6 más pendientes. El porcentaje prevendido no está publicado, y eso ya es un dato.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33130, 33131, 33129 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33130, 33131, 33129 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33130, 33131, 33129 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33130, 33131, 33129 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
| 2024 | 5 | $1,628 |
| 2025 | 33 | $1,172 |
| 2026 | 25 | $1,276 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
A brand premium of about 30 percentUna prima de marca de alrededor del 30 por ciento
Under $1M, Brickell closes at $602 a foot, mostly older stock. The fair benchmark is new construction: 25 resales this year in Brickell condominiums built since 2023, median $1,276. The studios ask $1,643 to $1,669, the one-bedrooms $1,673 to $1,974, so the premium for the name is about 30 percent. Studios launched from $550,000 in 2024 and Tower 2 studios list at $755,900 today. Two listings show 582 sf on a two- and a three-bedroom ($3,291 and $5,296 a foot): data errors, ignore them.
Por debajo de $1M, Brickell cierra a $602 el pie, sobre todo producto antiguo. La referencia justa es la obra nueva: 25 reventas este año en condominios de Brickell construidos desde 2023, mediana de $1.276. Los estudios piden entre $1.643 y $1.669 y los un dormitorio entre $1.673 y $1.974, así que la prima por el nombre ronda el 30 por ciento. Los estudios se lanzaron desde $550.000 en 2024 y los de la Torre 2 están hoy a $755.900. Dos fichas indican 582 sf en un dos y un tres dormitorios ($3.291 y $5.296 el pie): son errores de datos, ignórelos.
On the MLS todayHoy en el MLS
11 listings at this address are Active right now, pulled 2026-10-15. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
11 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-15. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2-1805 | 0/1 | 453 sf | $755,900 | $1,669 | $1,336 | 484 |
| T2-1616 | 0/1 | 472 sf | $775,500 | $1,643 | $1,336 | 426 |
| T1-3607 | 1/1 | 830 sf | $1,455,500 | $1,754 | $1,336 | 782 |
| T1-3217 | 1/1 | 912 sf | $1,525,500 | $1,673 | $1,336 | 416 |
| T1-5610 | 1/1 | 803 sf | $1,585,500 | $1,974 | $1,293 | 781 |
| T1-3814 | 2/2 | 582 sf | $1,915,500 | $3,291 | $1,336 | 416 |
| T1-6402 | 2/3 | 1,332 sf | $2,349,050 | $1,764 | $2,145 | 791 |
| T2-6003 | 2/3 | 1,321 sf | $2,798,775 | $2,119 | $1,718 | 494 |
| T1-3816 | 3/3 | 1,640 sf | $2,998,275 | $1,828 | $2,640 | 791 |
| T2-4209 | 3/3 | 582 sf | $3,082,275 | $5,296 | $1,336 | 426 |
| T2-3801 | 3/4 | 1,958 sf | $3,260,775 | $1,665 | $1,718 | 494 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 5 photographs carried on MLS listing A11740943 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 5 fotografías de la ficha MLS A11740943 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $755,900 at 4.5% simple, 30 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $755,900 al 4.5% simple, a 30 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $75,590 | $75,590 | 30 mo | −$8,504 |
| At groundbreaking (assumed standard)Al inicio de obra (estándar asumido) | 10% | $75,590 | $151,180 | 27 mo | −$7,653 |
| At top-off (assumed standard)Al remate de estructura (estándar asumido) | 10% | $75,590 | $226,770 | 12 mo | −$3,402 |
| At closingEn el cierre | 70% | $529,130 | $755,900 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $755,900 | −$19,559 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $19,559, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $19,559, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 453 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 453 sf.
| HOA at $1.5/sf/monthGastos de comunidad a $1,5/sf/mes | −$8,154 |
| Property tax at 2.02% of $755,900Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $755,900 | −$15,269 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,631 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$25,054 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
Three things before any deposit. First, written confirmation that the J.P. Morgan loan has closed and the Cottonwood suit is settled. Second, where deposits are held and on what terms until then; the schedule is not published, so the carry above assumes the Miami standard 10/10/10/70 over 30 months. Third, the rental rule: the broker inventory sheet lists a six-month minimum, so this is a long lease or a residence, never nightly income. The dues on the listings are a flat $1,336 placeholder, not a budget.
Tres cosas antes de cualquier depósito. Primero, confirmación por escrito de que el préstamo de J.P. Morgan ha cerrado y la demanda de Cottonwood está resuelta. Segundo, dónde se guardan los depósitos y en qué condiciones hasta entonces; el calendario no está publicado, así que el coste de arriba asume el estándar de Miami 10/10/10/70 a 30 meses. Tercero, la regla de alquiler: la hoja de inventario de broker indica un mínimo de seis meses, así que esto es un arrendamiento largo o una vivienda, nunca ingresos por noches. Los gastos de comunidad de las fichas son un valor fijo de $1.336, no un presupuesto.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | Not closed. J.P. Morgan leads a $1.11B package, an $860M construction loan plus about $250M of C-PACE from Nuveen Green Capital; term sheets are signed and closing is expected by year end (Commercial Observer, 30 September 2026). The 2022 $86M Maxim land loan matured unpaid in January 2025; Cottonwood bought it and sued to foreclose in April 2026, and JDS countersued in May.Sin cerrar. J.P. Morgan lidera un paquete de $1.110M: un préstamo de construcción de $860M y unos $250M en C-PACE de Nuveen Green Capital; las cartas de términos están firmadas y se espera el cierre antes de fin de año (Commercial Observer, 30 de septiembre de 2026). El préstamo de terreno de $86M de Maxim, de 2022, venció sin pagarse en enero de 2025; Cottonwood lo compró y demandó la ejecución hipotecaria en abril de 2026, y JDS contrademandó en mayo. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | 2028 per the broker inventory sheet; the 2024 launch targeted 2027. No date has been restated since the financing stalled, so treat 2028 as the earliest date rather than a schedule.2028 según la hoja de inventario de broker; el lanzamiento de 2024 apuntaba a 2027. No se ha anunciado otra fecha desde que se atascó la financiación, así que 2028 es la fecha más temprana posible y no un calendario. |
| DeveloperPromotor | JDS Development Group (Michael Stern), with Jeffrey Soffer's Fontainebleau Development as co-developer since 2026. Mercedes-Benz licenses the brand, SERHANT. leads sales.JDS Development Group (Michael Stern), con Fontainebleau Development de Jeffrey Soffer como codesarrollador desde 2026. Mercedes-Benz cede la marca y SERHANT. lleva las ventas. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed with a 6-month minimum stay (broker inventory sheet, read 17 September 2026)Comercializado con estadía mínima de 6 meses (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
RecommendationRecomendación
Wait for the loan to close, then negotiateEspere al cierre del préstamo y luego negocie
The product is strong and the brand sells: 100 units in four days at launch, Fontainebleau now beside JDS, and J.P. Morgan leading a $1.11B package. But the construction loan is not closed and the land loan went to foreclosure in 2026. Until the money closes, delivery is a plan, not a schedule.
When it closes, look at the one-bedrooms near $1,670 a foot, about 30 percent over delivered Brickell stock, and negotiate from the 17 months of inventory around the building. Until then, any deposit should be refundable or held in escrow.
El producto es sólido y la marca vende: 100 unidades en cuatro días en el lanzamiento, Fontainebleau ahora junto a JDS y J.P. Morgan al frente de un paquete de $1.110M. Pero el préstamo de construcción no está cerrado y el del terreno llegó a ejecución hipotecaria en 2026. Hasta que el dinero cierre, la entrega es un plan y no un calendario.
Cuando cierre, mire los un dormitorio cerca de $1.670 el pie, alrededor de un 30 por ciento por encima del producto entregado en Brickell, y negocie apoyándose en los 17 meses de inventario que rodean al edificio. Hasta entonces, cualquier depósito debería ser reembolsable o quedar en custodia.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
The full file on Mercedes-Benz Places MiamiEl expediente completo de Mercedes-Benz Places Miami
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- What a preconstruction deposit costs to holdCuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- Commercial Observer, Mercedes-Benz Miami project's $1.1B financing package (Sep 2026)
- Bisnow, Michael Stern fires back at lender in fight for Mercedes-Benz-branded project (May 2026)
- The Real Deal, Mercedes-Benz Places coverage
- duPont Registry, Mercedes-Benz expands Miami project with Tower 2 (Feb 2025)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-15. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-15. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.