The betLa apuesta
One Twenty Brickell is the PMG formula in central Brickell: 266 furnished residences, each sold with a deeded office suite you can rent on its own, financed by a $413M Ares and Monarch loan and sold out in August 2025. The developer has nothing left. Two doors remain: an assignment from an original buyer now, near the 2024 launch list, or the closing wave in 2028.
One Twenty Brickell es la fórmula de PMG en pleno Brickell: 266 residencias amuebladas, cada una vendida con una oficina escriturada que puede alquilarse por separado, financiadas con un préstamo de $413M de Ares y Monarch y vendidas en agosto de 2025. Al promotor no le queda nada. Quedan dos puertas: una cesión de un comprador original hoy, cerca de la lista de lanzamiento de 2024, o la ola de cierres de 2028.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33130, 33131 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $500K – $900K$500.000 – $900.000 | 362 | $640,000 | $610 |
| $900K – $1.6M$900.000 – $1,6M | 139 | $1,195,000 | $785 |
Absorption: the closing waveAbsorción: la ola de cierres
Across 33130 and 33131, 362 homes closed at $500K to $900K and 139 at $900K to $1.6M in the last twelve months. 266 units is about six months of that flow, a light load for a submarket this deep, and the developer's own absorption is finished. The two postcodes carry 17.8 months of supply and ask $707 a foot against $604 paid, but that is older stock. The real competition at delivery is furnished nightly product: 29 listings at The Crosby and 24 at 501 First today.
En 33130 y 33131 cerraron 362 viviendas entre $500.000 y $900.000 y 139 entre $900.000 y $1,6M en los últimos doce meses. Las 266 unidades son unos seis meses de ese flujo, una carga ligera para un submercado tan profundo, y la absorción del promotor ya está hecha. Los dos códigos postales acumulan 17,8 meses de inventario, con precios pedidos de $707 el pie frente a $604 pagados, pero es producto antiguo. La competencia real en la entrega es el producto amueblado por noches: hoy 29 fichas en The Crosby y 24 en 501 First.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33130, 33131 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33130, 33131 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33130, 33131 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33130, 33131 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
| 2024 | 4 | withheld, 4 salesomitido, 4 ventas |
| 2025 | 32 | $1,175 |
| 2026 | 23 | $1,274 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Launch basis against delivered nightly stockBase de lanzamiento frente al producto por noches ya entregado
The 2024 list ran from $600,000 on about 450 sf, near $1,333 a foot, to about $1.5M on 1,400 sf, near $1,071. Delivered furnished nightly stock resells lower at the small end: Smart Brickell's seven MLS resales closed at a median $923 a foot, The Crosby's two at $970 and $1,157, while E11EVEN's 28 listings ask $1,202 to $1,818. The larger plans sit in line with that market; the studios carry a premium. Price an assignment plan by plan, and value the office suite on its own.
La lista de 2024 iba de $600.000 sobre unos 450 sf, cerca de $1.333 el pie, a unos $1,5M sobre 1.400 sf, cerca de $1.071. El producto amueblado por noches ya entregado revende más bajo en las unidades pequeñas: las siete reventas MLS de Smart Brickell cerraron a una mediana de $923 el pie, las dos de The Crosby a $970 y $1.157, mientras las 28 fichas de E11EVEN piden entre $1.202 y $1.818. Las plantas grandes están en línea con ese mercado; los estudios llevan una prima. Valore una cesión planta por planta, y la oficina por separado.
On the MLS todayHoy en el MLS
Not one Active listing at 120 SW 8th St, Miami FL 33130, pulled 2026-10-02. The building is being sold off-market by the developer's own sales team, which is normal at this stage and has one consequence worth stating: there is no independent asking price to check the developer's price list against, so every size and price on this page comes from the developer or the trade press rather than from a transaction. It is also why this page carries no photograph: the MLS licence that lets us display a listing's images does not extend to a render off a brochure.
Ni una sola ficha activa en 120 SW 8th St, Miami FL 33130, extraído el 2026-10-02. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $600,000 at 4.5% simple, 18 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $600,000 al 4.5% simple, a 18 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| Deposits already paid by the original buyer (assumed standard), reimbursed at assignmentDepósitos ya pagados por el comprador original (estándar supuesto), reembolsados en la cesión | 30% | $180,000 | $180,000 | 18 mo | −$12,150 |
| At closing (2028)En el cierre (2028) | 70% | $420,000 | $600,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $600,000 | −$12,150 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $12,150, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $12,150, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 450 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 450 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $600,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $600,000 | −$12,120 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,620 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$13,740 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
An assignment needs PMG's written consent and usually a fee; get both, and the original contract, since you reimburse the deposits already paid. The schedule is not published; we assume 30 percent paid, about $180,000 on a $600,000 studio, idle eighteen months, with the 70 percent balance at closing. Ask for both association budgets, residential and office, and for the rental language in the declaration: short-term rental is a broker-sheet claim, not a published developer statement.
Una cesión requiere el consentimiento escrito de PMG y casi siempre una comisión; consiga ambos, y el contrato original, porque usted reembolsa los depósitos ya pagados. El calendario no está publicado; suponemos un 30% pagado, unos $180.000 sobre un estudio de $600.000, inmovilizado dieciocho meses, con el saldo del 70% al cierre. Pida los dos presupuestos de comunidad, residencial y de oficinas, y el texto sobre renta de la declaración: la renta corta es una afirmación de la hoja del broker, no una declaración publicada del promotor.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | Closed. $413M construction loan from Ares Real Estate and Monarch Alternative Capital, April 2025, arranged by JLL, covering the condominium, the 537-unit rental tower, retail and parking; the condominium was 91 percent presold at closing.Cerrado. Préstamo de construcción de $413M de Ares Real Estate y Monarch Alternative Capital, abril de 2025, estructurado por JLL, que cubre el condominio, la torre de alquiler de 537 unidades, el comercio y el aparcamiento; el condominio estaba prevendido al 91% al cierre. |
| PresoldPrevendido | 100% at last disclosure100% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | 2028. Ground broke 30 April 2025; PMG gave early 2028 at launch and 2028 in the loan release, while the broker sheet still says 2027. The model holds eighteen months.2028. La obra arrancó el 30 de abril de 2025; PMG anunció principios de 2028 en el lanzamiento y 2028 en el anuncio del préstamo, mientras la hoja del broker aún dice 2027. El modelo cuenta dieciocho meses. |
| DeveloperPromotor | PMG (Property Markets Group), led by Ryan Shear and Dan Kaplan, the developer behind E11EVEN Hotel & Residences and 38 West Eleventh. Sieger Suarez Architects, PMG Residential sales. A 41-storey, 537-unit rental tower shares the site.PMG (Property Markets Group), dirigido por Ryan Shear y Dan Kaplan, el promotor de E11EVEN Hotel & Residences y de 38 West Eleventh. Sieger Suarez Architects, ventas de PMG Residential. Una torre de alquiler de 41 plantas y 537 unidades comparte el solar. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as short-term-rental friendly (broker inventory sheet, read 17 September 2026)Comercializado como apto para renta corta (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
RecommendationRecomendación
Buy the larger plans, or wait for the waveCompre las plantas grandes, o espere la ola
A financed, sold-out PMG tower in central Brickell, furnished, with a deeded office suite on every residence. Delivery risk is low; the open question is how 266 owners price at closing in 2028.
Take an assignment on the one- to three-bedrooms near the launch list, around $1,100 a foot. On a studio, wait for 2028 and offer toward the $920 to $1,160 a foot that Smart Brickell and The Crosby actually close at.
Una torre de PMG financiada y vendida en pleno Brickell, amueblada, con una oficina escriturada en cada residencia. El riesgo de entrega es bajo; la pregunta abierta es a qué precio saldrán 266 propietarios al cierre en 2028.
Tome una cesión en las unidades de uno a tres dormitorios cerca de la lista de lanzamiento, en torno a $1.100 el pie. En un estudio, espere a 2028 y oferte hacia los $920 a $1.160 el pie a los que realmente cierran Smart Brickell y The Crosby.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
After deliveryDespués de la entrega
Property Management Brickell LLC runs the unit. Nineteen units under management in Brickell, and my own host profile carries 2,835 reviews at 4.83 over six years as a Superhost. You get the pro forma before you buy.
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
The full file on One Twenty BrickellEl expediente completo de One Twenty Brickell
Read nextSiga leyendo
- Meliá Miami Brickell, Brickell, Delivering 2027Meliá Miami Brickell, Brickell, Delivering 2027
- Millux Place, Brickell, Delivering 2028 (marketed Q4 2027)Millux Place, Brickell, Delivering 2028 (marketed Q4 2027)
- LOFTY Brickell, Brickell, 2027LOFTY Brickell, Brickell, 2027
- All the new-development studiesTodos los estudios de obra nueva
- Developer price vs resale on six delivered Miami condosPrecio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
- What a preconstruction deposit costs to holdCuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
- Brickell buildings that allow daily rentals, with sourcesEdificios de Brickell que permiten alquiler por días
SourcesFuentes
- The Real Deal, PMG to launch sales of 34-story Brickell condo tower (Mar 2024, prices and sizes)
- The Real Deal, PMG lands $413M construction loan for Brickell towers (Apr 2025)
- Commercial Observer, PMG lands $413M to build condo and rental towers (Apr 2025)
- PROFILEmiami, PMG launches One Twenty Brickell Signature following sellout of first tower (Apr 2026)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-02. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-02. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.