The betLa apuesta
The Standard Brickell is already built to the roof and financed: 422 residences, a $513M construction package closed in 2025, delivery around mid-2027. The developer opened in the mid-$600,000s, about $1,300 a foot on a 500 sf studio, and Brickell condos built since 2023 resold this year at a median $1,274. You are buying new at roughly the price of recently delivered stock, eight months from keys.
The Standard Brickell ya está construido hasta la azotea y financiado: 422 residencias, un paquete de construcción de $513M cerrado en 2025, entrega hacia mediados de 2027. El promotor abrió en los $600.000 medios, unos $1.300 el pie en un estudio de 500 sf, y los condominios de Brickell construidos desde 2023 se revendieron este año a una mediana de $1.274. Compra obra nueva aproximadamente al precio de lo recién entregado, a ocho meses de las llaves.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33130, 33131 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $500K – $900K$500.000 – $900.000 | 363 | $640,000 | $608 |
| $900K – $1.6M$900.000 – $1,6M | 138 | $1,187,500 | $785 |
Absorption: Brickell can carry itAbsorción: Brickell puede con ella
Brickell, 33130 and 33131 together, closed 363 condos between $500,000 and $900,000 and 138 between $900,000 and $1.6M in the last twelve months. 422 residences is about ten months of that flow, a light load for a tower this size. The wider market carries 17.8 months of supply, asking $707 a foot against $604 paid, so buyers have leverage in Brickell generally. That leverage sits mostly in older stock. A new riverfront tower beside Brickell City Centre competes in the much thinner pool of recent deliveries, which resold at $1,274 a foot this year, up 8.4 percent on 2025.
Brickell, 33130 y 33131 juntos, cerró 363 condominios entre $500.000 y $900.000 y 138 entre $900.000 y $1,6M en los últimos doce meses. 422 residencias son unos diez meses de ese flujo, una carga ligera para una torre de este tamaño. El mercado amplio tiene 17,8 meses de oferta, con $707 el pie pedido frente a $604 pagado, así que en Brickell el comprador tiene margen en general. Ese margen está sobre todo en producto antiguo. Una torre nueva junto al río y a Brickell City Centre compite en el grupo mucho más estrecho de entregas recientes, que se revendió a $1.274 el pie este año, un 8,4% más que en 2025.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33130, 33131 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33130, 33131 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33130, 33131 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33130, 33131 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
| 2024 | 4 | withheld, 4 salesomitido, 4 ventas |
| 2025 | 32 | $1,175 |
| 2026 | 23 | $1,274 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
New construction at the price of recent resalesObra nueva al precio de la reventa reciente
The developer's mid-$600,000s entry on a 500 sf studio works out around $1,300 a foot, 2 percent over the $1,274 that Brickell condos built since 2023 resold for this year. On the MLS today the eight active units ask $1,037 to $1,624 a foot, median $1,116: the two-bedrooms at 962 to 1,099 sf sit at $1,037 to $1,165, under the new-stock resale median, and the 548 sf studios carry the premium at $1,569 to $1,624. The band medians, $608 and $785, are mostly older stock and are not the comparison. One caution: MLS areas on new construction usually include the balcony, so the true interior rate is higher. The two-bedrooms are the value in this building.
La entrada del promotor en los $600.000 medios para un estudio de 500 sf sale a unos $1.300 el pie, un 2% por encima de los $1.274 a los que se revendieron este año los condominios de Brickell construidos desde 2023. Hoy en el MLS las ocho unidades activas piden entre $1.037 y $1.624 el pie, mediana $1.116: los dos dormitorios de 962 a 1.099 sf están entre $1.037 y $1.165, por debajo de la mediana de reventa de obra nueva, y los estudios de 548 sf llevan la prima, entre $1.569 y $1.624. Las medianas de banda, $608 y $785, son sobre todo producto antiguo y no son la comparación. Una precaución: en obra nueva la superficie del MLS suele incluir el balcón, así que el precio interior real es más alto. Los dos dormitorios son el valor de este edificio.
On the MLS todayHoy en el MLS
8 listings at this address are Active right now, pulled 2026-10-04. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
8 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-04. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1402 | 1/1 | 727 sf | $780,000 | $1,073 | $814 | 51 |
| 1608 | 1/1 | 548 sf | $860,000 | $1,569 | $650 | 51 |
| 2006 | 1/1 | 548 sf | $890,000 | $1,624 | $657 | 51 |
| 1712 | 2/2 | 962 sf | $1,070,000 | $1,112 | $1,165 | 51 |
| 1501 | 2/2 | 965 sf | $1,080,000 | $1,119 | $1,112 | 51 |
| 1214 | 2/2 | 1,099 sf | $1,140,000 | $1,037 | $1,278 | 51 |
| 2114 | 2/2 | 1,099 sf | $1,190,000 | $1,083 | $1,278 | 51 |
| 3814 | 2/2 | 1,099 sf | $1,280,000 | $1,165 | $1,462 | 51 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 20 photographs carried on MLS listing A12064489 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 20 fotografías de la ficha MLS A12064489 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $780,000 at 4.5% simple, 8 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $780,000 al 4.5% simple, a 8 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard, structure already topped off)En el contrato (estándar asumido, estructura ya rematada) | 30% | $234,000 | $234,000 | 8 mo | −$7,020 |
| At closingEn el cierre | 70% | $546,000 | $780,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $780,000 | −$7,020 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $7,020, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $7,020, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 500 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 500 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $780,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $780,000 | −$15,756 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,800 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$17,556 |
Short carry, and what to securePoco tiempo inmovilizado, y qué asegurar
The structure is topped off, so the milestones a preconstruction schedule spreads over three years are behind the building. Newgard has not published a schedule to us; the table assumes the Miami standard collapsing into 30 percent at contract and 70 at closing, eight months out. This is a 30-day-minimum building. One-bedrooms in Brickell towers built since 2022 leased at a median $4,400 a month across 28 closings since April, at a median 833 sf, larger than these plans. Even at that rent the 727 sf unit at $780,000 nets about 3.5 percent after $814 monthly dues and property tax near 2 percent, before vacancy, insurance and management. Get the recorded rental language and the remaining-inventory list with terms before signing.
La estructura está rematada, así que los hitos que un calendario de preconstrucción reparte en tres años ya quedaron atrás. Newgard no nos ha publicado su calendario; la tabla asume el estándar de Miami agrupado en 30% al contrato y 70% al cierre, dentro de ocho meses. Es un edificio de mínimo 30 días. Los apartamentos de un dormitorio en torres de Brickell construidas desde 2022 se alquilaron a una mediana de $4.400 al mes en 28 cierres desde abril, con una mediana de 833 sf, más grandes que estas plantas. Incluso con esa renta, la unidad de 727 sf a $780.000 deja alrededor de un 3,5% neto después de $814 de cuota mensual y un impuesto predial cercano al 2%, antes de vacancia, seguro y gestión. Consiga la cláusula de alquiler registrada y la lista de inventario restante con condiciones antes de firmar.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | Closed. $513M across both One Brickell Riverfront towers in 2025: $370M senior from an undisclosed lender and a $143M mezzanine from 3650 Capital.Cerrado. $513M para las dos torres de One Brickell Riverfront en 2025: $370M sénior de un prestamista no revelado y $143M de mezzanine de 3650 Capital. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | 2027. Both towers topped off in 2026 and Harvey Hernandez told The Real Deal in August 2026 that completion was about nine months away, so around mid-2027. The model holds eight months.2027. Las dos torres remataron estructura en 2026 y Harvey Hernandez dijo a The Real Deal en agosto de 2026 que faltaban unos nueve meses para terminar, es decir, hacia mediados de 2027. El modelo usa ocho meses. |
| DeveloperPromotor | Newgard Development Group (Harvey Hernandez) with Two Roads Development, branded by Standard International. Arquitectonica architecture, G.T. McDonald general contractor, ONE Sotheby's International Realty on sales. Same team and same podium as LOFTY Brickell.Newgard Development Group (Harvey Hernandez) con Two Roads Development, bajo la marca de Standard International. Arquitectura de Arquitectonica, G.T. McDonald como contratista general, ONE Sotheby's International Realty en ventas. Mismo equipo y mismo podio que LOFTY Brickell. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Short-term rental excluded by the developer (The Real Deal, November 2024); the broker inventory sheet reads 30-day minimum (read 17 September 2026). Recorded Declaration not yet read by this deskRenta corta excluida por el promotor (The Real Deal, noviembre de 2024); la hoja de inventario de broker indica mínimo 30 días (leída el 17 de septiembre de 2026). Declaración registrada aún no leída por esta oficina |
RecommendationRecomendación
Buy a two-bedroom, at the resale price of newCompre un dos dormitorios, al precio de reventa de lo nuevo
Financed, topped off and about eight months from delivery, in a submarket that absorbs its 422 residences in under a year. The construction risk is spent and the deposit is committed for months, not years.
Own the two-bedrooms, which ask under what new Brickell stock resells for. Treat it as a monthly or annual rental at a 3 to 4 percent yield, get the recorded rental clause, and negotiate while the developer still has a closing calendar to protect.
Financiado, con estructura rematada y a unos ocho meses de la entrega, en un submercado que absorbe sus 422 residencias en menos de un año. El riesgo de obra está consumido y el depósito queda comprometido meses, no años.
Quédese con los dos dormitorios, que piden menos de lo que se revende la obra nueva en Brickell. Trátelo como alquiler mensual o anual con un rendimiento del 3 al 4%, consiga la cláusula de alquiler registrada y negocie mientras el promotor aún tiene un calendario de cierres que proteger.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
After deliveryDespués de la entrega
This building is monthly, not nightly, so Property Management Brickell LLC would run it as mid-term. Different rate, different occupancy, and I will show you that pro forma rather than a nightly one.
Este edificio es mensual, no por noche, así que Property Management Brickell LLC lo operaría en media estancia. Otra tarifa, otra ocupación, y le enseñaré ese pro forma y no uno de alquiler diario.
The full file on The Standard Residences Brickell MiamiEl expediente completo de The Standard Residences Brickell Miami
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- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- The Real Deal, Harvey Hernandez and Two Roads to launch Standard condos in Brickell (Nov 2024)
- The Real Deal, Prosper and Versluys buy the Miami River site; completion about nine months away (Aug 2026)
- Florida YIMBY, Newgard and Two Roads secure $513M for One Brickell Riverfront (Oct 2025)
- Commercial Observer, Carlyle leads $513M construction package (Oct 2025)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-04. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-04. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.