La apuesta
E11EVEN es lo que parece un lanzamiento vendido tres meses después de las llaves: 457 unidades, unas 400 escrituras registradas desde marzo, y 59 del grupo de lanzamiento revendiendo a la vez. Esa es la posición del comprador. Esas ofertas están a una mediana de $1.484 por pie mientras la obra nueva entregada en el mismo código postal revende a $891, así que la primera oferta que encuentre a un vendedor motivado fija el precio real del edificio. El programa de ingreso es el producto; el volumen de vendedores es la oportunidad.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33132 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $300K - $800K | 284 | $458,000 | $526 |
| $800K en adelante | 86 | $1,150,000 | $691 |
Cincuenta y nueve vendedores en un edificio, en un código postal que absorbe 285 al año
El 33132 cerró 285 viviendas entre $300.000 y $800.000 en los últimos doce meses, a una mediana de $527 por pie, y 54 de ellas en edificios entregados desde 2022, a $891. Cincuenta y nueve reventas en una sola torre son unas diez semanas del volumen de todo el código postal compitiendo en una sola pila, más 34 unidades ya en el mercado de alquiler. La absorción no es el riesgo aquí; el riesgo es que todos esos vendedores estén anclados a la misma oferta.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33132 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33132 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 8 | $1,128 |
| 2025 | 16 | $869 |
| 2026 | 14 | $868 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Ofertas a $1.484, obra nueva entregada a $891
La base del grupo de lanzamiento aún no es legible en nuestro barrido del Condado, porque el MLS lleva folios fabricados y el bloque real del condominio no ha aparecido; el recuento de The Real Deal de unas 400 escrituras frente a un cierre de ventas de unos $375M implica una media cercana a $820.000 por unidad. Frente a eso, 59 reventas piden una mediana de $1.484 por pie sobre área del MLS, un 67% por encima de lo que revenden realmente los edificios nuevos entregados en 33132. Un estudio de 275 sf a $349.990 son $1.273 por pie. Vuelva a dividir cada oferta por el área del Condado cuando las escrituras sean legibles; en obra nueva la cifra del MLS es un 10 a 30% mayor.
Hoy en el MLS
63 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-18, de las que se muestran las 30 más baratas. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2306B | 0/1 | 275 sf | $349,990 | $1,273 | $446 | 174 |
| 2212A | 0/1 | 275 sf | $375,000 | $1,364 | $477 | 63 |
| 4012A | 0/1 | 275 sf | $399,999 | $1,455 | $1,402 | 139 |
| 3712B | 0/1 | 275 sf | $400,000 | $1,455 | $495 | 50 |
| 4803 | 0/1 | 275 sf | $425,000 | $1,545 | $1,295 | 91 |
| 4212 | 0/1 | 275 sf | $425,000 | $1,545 | $1,295 | 92 |
| 3703A | 0/1 | 336 sf | $439,500 | $1,308 | $336 | 1 |
| 3403B | 0/1 | 305 sf | $449,000 | $1,472 | $494 | 128 |
| 2606A | 0/1 | 275 sf | $449,800 | $1,636 | $467 | 98 |
| 3106B | 0/1 | 275 sf | $449,900 | $1,636 | $467 | 97 |
| 3012B | 0/1 | 275 sf | $450,000 | $1,636 | $500 | 147 |
| 2306A | 0/1 | 275 sf | $469,000 | $1,705 | $1,300 | 176 |
| 4607A | 0/1 | 275 sf | $485,000 | $1,764 | $2,376 | 62 |
| 3112B | 0/1 | 275 sf | $490,000 | $1,782 | $1,356 | 117 |
| 4202 | 0/1 | 378 sf | $494,900 | $1,309 | — | 139 |
| 2703B | 0/1 | 336 sf | $495,000 | $1,473 | $1,295 | 65 |
| 3212b | 0/1 | 332 sf | $499,000 | $1,503 | $433 | 164 |
| 3012A | 0/1 | 275 sf | $500,000 | $1,818 | $500 | 147 |
| 3006B | 0/1 | 275 sf | $500,000 | $1,818 | $500 | 147 |
| 3006A | 0/1 | 275 sf | $500,000 | $1,818 | $500 | 182 |
| 4003B | 0/1 | 375 sf | $519,900 | $1,386 | $485 | 83 |
| 3603A | 0/1 | 336 sf | $550,000 | $1,637 | $1,664 | 169 |
| 3303A | 0/1 | 336 sf | $558,000 | $1,661 | $350 | 90 |
| 3003A | 0/1 | 336 sf | $558,000 | $1,661 | $350 | 22 |
| 3301 | 0/1 | 474 sf | $559,000 | $1,179 | — | 154 |
| 5306 | 0/1 | 414 sf | $569,000 | $1,374 | $507 | 139 |
| 2505 | 0/1 | 474 sf | $580,000 | $1,224 | $703 | 2 |
| 2601 | 0/1 | 477 sf | $589,000 | $1,235 | $467 | 110 |
| 3701 | 0/1 | 490 sf | $589,000 | $1,202 | $882 | 106 |
| 2905 | 1/1 | — | $599,000 | — | $785 | 72 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12042809 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 275 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $425,000 | −$8,585 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$990 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$9,575 |
Nada que financiar, y el contrato hotelero decide el ingreso
Entregado en junio de 2026, con cierres desde marzo, así que no hay depósito ni riesgo de entrega; el hotel abre más adelante este año y la Torre 2 remata estructura para 2027. Lo que decide la operación es el programa hotelero: la cláusula de renta de la Declaración registrada, el contrato de operación hotelera con su reparto de ingresos y sus comisiones obligatorias, y la rampa de apertura del operador, porque un hotel de 457 llaves no alcanza ocupación estabilizada en su primera temporada. Léalos antes de valorar una noche.
Cómo se construyó y se vendió
| Financiación de la construcción | La financiación se divulgó en la prensa especializada a lo largo de la obra de 2021 a 2025; la torre está terminada y los cierres se registran desde marzo de 2026 (The Real Deal, junio de 2026), así que la deuda de construcción se amortiza con los cierres. |
| Prevendido | 90% en la última divulgación |
| Entrega | Entregado. Terminado en junio de 2026, los cierres empezaron en marzo de 2026 y unas 400 escrituras estaban registradas el 22 de junio (The Real Deal). El hotel abre más adelante este año. No queda riesgo de entrega que valorar. |
| Promotor | E11EVEN Partners, dirigido por Marc Roberts, Michael Simkins y Dennis DeGori, con PMG (Ryan Shear, socio director). La discoteca E11EVEN está enfrente; la Torre 2, E11EVEN Beyond, se conecta por un puente aéreo. |
| Política de alquiler | Comercializado como condo-hotel con renta por noche a través del programa hotelero, y como apto para renta corta (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
Recomendación
Haga la oferta que el número de vendedores invita a hacer
A favor, la ventaja. Cincuenta y nueve vendedores, un programa hotelero hecho para ingreso por noche, un cierre de ventas que prueba la demanda del producto, y la Torre 2 sumando 550 llaves a la misma marca en 2027. Un estudio comprado bien por debajo de la oferta actual, a un comprador de lanzamiento que quiere salir antes de que abra el hotel, es la operación correcta.
En contra, la propia oferta. $1.484 por pie en un código postal donde la obra nueva entregada revende a $891 es un precio que solo sostiene la marca, y el registro de escrituras que confirmaría lo que pagó el grupo aún no es legible. Oferte contra el código postal, no contra el listado, y consiga el contrato hotelero y los primeros estados operativos antes de comprometerse con una cifra de ingreso.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Una vez que sea suya
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
El expediente completo de E11EVEN Hotel & Residences
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Fuentes
- The Real Deal, First E11even Residences in Miami completed (Jun 2026)
- Cervera Real Estate, E11even Hotel & Residences
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.