La apuesta
Edge House ya está en vertical. La cimentación se vertió en julio de 2026, más de 7.000 yardas cúbicas, y hay 57 plantas aprobadas. El alquiler de corta estancia está recogido en la oferta y no queda a expensas de la declaración, y las plantas de dos dormitorios con lock-out funcionan como dos llaves. Una planta de este edificio alcanza el rango en el que de verdad se revende el formato comparable ya entregado: el lock-out de 848 a 924 pies cuadrados, que pide entre $1.073 y $1.151 el pie. Esa es la operación, y es concreta.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33132 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $500K – $750K | 107 | $590,000 | $553 |
| $750K – $1,1M | 49 | $880,000 | $614 |
| $1,1M – $2M | 39 | $1,275,000 | $722 |
608 unidades, y qué parte del edificio conviene poseer
El código postal 33132 cerró 203 viviendas en las tres bandas en las que vende este edificio durante los últimos doce meses, así que 608 unidades son unos 3,0 años de ese mercado llegando a la vez. Es el mayor recuento del pipeline de corta estancia, y el dato habla de calendario, no de demanda. Edge House entrega a finales de 2028 en un submercado del centro que además estará absorbiendo reventas de 501 First, The Elser, Gale y Natiivo. Eso aconseja quedarse con la planta que tiene el grupo de compradores más amplio y un segundo uso, que es el dos dormitorios con lock-out, y decidir ya en el contrato si vende dentro de la ventana de entrega o mantiene a través de ella.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33132 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33132 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 8 | $1,128 |
| 2025 | 16 | $869 |
| 2026 | 14 | $868 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Una planta está a precio de mercado, y es la que hay que comprar
La banda del código postal de la tabla cierra a $553 el pie, pero eso es producto ya entregado del centro y esto es un condominio amueblado de alquiler de corta estancia. El mercado de reventa del propio formato está partido, así que conviene citar el rango y no una mediana. The Elser, entregado en 2022, cerró 19 unidades de menos de 800 pies cuadrados en los últimos doce meses a una mediana de $1.105 el pie. Gale y Natiivo, entregados en 2024, cerraron a $800, y en el conjunto de condominios posteriores a 2023 del 33132 la mediana de 2026 es $868, frente a $1.128 en 2024. El formato despeja hoy entre $800 y $1.100, y la dirección es a la baja. El estudio de Edge House pide unos $1.305 el pie y el dos dormitorios con lock-out entre $1.073 y $1.151. El lock-out es la única planta que entra en ese rango.
Hoy en el MLS
4 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-18. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1414 | 1/1 | — | $734,845 | — | — | 410 |
| 2113 | 1/1 | 627 sf | $770,934 | $1,230 | $910 | 500 |
| 1904 | 2/2 | 919 sf | $985,918 | $1,073 | $1,333 | 500 |
| 2004 | 2/2 | 919 sf | $988,806 | $1,076 | — | 410 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 20 fotografías de la ficha MLS A11784779 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $530,000 al 4.5% simple, a 28 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato | 5% | $26,500 | $26,500 | 28 mo | −$2,782 |
| 15 días después del contrato | 5% | $26,500 | $53,000 | 27 mo | −$5,366 |
| 45 días después del contrato | 10% | $53,000 | $106,000 | 26 mo | −$10,335 |
| 90 días después del contrato | 10% | $53,000 | $159,000 | 25 mo | −$14,906 |
| En la planta 25 (estimación del promotor, finales de 2026) | 10% | $53,000 | $212,000 | 24 mo | −$19,080 |
| Al remate de estructura (estimación del promotor, finales de 2027) | 10% | $53,000 | $265,000 | 12 mo | −$11,925 |
| En el cierre (estimación del promotor, finales de 2028) | 50% | $265,000 | $530,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $530,000 | −$64,395 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $64,395, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 406 sf.
| Gastos de comunidad a $1,45/sf/mes | −$7,064 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $530,000 | −$10,706 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,462 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$19,232 |
El depósito está muy cargado al inicio, y el préstamo sénior no está anunciado
Dos cosas distinguen este expediente, y ambas son negociables. El calendario publicado exige el 40 por ciento dentro de los 90 días siguientes al contrato, frente a un estándar de Miami del 20 al 30 por ciento en la misma ventana, y el 50 por ciento final espera hasta el cierre a finales de 2028. Sobre el estudio de $530.000 son $212.000 comprometidos en tres meses. Segundo, no se ha anunciado ningún préstamo sénior de construcción para una torre de 608 unidades y 57 plantas. Lo divulgado es $12,1M de New Wave Loans, un puente de predesarrollo de $10M, y una captación EB-5 de 80 plazas a $1.050.000. Pida por escrito el estado de la financiación de obra y negocie el tramo inicial. Las dos son peticiones normales que un promotor espera.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | No se ha anunciado ningún préstamo sénior de construcción. Lo divulgado: $12,1M de New Wave Loans a principios de 2024, un puente de predesarrollo de $10M de Vaster Capital y Winston Capital en 2025, y un programa EB-5 de 80 plazas a $1.050.000 cada una. La cimentación se vertió en julio de 2026 y la torre está en vertical. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | Cuarto trimestre de 2028. El propio calendario de depósitos del promotor fecha la planta 25 a finales de 2026, el remate de estructura a finales de 2027 y el cierre a finales de 2028, así que el calendario figura en el documento contractual y no en el material de marketing. |
| Promotor | Grupo T&C, de William Ticona, a través de Meridian TC Real Estate Group. Arquitectura de Kobi Karp, interiores de Adriana Hoyos, paisajismo de Witkin Hults, comercialización de Douglas Elliman Development Marketing. |
| Política de alquiler | Flexibilidad total de alquiler, se permite la gestión por el propietario |
Recomendación
Compre el dos dormitorios con lock-out
El edificio es real y avanza. Cimentación vertida en julio de 2026, 57 plantas aprobadas, arquitectura de Kobi Karp, interiores de Adriana Hoyos, comercialización de Douglas Elliman, y la aprobación de alquiler de corta estancia declarada en la oferta y no dejada a la declaración registrada.
El lock-out de 848 a 924 pies cuadrados, desde $976.000, pide entre $1.073 y $1.151 el pie. Es la única planta que entra en el rango de $800 a $1.100 en el que se revende hoy el formato comparable ya entregado, y funciona como dos llaves. Todas las demás plantas piden por encima del rango. Quédese con el lock-out.
Dos condiciones que cerrar antes de firmar. Consiga por escrito el estado de la financiación de construcción, porque no se ha anunciado ninguna en una torre de 608 unidades, y negocie el tramo inicial del depósito, porque un 40 por ciento en 90 días es más pesado que el mercado. Ninguna de las dos es motivo para retirarse. Son el objeto de la negociación.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
El expediente completo de Edge House Miami
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Fuentes
- Edge House Miami fact sheet, the developer's own (deposit structure, unit mix, starting prices)
- The Real Deal, Grupo T&C scores approval for the 57-storey Edge House Miami (Sep 2025)
- Florida YIMBY, Edge House completes foundation pour, begins vertical construction (Jul 2026)
- Multi-Housing News, Grupo T&C kicks off its Miami condo tower
- Miami Condo Investments, Edge House secures a $10M bridge loan
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.