La apuesta
NoBe PARC tiene el mejor dato de absorción de este pipeline: North Beach cierra 171 viviendas al año en las bandas en las que vende, así que 232 residencias son 1,4 años de oferta y no cuatro. El alquiler por noches está permitido de forma directa, algo que casi ningún otro punto de Miami Beach permite. El estudio de entrada pide unos $1.520 el pie frente a los $1.712 que cobró 72 Park por la misma caja. Una advertencia para la sección siguiente: las reventas de 72 Park desde la entrega cerraron más cerca de $1.320.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33141 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $550K – $900K | 74 | $700,000 | $553 |
| $900K – $1,4M | 59 | $1,100,000 | $665 |
| $1,4M – $2,2M | 32 | $1,565,000 | $971 |
Absorción, y por qué 1,4 años es el dato que importa
El código postal 33141 cerró 171 viviendas en los últimos doce meses entre $550.000 y $2,2M, las bandas en las que vende este edificio, así que 232 residencias son unos 1,4 años de esa oferta. Todos los demás edificios de este registro se sitúan entre 2,7 y 3,6 años. North Beach es un submercado amplio y líquido, y esta torre no es lo bastante grande para inundarlo. El contrapeso es que esos 171 cierres son en su mayoría apartamentos de 1.010 pies cuadrados en edificios de los años sesenta y setenta, otro producto y otro comprador. Lea 1,4 años como el techo de lo mal que puede ir la ventana de entrega, no como una promesa sobre quién compra un estudio de 375 pies.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33141 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33141 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 11 | $1,845 |
| 2026 | 1 | omitido, 1 venta |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Por debajo de la venta inicial de 72 Park, por encima de sus reventas
Los $1.845 el pie de la tarjeta anterior no son una cifra de reventa, y conviene decirlo con claridad. Diez de esos once cierres son la propia venta inicial del promotor de 72 Park durante la primavera de 2025, todos publicados por la misma agencia, y sus estudios se fueron a $1.712 y $1.714. La residencia de entrada de NoBe PARC pide unos $1.520, aproximadamente un 11 por ciento por debajo. Las dos reventas entre partes independientes en 72 Park desde entonces, en octubre de 2025 y marzo de 2026, cerraron a $1.317 y $1.330 el pie. El mercado de reventa se ha asentado un 28 por ciento por debajo del precio de entrega, y esta entrada está un 14 por ciento por encima de ese nivel. El resto del 33141 cierra a $394 el pie y no es el comparable.
Hoy en el MLS
Ni una sola ficha activa en 7140 Abbott Ave, Miami Beach FL 33141, extraído el 2026-09-18. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $570,000 al 4.5% simple, a 27 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $57,000 | $57,000 | 27 mo | −$5,771 |
| Al inicio de obra | 10% | $57,000 | $114,000 | 24 mo | −$10,260 |
| Al remate de estructura | 10% | $57,000 | $171,000 | 12 mo | −$7,695 |
| En el cierre | 70% | $399,000 | $570,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $570,000 | −$23,726 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $23,726, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 375 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $570,000 | −$11,514 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,350 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$12,864 |
Qué conseguir antes de firmar
Tres documentos, y los tres son peticiones normales de un bróker cooperante. La hoja de precios y superficies planta por planta, porque las cifras publicadas no encajan: $2.000.000 sobre 849 pies cuadrados son $2.356 el pie, algo que nada en Miami Beach sostiene, así que o las plantas grandes son mayores de lo publicado o el precio máximo es un penthouse. El presupuesto de comunidad por pie cuadrado, que es el mayor gasto corriente de un alquiler amueblado y no está publicado. Y el calendario de depósitos, porque Finvarb no ha emitido ninguno y la tabla de arriba asume el estándar de Miami 10/10/10/70. Pregunte de paso en qué punto está el préstamo de construcción.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Ninguno en el registro público. Las ventas arrancaron en mayo de 2026 y desde entonces no se ha anunciado financiación de construcción. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | Finales de 2028 según el comunicado de lanzamiento de ventas del promotor, y cuarto trimestre de 2028 según Florida YIMBY. No se ha anunciado préstamo de construcción, así que la fecha es un objetivo y no un calendario financiado. |
| Promotor | Robert Finvarb Companies, de Aventura, dirigida por Robert Finvarb, que creció en el barrio. Arquitectonica firma el diseño con The Architects Group como arquitecto de registro, V Starr los interiores, el mobiliario es de Crate & Barrel y la comercialización corre a cargo de OneWorld Properties, de Peggy Olin. El solar albergó un proyecto de co-living antes que este, y Finvarb acordó una permuta de terreno con la ciudad de Miami Beach en 2019 para incorporar el callejón a la parcela. |
| Política de alquiler | Se permite el alquiler de corta estancia |
Recomendación
La mejor absorción del pipeline, en un edificio todavía sin financiar
Compre este por el submercado. 1,4 años de oferta es el ratio más bajo de este registro, la zonificación de North Beach permite el alquiler por noches de forma directa donde casi toda Miami Beach lo prohíbe, y la residencia de entrada pide un 11 por ciento menos de lo que cobró por la misma caja el único comparable entregado.
Valórelo contra las reventas de 72 Park y no contra su venta inicial. Dos operaciones entre partes independientes desde octubre de 2025 cerraron a $1.317 y $1.330 el pie, un 28 por ciento por debajo del precio de entrega. Esta entrada está un 14 por ciento por encima de esa marca, y ahí está lo que hay que negociar.
El punto abierto es la financiación. No hay préstamo de construcción en el registro público ni porcentaje de prevenda divulgado, en un edificio que apunta a finales de 2028. Consiga la hoja de plantas, el presupuesto de comunidad y el calendario de depósitos, y pregunte en qué fase está el préstamo antes de que venza el primer tramo.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
El expediente completo de NoBe PARC
Siga leyendo
- 72 Park Miami Beach, Miami Beach, Delivered 2025
- 14 ROC Miami, Arts & Entertainment District, Delivering 2028
- 501 First Residences, Downtown, Delivered 2026
- Todos los estudios de obra nueva
- Precio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
- Cuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Cómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
Fuentes
- The Real Deal, Robert Finvarb launches short-term rental condo project in North Beach (May 2026)
- Markets of Tomorrow, Finvarb launches NoBe PARC (June 2026)
- Florida YIMBY, 15-storey NoBe PARC planned for 2028 completion (May 2026)
- Developer site, Robert Finvarb Companies
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.