The betLa apuesta
NoBe PARC has the easiest absorption number in this pipeline: North Beach closes 171 homes a year in the bands it sells into, so 232 residences is 1.4 years of supply and not four. Nightly rental is permitted outright, which almost nowhere else in Miami Beach allows. The entry studio asks about $1,520 a foot against the $1,712 that 72 Park charged for the same box. One caveat to carry into the next section: 72 Park's own resales since delivery closed nearer $1,320.
NoBe PARC tiene el mejor dato de absorción de este pipeline: North Beach cierra 171 viviendas al año en las bandas en las que vende, así que 232 residencias son 1,4 años de oferta y no cuatro. El alquiler por noches está permitido de forma directa, algo que casi ningún otro punto de Miami Beach permite. El estudio de entrada pide unos $1.520 el pie frente a los $1.712 que cobró 72 Park por la misma caja. Una advertencia para la sección siguiente: las reventas de 72 Park desde la entrega cerraron más cerca de $1.320.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33141 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $550K – $900K$550K – $900K | 74 | $700,000 | $553 |
| $900K – $1.4M$900K – $1,4M | 59 | $1,100,000 | $665 |
| $1.4M – $2.2M$1,4M – $2,2M | 32 | $1,565,000 | $971 |
Absorption, and why 1.4 years is the number to noticeAbsorción, y por qué 1,4 años es el dato que importa
Postcode 33141 closed 171 homes over the trailing year between $550,000 and $2.2M, the bands this building sells into, so 232 residences is about 1.4 years of that supply. Every other building in this registry sits between 2.7 and 3.6 years. North Beach is a large, liquid submarket and this tower is not big enough to flood it. The counterweight is that those 171 closings are mostly 1,010-square-foot apartments in buildings from the 1960s and 1970s, a different product with a different buyer. Read 1.4 years as a ceiling on how bad the delivery window can get, not as a promise about who buys a 375-foot studio.
El código postal 33141 cerró 171 viviendas en los últimos doce meses entre $550.000 y $2,2M, las bandas en las que vende este edificio, así que 232 residencias son unos 1,4 años de esa oferta. Todos los demás edificios de este registro se sitúan entre 2,7 y 3,6 años. North Beach es un submercado amplio y líquido, y esta torre no es lo bastante grande para inundarlo. El contrapeso es que esos 171 cierres son en su mayoría apartamentos de 1.010 pies cuadrados en edificios de los años sesenta y setenta, otro producto y otro comprador. Lea 1,4 años como el techo de lo mal que puede ir la ventana de entrega, no como una promesa sobre quién compra un estudio de 375 pies.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33141 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33141 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33141 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33141 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 11 | $1,845 |
| 2026 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Priced under 72 Park's sell-out, above its resalesPor debajo de la venta inicial de 72 Park, por encima de sus reventas
The $1,845 a foot in the card above is not a resale figure, and it is worth saying so plainly. Ten of those eleven closings are 72 Park's own developer sell-out through the spring of 2025, every one listed by the same brokerage, and its studios went at $1,712 and $1,714. NoBe PARC's entry residence asks about $1,520, roughly 11 percent under that. The two arm's-length resales at 72 Park since, in October 2025 and March 2026, closed at $1,317 and $1,330 a foot. The resale market has settled about 28 percent below delivery pricing, and this entry sits 14 percent above where it settled. The rest of 33141 closes at $394 a foot and is not the comparable.
Los $1.845 el pie de la tarjeta anterior no son una cifra de reventa, y conviene decirlo con claridad. Diez de esos once cierres son la propia venta inicial del promotor de 72 Park durante la primavera de 2025, todos publicados por la misma agencia, y sus estudios se fueron a $1.712 y $1.714. La residencia de entrada de NoBe PARC pide unos $1.520, aproximadamente un 11 por ciento por debajo. Las dos reventas entre partes independientes en 72 Park desde entonces, en octubre de 2025 y marzo de 2026, cerraron a $1.317 y $1.330 el pie. El mercado de reventa se ha asentado un 28 por ciento por debajo del precio de entrega, y esta entrada está un 14 por ciento por encima de ese nivel. El resto del 33141 cierra a $394 el pie y no es el comparable.
On the MLS todayHoy en el MLS
Not one Active listing at 7140 Abbott Ave, Miami Beach FL 33141, pulled 2026-09-18. The building is being sold off-market by the developer's own sales team, which is normal at this stage and has one consequence worth stating: there is no independent asking price to check the developer's price list against, so every size and price on this page comes from the developer or the trade press rather than from a transaction. It is also why this page carries no photograph: the MLS licence that lets us display a listing's images does not extend to a render off a brochure.
Ni una sola ficha activa en 7140 Abbott Ave, Miami Beach FL 33141, extraído el 2026-09-18. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $570,000 at 4.5% simple, 27 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $570,000 al 4.5% simple, a 27 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $57,000 | $57,000 | 27 mo | −$5,771 |
| At groundbreakingAl inicio de obra | 10% | $57,000 | $114,000 | 24 mo | −$10,260 |
| At top-offAl remate de estructura | 10% | $57,000 | $171,000 | 12 mo | −$7,695 |
| At closingEn el cierre | 70% | $399,000 | $570,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $570,000 | −$23,726 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $23,726, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $23,726, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 375 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 375 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $570,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $570,000 | −$11,514 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,350 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$12,864 |
What to get before you signQué conseguir antes de firmar
Three documents, all of them ordinary requests from a cooperating broker. The plan-by-plan price and size sheet, because the published figures do not hold together: $2,000,000 against 849 square feet is $2,356 a foot, which nothing in Miami Beach supports, so either the large plans are bigger than published or the top price is a penthouse. The HOA budget per square foot, which is the largest running cost on a furnished rental and is not published. And the deposit schedule, because Finvarb has not issued one and the table above assumes the Miami standard 10/10/10/70. Ask where the construction loan stands while you are at it.
Tres documentos, y los tres son peticiones normales de un bróker cooperante. La hoja de precios y superficies planta por planta, porque las cifras publicadas no encajan: $2.000.000 sobre 849 pies cuadrados son $2.356 el pie, algo que nada en Miami Beach sostiene, así que o las plantas grandes son mayores de lo publicado o el precio máximo es un penthouse. El presupuesto de comunidad por pie cuadrado, que es el mayor gasto corriente de un alquiler amueblado y no está publicado. Y el calendario de depósitos, porque Finvarb no ha emitido ninguno y la tabla de arriba asume el estándar de Miami 10/10/10/70. Pregunte de paso en qué punto está el préstamo de construcción.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | None on the public record. Sales launched in May 2026 and no construction financing has been announced since.Ninguno en el registro público. Las ventas arrancaron en mayo de 2026 y desde entonces no se ha anunciado financiación de construcción. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | Late 2028 per the developer's sales-launch release, reported as Q4 2028 by Florida YIMBY. No construction loan has been announced, so the date is a target rather than a funded schedule.Finales de 2028 según el comunicado de lanzamiento de ventas del promotor, y cuarto trimestre de 2028 según Florida YIMBY. No se ha anunciado préstamo de construcción, así que la fecha es un objetivo y no un calendario financiado. |
| DeveloperPromotor | Robert Finvarb Companies of Aventura, led by Robert Finvarb, who grew up in the neighbourhood. Arquitectonica designed the building with The Architects Group as architect of record, V Starr did the interiors, the furniture is Crate & Barrel, and Peggy Olin's OneWorld Properties runs sales. The site carried a co-living scheme before this one, and Finvarb agreed a land swap with the City of Miami Beach in 2019 to fold the alleyway into the parcel.Robert Finvarb Companies, de Aventura, dirigida por Robert Finvarb, que creció en el barrio. Arquitectonica firma el diseño con The Architects Group como arquitecto de registro, V Starr los interiores, el mobiliario es de Crate & Barrel y la comercialización corre a cargo de OneWorld Properties, de Peggy Olin. El solar albergó un proyecto de co-living antes que este, y Finvarb acordó una permuta de terreno con la ciudad de Miami Beach en 2019 para incorporar el callejón a la parcela. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Short-term rentals permittedSe permite el alquiler de corta estancia |
RecommendationRecomendación
The best absorption in the pipeline, on a building that is not yet financedLa mejor absorción del pipeline, en un edificio todavía sin financiar
Buy this one for the submarket. 1.4 years of supply is the lowest ratio in this registry, North Beach zoning permits nightly rental outright where most of Miami Beach forbids it, and the entry residence asks 11 percent under what the only delivered comparable charged for the same box.
Price it against 72 Park's resales rather than its sell-out. Two arm's-length trades since October 2025 cleared at $1,317 and $1,330 a foot, about 28 percent below delivery pricing. This entry sits 14 percent above that mark, and that gap is what there is to negotiate.
The open item is financing. No construction loan is on the record and no presale percentage has been disclosed, on a building targeting late 2028. Get the plan sheet, the HOA budget and the deposit schedule, and ask what stage the loan is at before the first tranche falls due.
Compre este por el submercado. 1,4 años de oferta es el ratio más bajo de este registro, la zonificación de North Beach permite el alquiler por noches de forma directa donde casi toda Miami Beach lo prohíbe, y la residencia de entrada pide un 11 por ciento menos de lo que cobró por la misma caja el único comparable entregado.
Valórelo contra las reventas de 72 Park y no contra su venta inicial. Dos operaciones entre partes independientes desde octubre de 2025 cerraron a $1.317 y $1.330 el pie, un 28 por ciento por debajo del precio de entrega. Esta entrada está un 14 por ciento por encima de esa marca, y ahí está lo que hay que negociar.
El punto abierto es la financiación. No hay préstamo de construcción en el registro público ni porcentaje de prevenda divulgado, en un edificio que apunta a finales de 2028. Consiga la hoja de plantas, el presupuesto de comunidad y el calendario de depósitos, y pregunte en qué fase está el préstamo antes de que venza el primer tramo.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
After deliveryDespués de la entrega
Property Management Brickell LLC runs the unit. Nineteen units under management in Brickell, and my own host profile carries 2,835 reviews at 4.83 over six years as a Superhost. You get the pro forma before you buy.
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
The full file on NoBe PARCEl expediente completo de NoBe PARC
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- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- The Real Deal, Robert Finvarb launches short-term rental condo project in North Beach (May 2026)
- Markets of Tomorrow, Finvarb launches NoBe PARC (June 2026)
- Florida YIMBY, 15-storey NoBe PARC planned for 2028 completion (May 2026)
- Developer site, Robert Finvarb Companies
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-09-18. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.