The betLa apuesta
7200 Collins is the rare North Beach presale with every risk box ticked: financed by Deutsche Bank, under construction since March 2026, 96 percent under contract, nightly rental marketed from day one, a block from the beach. Nine units are left with the developer. The bet now is buying one of those, or an assignment, before delivery in 2027 sets a public resale price for the building.
7200 Collins es una preventa poco común en North Beach con todas las casillas marcadas: financiada por Deutsche Bank, en obra desde marzo de 2026, 96% bajo contrato, renta por noches anunciada desde el primer día, a una cuadra de la playa. Al promotor le quedan nueve unidades. La apuesta ahora es comprar una de ellas, o una cesión, antes de que la entrega en 2027 fije un precio público de reventa para el edificio.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33141 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $500K – $900K$500.000 – $900.000 | 102 | $660,000 | $501 |
| $900K – $2M$900.000 – $2M | 80 | $1,200,000 | $743 |
Absorption and timingAbsorción y calendario
33141 closed 102 homes at $500K to $900K and 80 at $900K to $2M in the last twelve months. 222 units is 1.2 years of that flow, and the developer's own absorption is done: 213 sold. The postcode sits at 12.7 months of supply, asks at $509 a foot against $440 paid, but that is older stock, not a new furnished building. The supply to watch is resale at delivery, competing with 72 Park and Ella on the same blocks.
En el 33141 cerraron 102 viviendas entre $500.000 y $900.000 y 80 entre $900.000 y $2M en los últimos doce meses. Las 222 unidades son 1,2 años de ese flujo, y la absorción del promotor ya está hecha: 213 vendidas. El código postal está en 12,7 meses de inventario, con precios pedidos de $509 el pie frente a $440 pagados, pero es producto antiguo, no un edificio nuevo amueblado. La oferta que importa es la reventa en la entrega, frente a 72 Park y Ella en las mismas cuadras.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33141 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33141 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33141 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33141 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 11 | $1,845 |
| 2026 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Priced against 72 Park, a block awayFrente a 72 Park, a una cuadra
From $600,000 on 375 sf is about $1,600 a foot, and the reported average of about $800,000 on about 489 sf is near $1,636. The fair comparison is 72 Park, delivered 2024 on 72nd St, also nightly: its genuine MLS resales closed at $1,317 and $1,330 a foot, its deeds at $1,011 to $1,471. Ella asks $1,368 to $1,390. The $1,845 card above is 72 Park's developer closings, not resales. 7200 Collins carries a premium of about 20 percent; negotiate it.
Desde $600.000 sobre 375 sf son unos $1.600 el pie, y la media publicada de unos $800.000 sobre unos 489 sf ronda los $1.636. La comparación justa es 72 Park, entregado en 2024 en la calle 72, también por noches: sus reventas reales en el MLS cerraron a $1.317 y $1.330 el pie, sus escrituras entre $1.011 y $1.471. Ella pide entre $1.368 y $1.390. La tarjeta de $1.845 de arriba son cierres del promotor de 72 Park, no reventas. 7200 Collins lleva una prima de un 20%; negóciela.
On the MLS todayHoy en el MLS
Not one Active listing at 7200 Collins Ave, Miami Beach FL 33141, pulled 2026-10-01. The building is being sold off-market by the developer's own sales team, which is normal at this stage and has one consequence worth stating: there is no independent asking price to check the developer's price list against, so every size and price on this page comes from the developer or the trade press rather than from a transaction. It is also why this page carries no photograph: the MLS licence that lets us display a listing's images does not extend to a render off a brochure.
Ni una sola ficha activa en 7200 Collins Ave, Miami Beach FL 33141, extraído el 2026-10-01. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $600,000 at 4.5% simple, 15 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $600,000 al 4.5% simple, a 15 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar supuesto) | 10% | $60,000 | $60,000 | 15 mo | −$3,375 |
| 90 days after contract90 días después del contrato | 10% | $60,000 | $120,000 | 12 mo | −$5,400 |
| At top-offAl coronar la estructura | 10% | $60,000 | $180,000 | 6 mo | −$4,050 |
| At closing (late 2027)En el cierre (finales de 2027) | 70% | $420,000 | $600,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $600,000 | −$12,825 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $12,825, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $12,825, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 375 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 375 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $600,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $600,000 | −$12,120 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,350 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$13,470 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
No deposit schedule is published; we assume the Miami standard 10/10/10/70, so about $180,000 on the $600,000 entry unit sits idle some fifteen months. Ask for the association budget, which nothing published states, and for the rental language in the draft declaration, since the policy is a marketing claim until recorded. On an assignment, get the developer's consent and fee in writing.
No hay calendario de depósitos publicado; suponemos el estándar de Miami 10/10/10/70, así que unos $180.000 sobre la unidad de entrada de $600.000 quedan inmovilizados unos quince meses. Pida el presupuesto de la comunidad, que nada publicado indica, y el texto sobre renta del borrador de declaración, porque la política es una promesa comercial hasta que se registre. En una cesión, consiga por escrito el consentimiento del promotor y su comisión.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | Closed. $85M construction loan from Deutsche Bank, July 2026, arranged by Arrow Real Estate Advisors, refinancing earlier debt; 213 of 222 residences were under contract at closing.Cerrado. Préstamo de construcción de $85M de Deutsche Bank, julio de 2026, estructurado por Arrow Real Estate Advisors, que refinancia deuda anterior; 213 de las 222 residencias estaban bajo contrato al cierre. |
| PresoldPrevendido | 96% at last disclosure96% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | Construction started March 2026 (Florida YIMBY), completion targeted for 2027. A 12-storey frame that started in March 2026 makes late 2027 the realistic reading; the model holds fifteen months.Obra iniciada en marzo de 2026 (Florida YIMBY), terminación prevista en 2027. Una estructura de 12 plantas iniciada en marzo de 2026 apunta de forma realista a finales de 2027; el modelo cuenta quince meses. |
| DeveloperPromotor | Northlink Capital, which bought the site (then 7140 Collins Ave) in 2021 and won approval in 2022. Revuelta Architecture International, Adriana Hoyos interiors, Ortega Construction general contractor.Northlink Capital, que compró el terreno (entonces 7140 Collins Ave) en 2021 y obtuvo la aprobación en 2022. Revuelta Architecture International, interiores de Adriana Hoyos, Ortega Construction como constructor. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as short-term-rental friendly by the developer and The Real Deal (April 2025); the declaration is not recorded yet, so this is a sales claim and not an instrumentComercializado como apto para renta corta por el promotor y The Real Deal (abril de 2025); la declaración aún no está registrada, así que es una promesa comercial y no un documento |
RecommendationRecomendación
Buy the last units at a negotiated priceCompre las últimas unidades a precio negociado
Financed, under construction, 96 percent sold and nightly-rental friendly a block from the ocean. The delivery risk is as low as a presale gets.
Ask for the nine remaining units and their prices, and offer toward the $1,300 to $1,400 a foot that 72 Park resells at and Ella asks, not the launch list.
Financiado, en obra, vendido al 96% y apto para renta por noches a una cuadra del océano. El riesgo de entrega es tan bajo como puede serlo en una preventa.
Pida las nueve unidades restantes y sus precios, y oferte hacia los $1.300 a $1.400 el pie a los que revende 72 Park y pide Ella, no hacia la lista de lanzamiento.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
After deliveryDespués de la entrega
Property Management Brickell LLC runs the unit. Nineteen units under management in Brickell, and my own host profile carries 2,835 reviews at 4.83 over six years as a Superhost. You get the pro forma before you buy.
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
The full file on 7200 CollinsEl expediente completo de 7200 Collins
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SourcesFuentes
- Commercial Observer, Deutsche Bank lends $85M for Miami Beach condo tower (Jul 2026)
- NYREJ, Arrow arranges $85M construction loan, 213 of 222 under contract, average 489 sf (Jul 2026)
- Florida YIMBY, construction starts on 7200 Collins (Mar 2026, average price, site purchase)
- The Real Deal, Northlink launches sales for short-term rental-friendly North Beach condos (Apr 2025)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-01. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-01. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.