La apuesta
72 Park es la única torre entregada y comercializada expresamente para renta corta en Miami Beach, y está cerrada al 87 por ciento según el registro del Condado. Lo que se compra hoy es una reventa, con el precio fijado por un propietario privado, en un edificio cuyo promotor cerró 179 unidades a una mediana de $1.816 el pie. Las tres reventas registradas hasta ahora cerraron por debajo de lo que pagaron esos propietarios. Esa es la posición negociadora, y favorece al comprador.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33141 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $600K – $1M | 75 | $760,000 | $594 |
| $1M – $1,5M | 50 | $1,200,000 | $748 |
| $1,5M – $2,6M | 36 | $1,850,000 | $970 |
El promotor ha vendido todo, así que la oferta es el tablero de reventas
La venta del promotor está hecha: 166 de los 179 cierres registrados se produjeron entre febrero y mayo de 2025, ejecutando contratos de 2023, y quedan unas 27 de las 206 unidades en manos de Lefferts, ofrecidas desde $800.000. La oferta que importa ahora son los 20 anuncios de reventa de arriba, frente a tres reventas entre partes independientes registradas en once meses. A ese ritmo el tablero acumula entre seis y siete años de inventario, y solo se vacía cuando los vendedores bajan al precio del comprador. Las cifras de 33141 en las tarjetas son el código postal completo, en su mayoría producto antiguo de Normandy Isles y North Beach a un tercio del precio por pie de este edificio: léalas como la profundidad del barrio, no como comparables de 72 Park.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33141 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33141 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 11 | $1,845 |
| 2026 | 1 | omitido, 1 venta |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Las reventas cierran por debajo del precio del promotor
Las tres reventas registradas: la unidad 806 a $865.000 frente a $881.000 pagados (-1,8%), la 704 a $850.000 frente a $980.000 (-13,3%), la 709 a $716.000 frente a $1.100.000 (-34,9%). Sobre superficie registrada son entre $1.011 y $1.471 el pie frente a una mediana del promotor de $1.816. Los 20 precios de reventa activos rondan los $1.850 el pie, por encima de lo que vendió el promotor y muy por encima de cualquier cierre real. Una advertencia sobre esta página: la línea de 'el producto nuevo se revende a' cuenta los propios cierres de entrega del promotor de 2025, que el MLS registra como ventas; el historial real de reventas son las tres escrituras. Ofrezca a partir de las escrituras, no de los precios pedidos.
Hoy en el MLS
20 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-18. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1713 | 1/1 | 412 sf | $697,000 | $1,692 | $876 | 17 |
| 1203 | 1/1 | 425 sf | $699,000 | $1,645 | — | 1 |
| 1005 | 1/1 | 435 sf | $749,000 | $1,722 | $1,100 | 67 |
| 1603 | 1/1 | 425 sf | $749,999 | $1,765 | $760 | 231 |
| 705 | 1/1 | 488 sf | $759,000 | $1,555 | $900 | 204 |
| 613 | 1/1 | 412 sf | $899,000 | $2,182 | $876 | 75 |
| 1004 | 1/2 | 581 sf | $1,025,000 | $1,764 | $1,200 | 38 |
| 808 | 2/2 | 799 sf | $1,295,000 | $1,621 | $1,704 | 38 |
| 1708 | 2/2 | 799 sf | $1,480,000 | $1,852 | $1,764 | 140 |
| 1210 | 2/2 | 813 sf | $1,499,999 | $1,845 | $1,774 | 184 |
| 1809 | 1/1 | 708 sf | $1,500,000 | $2,119 | $1,550 | 6 |
| 1410 | 2/2 | 809 sf | $1,650,000 | $2,040 | $1,774 | 22 |
| 1702 | 2/2 | 995 sf | $1,675,000 | $1,683 | $1,993 | 81 |
| 1102 | 2/2 | 884 sf | $1,675,000 | $1,895 | $1,993 | 129 |
| 602 | 2/2 | — | $1,745,000 | — | $1,900 | 1 |
| 1402 | 2/2 | 884 sf | $1,750,000 | $1,980 | $1,929 | 53 |
| 2102 | 2/2 | 884 sf | $1,775,000 | $2,008 | $1,980 | 326 |
| 1112 | 3/2 | 1,042 sf | $1,950,000 | $1,871 | $2,100 | 70 |
| 1012 | 3/2 | 972 sf | $1,990,000 | $2,047 | $1,990 | 2 |
| 1001 | 4/2 | 1,099 sf | $2,200,000 | $2,002 | $2,398 | 15 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12060942 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 411 sf.
| Gastos de comunidad a $2,13/sf/mes | −$10,505 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,087,500 | −$21,968 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,480 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$33,952 |
Modele la cuota y la tarifa por noche, no el folleto
Las cuotas de la asociación en los anuncios activos van de $760 a $2.398 al mes, una mediana de $2,13 el pie al mes; en una unidad de 588 sf, el tamaño mediano del edificio, son unos $15.000 al año antes de impuestos, seguro y el reparto del programa de alquiler. Para un modelo de renta por noche uso $250 de ADR con un 75 por ciento de ocupación, deliberadamente por debajo de la cartera real de Property Management Brickell: un edificio de 206 unidades compite consigo mismo por las reservas y un estudio de 411 sf no gana lo que gana la unidad más pequeña que gestiona PMB. El permiso de alquiler procede de The Real Deal y del marketing del promotor; lea la Declaración registrada y el registro del impuesto turístico de Miami Beach antes de contar una sola noche.
Cómo se construyó y se vendió
| Financiación de la construcción | Préstamo de construcción de $97,5 millones en 2022, asegurado con Russell Galbut como inversor (The Real Deal). Los cierres empezaron en febrero de 2025, así que el préstamo lleva dieciocho meses amortizándose con los cierres de unidades; si está totalmente cancelado no está publicado. |
| Prevendido | 90% en la última divulgación |
| Entrega | Entregado. Certificado temporal de ocupación en marzo de 2025; el Condado registró la primera escritura del promotor el 2 de febrero de 2025 y la número 179 en febrero de 2026. 90 por ciento vendido en la última divulgación del promotor (marzo de 2025), 87 por ciento cerrado según el Condado hoy. |
| Promotor | Lefferts, de Mendy Chudaitov, con Russell Galbut como inversor. Terreno reunido por $17 millones en 2015 y 2019. Primero de cuatro proyectos de Lefferts en North Beach (le siguen Palma, 72 Carlyle y 880 71st Street). Arquitectura de Built Form, interiores de Urban Robot, ventas dirigidas por Cervera Real Estate. |
| Política de alquiler | Comercializado como apto para renta corta: The Real Deal (marzo de 2025) lo describe como la primera torre nueva de Miami Beach que permite alquiler vacacional, y la hoja de inventario de broker coincide (leída el 17 de septiembre de 2026). Esta oficina aún no ha leído la Declaración registrada. |
Recomendación
Compre la reventa, y póngale precio desde las escrituras
Es el comparable con el que se va a medir cada lanzamiento de 2026 en North Beach, y ya está construido, cerrado y en alquiler. El riesgo de entrega es cero, el préstamo de construcción se amortiza con los cierres desde febrero de 2025, y 179 propietarios validaron el edificio a $1.816 el pie.
Todas las reventas cerradas lo hicieron por debajo del coste del propietario, y 20 vendedores piden por encima. Ofrezca a partir de las tres escrituras, elija las plantas pequeñas, donde el grupo de compradores de renta corta es más amplio, y confirme la cláusula de alquiler de la Declaración antes de la primera reserva.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Una vez que sea suya
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
El expediente completo de 72 Park Miami Beach
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Fuentes
- The Real Deal, Lefferts starts closings for 72 Park condos in North Beach (Mar 2025)
- The Real Deal, Lefferts kicks off sales for 72 Carlyle, its third North Beach condo project (Sep 2025)
- The Real Deal, Northlink launches sales for short-term rental-friendly North Beach condos (Apr 2025)
- Developer sales site, 72parkmiamibeach.com
- Miami-Dade County recorded deeds, 580 72ND STREET CONDO (block 02-3211-101), read 17 September 2026
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.