La apuesta
Casa Bella es una torre de 319 residencias en 1400 Biscayne Boulevard de Related Group y Alta, entregada este mes y vendida al 95 por ciento, y la cifra que la decide es $877: el precio por pie al que revendieron este año los condominios de 33132 entregados desde 2023, frente a la mediana de $1.249 que piden los 43 propietarios de Casa Bella en venta hoy. La operación ya es una reventa, y el precio correcto está mucho más cerca de la primera cifra.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33132 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $900.000 – $2M | 55 | $1,175,000 | $678 |
| $2M en adelante | 13 | $2,950,000 | $1,103 |
Un edificio recién entregado, ya lleno de vendedores
319 residencias frente a 68 cierres al año en sus bandas en 33132 son 4,7 años de oferta, y el 95 por ciento del edificio ya está colocado. Lo que cuenta ahora es el flujo de reventa: 43 residencias, el 13 por ciento de la torre, salieron al MLS a las pocas semanas de los primeros cierres, junto con 53 en alquiler. 33132 tiene 25,8 meses de oferta. Es el mayor margen de negociación que un comprador tendrá en este edificio, y tiene fecha de caducidad: las fichas se reducen cuando los primeros propietarios venden o alquilan.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33132 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33132 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 8 | $1,128 |
| 2025 | 16 | $869 |
| 2026 | 16 | $877 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Dónde pide, y dónde puede cerrar
Los de un dormitorio piden de $965.000 a $1,4 millones sobre 711 a 1.595 sf, los de dos de $1,33 a $2,44 millones, los de tres de $2,49 a $5,5 millones, los penthouses de $7,9 a $9,63 millones. La mediana pedida es $1.249 el pie. En 33132 la banda de $900.000 a $2 millones cerró a $678 (sobre todo producto antiguo), la de $2 millones en adelante a $1.103, y los condominios construidos desde 2023 a $877. Un contrato de penthouse tríplex en 2023 marcó el récord del distrito en $2.138. Las cifras por pie usan la superficie del MLS, aún no contrastada con el Condado.
Hoy en el MLS
43 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-10, de las que se muestran las 30 más baratas. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3007 | 1/1 | 711 sf | $965,000 | $1,357 | $750 | 0 |
| 2607 | 1/1 | 711 sf | $990,000 | $1,392 | $750 | 5 |
| 2207 | 1/1 | 1,022 sf | $1,150,000 | $1,125 | $786 | 0 |
| 609 | 1/2 | 1,190 sf | $1,199,000 | $1,008 | $1,379 | 6 |
| 209 | 1/2 | 1,208 sf | $1,199,000 | $993 | $1,379 | 41 |
| 1804 | 1/2 | 1,216 sf | $1,275,000 | $1,049 | $1,280 | 1 |
| 2304 | 1/2 | 1,216 sf | $1,293,000 | $1,063 | $1,280 | 28 |
| 3004 | 1/2 | 1,216 sf | $1,295,000 | $1,065 | $1,281 | 26 |
| 202 | 2/2 | 1,303 sf | $1,325,000 | $1,017 | — | 41 |
| 206 | 1/3 | 1,595 sf | $1,400,000 | $878 | — | 0 |
| 305 | 2/3 | 1,613 sf | $1,545,900 | $958 | — | 721 |
| 505 | 2/3 | 1,613 sf | $1,550,000 | $961 | $1,753 | 8 |
| 303 | 2/4 | 1,819 sf | $1,590,000 | $874 | — | 11 |
| 1205 | 2/3 | 1,613 sf | $1,650,000 | $1,023 | $1,753 | 8 |
| 503 | 2/3 | 1,819 sf | $1,675,000 | $921 | — | 2 |
| 1905 | 2/3 | — | $1,800,000 | — | — | 13 |
| 1605 | 2/3 | 1,613 sf | $1,895,000 | $1,175 | $1,754 | 36 |
| 2106 | 2/2 | 1,326 sf | $1,895,000 | $1,429 | $1,464 | 41 |
| 1403 | 2/3 | — | $1,930,000 | — | $1,946 | 8 |
| 1903 | 2/3 | 1,819 sf | $1,950,000 | $1,072 | — | 9 |
| 2003 | 2/3 | 1,819 sf | $1,960,000 | $1,078 | $1,349 | 4 |
| 3506 | 2/2 | 1,362 sf | $1,990,000 | $1,461 | — | 13 |
| 3005 | 2/3 | 1,613 sf | $1,990,000 | $1,234 | $1,754 | 19 |
| 2305 | 2/3 | 1,613 sf | $2,150,000 | $1,333 | $1,216 | 1 |
| 3003 | 2/3 | — | $2,195,000 | — | $1,947 | 17 |
| 1706 | 2/2 | 1,362 sf | $2,295,000 | $1,685 | $1,464 | 47 |
| 4203 | 2/3 | 1,819 sf | $2,300,000 | $1,264 | $1,500 | 2 |
| 2502 | 2/2 | — | $2,300,000 | — | $1,393 | 6 |
| 3502 | 2/2 | 1,285 sf | $2,350,000 | $1,829 | $1,900 | 23 |
| 4303 | 2/3 | 1,819 sf | $2,438,954 | $1,341 | — | 881 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12072498 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 711 sf.
| Gastos de comunidad a $1,05/sf/mes | −$8,959 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,199,000 | −$24,220 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,560 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$35,738 |
Nada que mantener, y la renta ya se ve
Entregado, así que sin depósito ni riesgo de obra. Tres alquileres han cerrado en el MLS: dos de un dormitorio a $5.300 y $5.900 al mes, uno de dos dormitorios a $8.300. Frente a un dormitorio de $1.199.000, $5.600 al mes son un 5,6 por ciento bruto, antes de la asociación (unos $1,05 por pie al mes, $1.280 sobre 1.216 sf), impuestos y seguro. Hay 53 unidades en alquiler a la vez, lo que limita las rentas del primer año. El mínimo de 30 días viene de una hoja de inventario de broker; lea la declaración registrada.
Cómo se construyó y se vendió
| Financiación de la construcción | $240M de Cain International, noviembre de 2023, estructurado por Newmark. Liquidado al terminar la obra en octubre de 2026 (The Real Deal). |
| Prevendido | 95% en la última divulgación |
| Entrega | Entregado. Remate de estructura en julio de 2025, cierres desde julio de 2026, finalización anunciada en octubre de 2026 (The Real Deal, Florida YIMBY). No queda nada por construir ni depósito que mantener. |
| Promotor | Related Group (la familia Pérez) con Alta Developers. Related compró el terreno de 2,8 acres en 2014 por $57,7M (Commercial Observer). Amueblado por B&B Italia, interiores de Piero Lissoni. |
| Política de alquiler | Comercializado como renta mensual, mínimo 30 días (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
Recomendación
Compre a los vendedores del primer año, no a la lista
Terminado, financiado y vendido: Related y Alta lo construyeron con Coastal, liquidaron el préstamo de $240 millones de Cain y colocaron el 95 por ciento de las residencias. No queda riesgo de entrega.
Ofrezca hacia los $1.103 el pie a los que cierra la banda de $2 millones en adelante de 33132, no la mediana pedida de $1.249. Un dormitorio cerca de $1 millón que se alquila a $5.600 al mes es la posición más limpia del edificio.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Una vez que sea suya
Este edificio es mensual, no por noche, así que Property Management Brickell LLC lo operaría en media estancia. Otra tarifa, otra ocupación, y le enseñaré ese pro forma y no uno de alquiler diario.
El expediente completo de Casa Bella Residences by B&B Italia
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Fuentes
- The Real Deal, Related Group, Alta complete Casa Bella tower, pay off $240M loan (Oct 2026)
- Florida YIMBY, Casa Bella Residences opens at 1400 Biscayne Boulevard (Oct 2026, 319 units)
- Florida YIMBY, Casa Bella tops off at 56 stories (Jul 2025)
- Commercial Observer, Related and Alta land $240M to build Casa Bella (Nov 2023)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-10. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.