La apuesta
Dos tercios de Gale siguen sin venderse y nada se mueve: 77 escrituras en 2024, luego dos en 2025 y dos en 2026. Es un promotor que retiene hasta 139 residencias amuebladas de condo-hotel sin fila detrás, la mejor posición de negociación que un comprador consigue en un edificio terminado. Dos de las tres unidades listadas hoy ya piden menos de lo que sus dueños le pagaron al promotor. Compre por debajo de la lista del promotor y el programa de renta arranca el mes del cierre.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33132, 33131, 33130, 33137 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $350K – $600K | 697 | $460,000 | $524 |
| $600K – $850K | 380 | $700,000 | $612 |
El promotor dejó de vender, y ahí está su ventaja
81 de las 240 residencias se han vendido en operaciones de mercado, el 34%. El ritmo dice más que el total: 77 se cerraron en 2024, luego dos en todo 2025 y dos en lo que va de 2026. Otras 20 unidades se movieron en escrituras que no califican como operaciones de mercado y quedan excluidas de todas las cifras de esta página, así que el promotor retiene hasta 139. Eso no es una fila, y quien tiene tanto inventario sin vender y sin tráfico negocia distinto que quien tiene cinco unidades. Ni 2025 ni 2026 tienen cierres suficientes para sostener una tendencia de precio, así que no se publica ninguna.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33132, 33131, 33130, 33137 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33132, 33131, 33130, 33137 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 6 | $1,001 |
| 2024 | 33 | $1,054 |
| 2025 | 70 | $1,073 |
| 2026 | 82 | $1,012 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Los precios pedidos hoy están por debajo de la mediana del propio promotor
Las 81 escrituras del promotor dieron una mediana de $720.000, o $1.536 el pie. Las tres unidades listadas hoy piden $973, $1.214 y $1.873 el pie, una mediana de $1.214, alrededor de una quinta parte por debajo de la mediana del propio promotor. Dos de las tres piden menos de lo que pagó su dueño: la #1803 un 21% menos, la #1720 un 15%. Ese es el argumento de entrada, y es inusualmente concreto. La advertencia es igual de clara: en este edificio no se ha registrado ni una sola reventa, así que son precios pedidos y el nivel real de cierre se desconoce.
Hoy en el MLS
2 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-18. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1720 | 0/1 | 410 sf | $399,000 | $973 | $600 | 1 |
| 1803 | 2/1 | 651 sf | $790,000 | $1,214 | $1,550 | 382 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12035636 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 347 sf.
| Gastos de comunidad a $2,38/sf/mes | −$9,910 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $399,000 | −$8,060 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,249 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$19,219 |
La cuota de condo-hotel es la línea que decide la operación
Las cuotas mensuales de las unidades listadas van de $600 a $1.550, con una mediana cercana a $2,38 por pie por mes. Es alta frente a un condominio convencional, porque una cuota de condo-hotel paga servicios de hotel y no solo el edificio. En la unidad más pequeña listada, 410 sf, son unos $7.200 al año antes de impuestos, seguro o el reparto del propio programa de renta. Modele la cuota antes que el ingreso. Y calcule el impuesto sobre su precio de compra, no sobre el recibo actual del vendedor: Florida revalúa en la venta, cerca del 2% de lo que usted pague.
Cómo se construyó y se vendió
| Financiación de la construcción | Bank OZK prestó $213,4 millones sobre la torre de 51 pisos y 688 unidades en septiembre de 2021, y el promotor la canceló en 2024 a medida que avanzaban los cierres. El riesgo de construcción, de entrega y de financiamiento está superado. Queda el riesgo de inventario, y lo carga el promotor, no usted. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | Entregado en 2024. Pisos 16 a 23 de 601 NE 1st Ave, inscrito como condominio propio, 159 NE 6TH STREET CONDO 2, separado de la torre Natiivo que tiene encima. |
| Promotor | GFO Investments, la familia Galbut, a través de Sixth Street Miami Partners LLC, que pagó $35 millones por el terreno de 1,1 acres en 2021. Arquitectonica diseñó la torre y Urban Robot los interiores. La misma propiedad entregó los pisos Natiivo en la misma estructura. |
| Política de alquiler | Condo-hotel con programa de alquiler in situ y sin estancia mínima. Alquiler diario confirmado por BlueBay Brokers, septiembre de 2026. |
Recomendación
Una negociación, no un listado
El activo es real y está terminado: residencias amuebladas de condo-hotel sin estadía mínima según el material del promotor, un programa de renta operando, e ingresos que pueden empezar el mes del cierre. No queda ningún riesgo de preconstrucción.
No pague el precio pedido. Con hasta 139 unidades sin vender, cuatro cierres en dos años y sin historial de reventas que ancle el valor, el precio es una conversación. Ofrezca contra la mediana del propio promotor, $1.536 el pie, y consiga la Declaración inscrita antes de firmar: lo de la estadía mínima es material de venta, no la política de renta.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Una vez que sea suya
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
El expediente completo de Gale Miami Hotel & Residences
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Fuentes
- The Real Deal, Galbut family completes short-term rental-friendly Gale tower in Miami, closings underway (Jul 2024)
- The Real Deal, Galbut family pays off $213M construction loan for downtown Miami tower (Aug 2024)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.