La apuesta
Coral Gables no tiene otro edificio así: residencias de 662 sf, amuebladas llave en mano por RH, comercializadas para estancias de tres noches en una ciudad que lleva años impidiendo la estancia corta. La mitad se vendió antes de que cerrara el préstamo de $94,2M, y la entrega está a siete meses, el plazo más corto de esta lista. El precio es una prima real sobre el código postal, así que la renta tiene que ser real también. Lea primero la declaración.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33146 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $800.000 – $1,2M | 13 | $915,000 | $829 |
| $1,2M – $2M | 37 | $1,650,000 | $828 |
La mitad está vendida, y la otra mitad es la pregunta
El código postal 33146 de Coral Gables cerró 52 viviendas en las dos bandas de precio de Cassia durante los últimos doce meses. Cassia entrega 174. Sobre el edificio entero eso son 3,3 años de oferta, y es la razón por la que el precio de entrada tiene que justificarse con renta y no con comparables. La contrapartida es real. Hacia marzo de 2025 estaba vendida aproximadamente la mitad del edificio a precios de lanzamiento, así que el grupo que llega a la reventa junto a usted está más cerca de 87 unidades que de 174, y Alta superó su umbral de financiación mucho antes de necesitarlo. Una lista de precios de promotor solo sube a medida que se agota el inventario, así que lo que queda es justo lo que ya no necesita descontar, y el primer grupo de compradores tiene el precio más bajo del edificio.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33146 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33146 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
No es un mercado delgado, es un mercado vacío: en 33146 no hay ningún condominio construido desde 2023 que haya revendido después. No existe un comparable ya entregado en este código postal, así que el valor de reventa de un condominio nuevo aquí está sin medir, no medido y tranquilizador. Pondere en consecuencia el precio de entrada y la absorción de más abajo, y dé por lenta la salida mientras esta tabla siga vacía.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Paga usted por el formato, no por los comparables
Las residencias de entrada salen a unos $1.299 el pie. La banda inmediatamente inferior cerró a $829 en los últimos doce meses, y 33146 en conjunto cerró a $838 mientras pedía $1.200, así que el código postal ya está lleno de precios pedidos aspiracionales. Esa diferencia no es un error de precio que se pueda arbitrar. Los cierres que hay detrás son apartamentos y casas convencionales de Coral Gables, dos y tres veces más grandes, con un contrato de doce meses como única renta. Cassia es una unidad amueblada de 662 sf autorizada para estancias de tres noches, y ningún condominio construido desde 2023 ha revendido en todo 33146, así que no hay comparable entregado con el que medirla. Modele la línea de alquiler, no el precio por pie.
Hoy en el MLS
1 ficha activa en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-18. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1009 | 2/2 | 1,054 sf | $1,309,000 | $1,242 | $1,665 | 142 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 22 fotografías de la ficha MLS A11946603 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $860,000 al 4.5% simple, a 7 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $86,000 | $86,000 | 7 mo | −$2,258 |
| 60 días después del contrato | 10% | $86,000 | $172,000 | 5 mo | −$3,225 |
| 120 días después del contrato | 10% | $86,000 | $258,000 | 3 mo | −$2,902 |
| En el cierre | 70% | $602,000 | $860,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $860,000 | −$8,385 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $8,385, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 662 sf.
| Gastos de comunidad a $1,58/sf/mes | −$12,552 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $860,000 | −$17,372 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,383 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$32,307 |
El plazo corto es lo mejor de estas condiciones
Siete meses hasta la entrega es el coste de espera más corto de este registro, y sobre el calendario modelado cuesta unos $8.400 antes de que usted tenga escritura. Es una ventaja real frente a una torre que empieza obra. Dos documentos que conviene obtener antes de firmar, y ambos son peticiones normales que un promotor espera de un bróker. El calendario de depósitos: Alta no ha publicado ninguno, así que la tabla de arriba usa el estándar de Miami, mientras que las páginas de bróker circulan 30/10/60 y 10/10/10/60 y ninguna se remonta al promotor. Un depósito total del 40 por ciento cambia el coste de forma sustancial. Y la cláusula de alquiler en la declaración registrada, porque en Coral Gables ahí está toda la tesis y una nota de prensa no es un documento registrado.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | $94,2M cerrados en mayo de 2025. Prestamista JVP Management, estructurado por JLL Capital Markets. La obra ya había empezado el diciembre anterior, antes de la financiación. |
| Prevendido | 50% en la última divulgación |
| Entrega | Primer trimestre de 2027, según Alta. La obra arrancó en diciembre y el préstamo cerró en mayo de 2025, así que el calendario está financiado y no es solo una aspiración. |
| Promotor | Alta Developers, de Raimundo Onetto. Arquitectura de Behar Font & Partners, interiores y mobiliario de RH, carpintería de Italkraft. Cervera Real Estate lleva la comercialización. |
| Política de alquiler | Comercializado como edificio de alquiler flexible con un mínimo de tres noches consecutivas, según la propia nota de Alta. La declaración registrada no se ha leído. |
Lo que dice el registro
Lo que se ha publicado sobre este edificio, cada línea fechada y enlazada a donde se leyó: la prensa especializada, el registro público o las declaraciones del propio promotor, identificadas como tales. Una declaración es lo que alguien dijo en esa fecha, no un hecho que hayamos verificado.
Cassia: alquileres a traves del programa de alquiler del edificio; el promotor sopesa un minimo de 2 o 3 noches
Recomendación
Merece la pena si la declaración confirma el argumento
La financiación está hecha y la meta está cerca. Alta cerró $94,2M en mayo de 2025, el edificio estaba vendido a la mitad en marzo de ese año, y la entrega en el primer trimestre de 2027 compromete su capital durante meses y no durante años.
El precio es una prima sobre todo lo que ha cerrado el código postal, así que esto es una apuesta de renta y no de precio de entrada. Si el mínimo de tres noches sobrevive en la declaración registrada, el formato es genuinamente escaso en Coral Gables y la prima tiene origen.
Pida la cláusula de alquiler registrada y el calendario real de depósitos antes de firmar. Yo consigo las dos cosas, y negocio la comisión cooperante y los créditos con los cierres de arriba como argumento.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
El expediente completo de Cassia, The Residences at Coral Gables
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Fuentes
- The Real Deal, Alta scores $94M construction loan for 174-unit Coral Gables condo project (May 2025)
- The Real Deal, Alta launches sales of short-term rental condo project in Coral Gables (Apr 2024)
- PROFILEmiami, Sales pass 50% at Cassia (Mar 2025)
- Cervera Real Estate broker portal, price range, sizes and delivery
- JLL, $94.2M construction financing secured for Cassia
- Developer site, cassiamiami.com
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.