La apuesta
Setenta y cuatro residencias, en un código postal que cierra 104 viviendas al año en las mismas bandas de precio. Eso son ocho meses de oferta, no ocho años, y es lo mejor de este edificio: su reventa no competirá con 300 vecinos idénticos. La obra empezó en abril de 2026 y el préstamo de $67,5M cerró en junio, así que la entrega está financiada y no solo prevista. El precio por pie es lo que hay que negociar.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33146 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $800K – $1,3M | 14 | $957,500 | $864 |
| $1,3M – $2,5M | 50 | $1,775,000 | $898 |
| $2,5M en adelante | 38 | $3,625,000 | $1,127 |
Setenta y cuatro viviendas frente a un mercado que absorbe 104 al año
Coral Gables 33146 registró 104 cierres en los últimos doce meses en las tres bandas en las que vende CORA, frente a 74 residencias que se entregan a la vez. Ocho meses de oferta. Compárelo con las torres de Brickell de este pipeline, donde un solo edificio equivale a entre tres y doce años de su propia banda, y la ventaja de escala es evidente. El código postal en sí tiene 5,8 meses de inventario, lo que por la lectura convencional es un mercado de vendedor. Una lista de precios de promotor solo se mueve en una dirección, hacia arriba, a medida que se agota el inventario, de modo que el primer grupo compra el precio más bajo y las mejores plantas; con 74 unidades ese recorrido es corto, y el argumento para entrar pronto es simplemente que no queda mucho edificio que esperar.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33146 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33146 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
No es un mercado delgado, es un mercado vacío: en 33146 no hay ningún condominio construido desde 2023 que haya revendido después. No existe un comparable ya entregado en este código postal, así que el valor de reventa de un condominio nuevo aquí está sin medir, no medido y tranquilizador. Pondere en consecuencia el precio de entrada y la absorción de más abajo, y dé por lenta la salida mientras esta tabla siga vacía.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
La prima es real, y conviene nombrarla
La residencia de entrada pide $1.325 el pie. La banda de $800K a $1,3M en 33146 cerró a una mediana de $829 en los últimos doce meses, así que el precio pedido lleva una prima cercana al 60 por ciento. Parte de ella es legítima: esos cierres son producto de condominios de Coral Gables construidos hace décadas, y CORA es obra nueva, certificada WELL y enfrente de Merrick Park. Pero el límite honesto es que 33146 no tiene ningún condominio construido desde 2023 que haya vuelto a venderse, así que la salida en obra nueva aquí está sin medir, no medida y tranquilizadora. Una corrección más antes de comparar: en obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale entre un 10 y un 30 por ciento mayor, así que vuelva a dividir por la superficie registrada del Condado.
Hoy en el MLS
6 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-18. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 605 | 1/1 | 678 sf | $898,350 | $1,325 | $1,254 | 107 |
| 505 | 1/1 | 678 sf | $995,000 | $1,468 | $3,600 | 388 |
| 708 | 1/2 | 895 sf | $1,264,000 | $1,412 | $1,656 | 109 |
| 609 | 2/3 | 1,969 sf | $2,592,000 | $1,316 | $3,452 | 56 |
| 701 | 3/4 | 1,944 sf | $2,697,000 | $1,387 | $3,600 | 377 |
| PH-1205 | 3/4 | 2,651 sf | $4,088,000 | $1,542 | $4,905 | 35 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12014103 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $900,000 al 4.5% simple, a 24 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $90,000 | $90,000 | 24 mo | −$8,100 |
| Al inicio de obra | 10% | $90,000 | $180,000 | 24 mo | −$16,200 |
| Al remate de estructura | 10% | $90,000 | $270,000 | 12 mo | −$12,150 |
| En el cierre | 70% | $630,000 | $900,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $900,000 | −$36,450 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $36,450, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 678 sf.
| Gastos de comunidad a $1,85/sf/mes | −$15,052 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $900,000 | −$18,180 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,441 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$35,672 |
Qué conseguir antes de firmar
Aquí el coste de mantener el depósito es bajo. Veinticuatro meses hasta la entrega sobre una línea de $900.000 cuestan unos $36.450 de capital muerto, una fracción de lo que cuestan los calendarios de cuatro años de Brickell, y ese plazo corto forma parte del argumento. Aun así, dos cosas que conviene obtener. El calendario de depósitos de arriba es el estándar de Miami porque Constellation no ha publicado el suyo, y como la obra arrancó en abril de 2026 los dos primeros hitos caen ahora juntos, es decir un 20 por ciento de golpe. Y la política de alquiler ya está respondida por escrito, mínimo de noventa días y cuatro estancias al año, así que analice esto como vivienda o alquiler largo, nunca como renta por noches.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | $67,5M cerrados el 9 de junio de 2026, con BHI como prestamista y Berkadia como estructurador. La obra arrancó en abril de 2026, dos meses antes del cierre del préstamo. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | 2028, según el propio comunicado del promotor de junio de 2026, un año más tarde de lo comercializado inicialmente. Seis de las siete fichas del MLS siguen indicando 2027. |
| Promotor | Constellation Group, dirigido por Eduardo Otaola, con The Boschetti Group. La misma pareja entrega Ella Miami Beach, 95 unidades en North Beach. Arquitectonica firma el proyecto, Urban Robot los interiores y Winmar construye. |
| Política de alquiler | Mínimo de noventa días, hasta cuatro estancias al año, confirmado por escrito por la directora de ventas en agosto de 2026. No es un edificio de alquiler por noches |
Recomendación
Pequeño, financiado, y con una prima que hay que negociar
Compre la absorción, no el folleto. Setenta y cuatro unidades frente a 104 cierres al año es la mejor posición de oferta de este pipeline, el préstamo está cerrado, la obra arrancada, y la salida no compite con una torre entera de inventario idéntico.
Negocie el pie. Una prima del 60 por ciento sobre lo que la banda cierra realmente es el número en el que trabajar, y con el calendario de depósitos sin publicar y la comisión a cargo del promotor, hay margen para pedir. Consiga antes el calendario real y el texto registrado de alquiler.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
El expediente completo de CORA Merrick Park
Siga leyendo
- Cassia, The Residences at Coral Gables, Coral Gables, Q1 2027
- 14 ROC Miami, Arts & Entertainment District, Delivering 2028
- 2200 Brickell, Brickell, 2026
- Todos los estudios de obra nueva
- Precio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
- Cuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Cómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
Fuentes
- The Real Deal, Cora Merrick Park secures $67.5 million construction loan (June 2026)
- Florida YIMBY, Construction loan secured for Cora Merrick Park at 4241 Aurora Street
- CORA sales office, written reply to a broker request, 3 August 2026: price range, HOA at $1.85/sf, ninety-day rental minimum, 2028 delivery
- Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge: seven listings at 4241 Aurora St, 33146
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.