La apuesta
Natiivo es lo más raro de este pipeline: una torre entregada, diseñada para renta corta, prácticamente vendida y con mercado secundario real. Se han registrado 37 reventas de mercado, donde 501 First no tiene ninguna. Ese historial es lo que permite ponerle precio a este edificio en lugar de adivinarlo, y apunta en una dirección: hoy usted paga menos por pie que los que firmaron contrato en 2019, en un edificio terminado y con el programa de renta funcionando.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33132, 33131, 33130, 33137 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $350K – $500K | 463 | $419,000 | $509 |
| $500K – $700K | 428 | $590,000 | $568 |
Vendido, así que la oferta que importa es el tablero de reventa
440 de las 448 residencias se escrituraron con el promotor, $259,6m de volumen, todas menos una en 2024. El inventario del promotor no es la pregunta. Con lo que compite un comprador es con el tablero de reventa, y hoy son 11 unidades listadas de 448, cerca del 2,5% del edificio. Poco, pero la dirección importa más que el número: 13 reventas en 2024, 19 en 2025 y 5 en lo que va de 2026, así que los dueños han estado saliendo más rápido de lo que el edificio se llena. Léalo como capacidad de elegir, y como razón para no ser quien paga el precio pedido.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33132, 33131, 33130, 33137 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33132, 33131, 33130, 33137 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 6 | $1,001 |
| 2024 | 33 | $1,054 |
| 2025 | 70 | $1,073 |
| 2026 | 82 | $1,012 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Las reventas ya cierran por debajo de lo que vendió el promotor
Las 439 escrituras del promotor en 2024 dieron una mediana de $485.900, o $898 el pie. El mercado de reventa cayó por debajo: $1.242 el pie en 2024 con 13 operaciones, $911 en 2025 con 19, y $832 en 2026 con 5. Las operaciones más recientes cierran por debajo de la mediana del propio promotor, algo poco común y que conviene decir sin rodeos. Es también la entrada: quienes firmaron entre 2019 y 2021 pagaron más por pie de lo que usted pagaría hoy. Las 11 unidades listadas ahora piden una mediana de $952 el pie, cerca de un 14% por encima de donde realmente cerraron las reventas este año: el precio pedido no es el precio.
Hoy en el MLS
12 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-18. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2906 | 1/1 | 411 sf | $427,000 | $1,039 | $1,053 | 565 |
| 4607 | 1/1 | 505 sf | $475,000 | $941 | $1,291 | 369 |
| 3312 | 0/1 | 492 sf | $475,000 | $965 | $780 | 1 |
| 3612 | 0/1 | 367 sf | $495,000 | $1,349 | $452 | 384 |
| PH-4912 | 0/1 | 367 sf | $499,000 | $1,360 | $796 | 1 |
| 3809 | 1/1 | 679 sf | $499,500 | $736 | $1,250 | 263 |
| 4712 | 1/1 | 411 sf | $550,000 | $1,338 | $796 | 67 |
| 3907 | 1/1 | 505 sf | $565,000 | $1,119 | $1,095 | 376 |
| 4204 | 1/1 | 637 sf | $599,900 | $942 | $1,210 | 708 |
| 3604 | 1/1 | 637 sf | $600,000 | $942 | $1,279 | 273 |
| 4704 | 1/1 | 641 sf | $610,000 | $952 | $1,275 | 751 |
| 3401 | 2/2 | 916 sf | $799,000 | $872 | $2,300 | 19 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A11838113 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 367 sf.
| Gastos de comunidad a $2,01/sf/mes | −$8,852 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $389,000 | −$7,858 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,321 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$18,031 |
Modele la cuota y la tarifa por noche, no el folleto
Las cuotas mensuales de las unidades listadas van de $452 a $1.291, con una mediana cercana a $2,01 por pie por mes. En una unidad de 411 sf son unos $9.600 al año antes de impuestos, seguro y el reparto del programa de renta. Para modelar renta por noche uso $250 de tarifa con 75% de ocupación, deliberadamente por debajo de la cartera real de Property Management Brickell, porque una torre de este tamaño compite consigo misma por reservas y una unidad de 400 sf no rinde lo que rinde la más pequeña que gestiona PMB. El impuesto se recalcula sobre su precio de compra, no sobre el recibo actual del vendedor.
Cómo se construyó y se vendió
| Financiación de la construcción | Bank OZK prestó $213,4 millones sobre la torre de 51 pisos y 688 unidades en septiembre de 2021, y el promotor la canceló en 2024 a medida que avanzaban los cierres. El riesgo de construcción, de entrega y de financiamiento está superado. Queda el riesgo de inventario, y lo carga el promotor, no usted. La venta total hizo el resto: 440 de las 448 residencias se escrituraron con el promotor, ejecutando contratos firmados entre 2019 y 2021. |
| Prevendido | 98% en la última divulgación |
| Entrega | Entregado en 2024. Pisos 24 a 51 de 601 NE 1st Ave, inscrito como 159 NE 6TH STREET CONDO, separado de los pisos de hotel Gale que tiene debajo. |
| Promotor | GFO Investments, la familia Galbut, a través de Sixth Street Miami Partners LLC. El proyecto se lanzó en 2019 como una torre de marca Airbnb con Newgard, de Harvey Hernandez, diseñada por Arquitectonica con interiores de Urban Robot; esa sociedad se rompió en 2020 y el lado Galbut lo llevó hasta la entrega. La misma propiedad entregó los pisos Gale de abajo. |
| Política de alquiler | Concebido desde el origen para alquiler de corta estancia, según el material del promotor. No verificado contra la Declaración registrada. |
Recomendación
La entrada mejor documentada de este pipeline
Compre la reventa, no el relato. Es un edificio entregado, vendido, diseñado para renta corta, con 37 reventas registradas detrás: el único historial de precios del pipeline que mide apreciación y no la lista de un promotor.
Ofrezca contra la mediana de reventa de 2026, $832 el pie, no contra la mediana pedida de $952. Después confirme las condiciones del programa de renta y la Declaración inscrita: lo de diseñado para renta corta es la frase del promotor, y solo la Declaración y la norma municipal deciden qué puede hacer de verdad por noche.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Una vez que sea suya
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
El expediente completo de Natiivo Miami
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Fuentes
- The Real Deal, Downtown Miami Airbnb-branded hotel-condo project launches sales (Jun 2019)
- The Real Deal, Galbut family pays off $213M construction loan for downtown Miami tower (Aug 2024)
- The Real Deal, Galbut family completes short-term rental-friendly Gale tower in Miami, closings underway (Jul 2024)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.