La apuesta
Nexo es lo más parecido a una operación terminada que ofrece la preconstrucción. La estructura remató en junio de 2025, el préstamo de construcción de $73,27M cerró al mes siguiente, el 90 por ciento del edificio se vendió antes de acabarlo, y AvantStay tiene contrato para operar el programa de alquiler dentro del edificio. Usted está a cuatro meses de una escritura, no a cuatro años, y la unidad llega amueblada con el operador ya instalado. Ese es el argumento. El precio lo fija ese programa de ingresos y no North Miami Beach: la entrada pide $1.251 el pie donde la banda local cierra a $388. Cómprelo por lo que reparte y la aritmética funciona. Cómprelo por lo que el código postal le va a devolver y no funciona.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33181 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $550K – $900K | 11 | $730,000 | $407 |
| $900K – $1,3M | 10 | $1,162,500 | $574 |
| $1,3M – $1,8M | 9 | $1,500,000 | $732 |
Qué puede absorber aquí el mercado de reventa
Las bandas en las que vende Nexo cerraron 29 viviendas en el 33181 durante los últimos doce meses, a todos los precios y con todos los vendedores. Frente a 254 unidades, eso son 8,8 años de oferta solo de este edificio, y el código postal ya arrastra 17,2 meses de inventario, que es de lleno un mercado de comprador. Dos cosas lo suavizan y una no. Lo suaviza que el 90 por ciento esté prevendido: el promotor no está sentado sobre 254 unidades sin vender compitiendo con usted, y el exceso es una cuestión de reventa, no de comercialización. Lo suaviza también que los compradores aquí sean inversores de alquiler por noches de todo el país y no locales, y esa demanda no se canaliza por el MLS del 33181. Lo que no se suaviza es el calendario: si una parte grande de esos propietarios decide vender el mismo año, este código postal no los absorbe. Compre para el periodo de tenencia y no para revender rápido, y si quiere un plan de salida, cuente con vender el flujo de ingresos a otro inversor operador antes que con publicar el piso en North Miami Beach.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33181 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33181 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2026 | 1 | omitido, 1 venta |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Está pagando el permiso, no el barrio
La residencia de entrada pide $1.251 el pie. La banda en la que vende cerró a $388 el pie en los últimos doce meses, y el 33181 en conjunto pagó $285. Eso es un múltiplo, no una prima, y fingir lo contrario sería deshonesto. Detrás hay cosas reales: obra nueva, entregada amueblada, con alquiler por noches permitido y un operador contratado, en un código postal donde nada de eso existe de otra manera. Usted compra una licencia de ingresos adherida a un condominio, y está tarificada como tal. La consecuencia es que el conjunto de comparables locales no va a validar su precio de entrada, y nada aquí dice que debiera hacerlo. Nexo es el primer condominio nuevo que entrega el 33181; no hay obra nueva revendida en este código postal, así que la posición honesta es que el valor de reventa de este producto aquí está sin medir. Modele el reparto de ingresos y trate el precio por pie como el coste de entrada al programa, no como una cifra que el barrio vaya a confirmar.
Hoy en el MLS
Ni una sola ficha activa en 13899 Biscayne Blvd, North Miami Beach FL 33181, extraído el 2026-10-07. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $664,048 al 4.5% simple, a 4 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido 10/10/10) | 30% | $199,214 | $199,214 | 4 mo | −$2,988 |
| En el cierre | 70% | $464,834 | $664,048 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $664,048 | −$2,988 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $2,988, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 531 sf.
| Gastos de comunidad a $1,17/sf/mes | −$7,455 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $664,048 | −$13,414 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,912 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$22,781 |
Casi no queda capital muerto, y tres documentos que conseguir
Esta es la mejor característica estructural de la operación y conviene decirlo con claridad. Quien entra en una preconstrucción típica de Miami compromete un depósito y espera tres o cuatro años. Aquí el edificio está rematado y entregando, así que con el estándar 10/10/10/70 todo el tramo inicial cae en el contrato y el resto cierra unos cuatro meses después. El coste de mantener ese dinero es un redondeo frente a la compra, y el riesgo de depósito que domina cualquier otra página de este pipeline está prácticamente consumido. Fortune no ha publicado su calendario, así que confírmelo en lugar de asumirlo. Y consiga tres documentos antes de firmar: el contrato de operación con AvantStay completo, con el plazo, el reparto de ingresos, las causas de terminación y quién controla el calendario; la cláusula de alquiler de la declaración registrada, porque un contrato de operación no sobrevive a una declaración que lo contradiga; y el primer presupuesto de la comunidad, ya que los $1,17 por pie que figuran en el MLS son una estimación del promotor hasta que una asociación apruebe el suyo.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | $73,27M cerrados en julio de 2025. Presta Bank Hapoalim, estructurado por Berkadia. La torre remató estructura el mes anterior, así que el préstamo financia un edificio en pie y no un solar, y hay un tramo EB-5 acompañándolo en la estructura de capital. |
| Prevendido | 90% en la última divulgación |
| Entrega | 2026, según el promotor, sobre una estructura que remató en junio de 2025. La tabla de costes de abajo modela diciembre, a cuatro meses. Un edificio ya rematado es la versión del riesgo de entrega que merece la pena asumir. |
| Promotor | Fortune International Group con Blue Road. Diseño de Carlos Ott, con Frankel Benayoun como arquitecto de registro. Fortune vende y comercializa a escala en todo el sur de Florida, y esa es la razón de que el 90 por ciento de este edificio estuviera colocado antes de terminarlo. |
| Política de alquiler | Alquiler de corta estancia, AvantStay opera in situ |
Recomendación
Cómprelo por el ingreso, y lea antes el contrato del operador
Es la versión más completa del condominio de alquiler por noches que hay hoy en Miami. Rematado, financiado con un préstamo cerrado de $73,27M, vendido al 90 por ciento, entregando este año, amueblado y con AvantStay contratado dentro del edificio antes de entregar la primera llave. Casi todo lo que suele salir mal en preconstrucción aquí ya no ha salido mal.
El precio se sostiene sobre ese programa de alquiler y sobre nada más. $1.251 el pie en la entrada frente a $388 en la banda y $285 en el conjunto del código postal, en un código postal que nunca ha entregado un condominio nuevo y que por tanto no aporta evidencia de reventa ni a favor ni en contra. Los costes de tenencia rondan los $22.800 al año en la unidad de entrada antes de cualquier ingreso, y un tercio de eso es la estimación de comunidad de $1,17 por pie del promotor.
Así que: cómprelo como activo en explotación y con una tenencia larga, no como una operación por pie cuadrado, y condicione la compra a leer el contrato de AvantStay, la cláusula de alquiler de la declaración y el primer presupuesto de la comunidad. El modelo de tarifa por noche y ocupación de este edificio está en el panel del pipeline y no en esta página, y ninguna cifra de esta página asume ni una cosa ni la otra.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Property Management Brickell LLC opera la unidad, como ya lo hace en todo Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula más de 2.900 reseñas con 4,82 como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
El expediente completo de Nexo Residences
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Fuentes
- The Real Deal, Fortune and Blue Road land $73M loan for the North Miami Beach condos (Jul 2025)
- Florida YIMBY, $73.27M construction loan secured for Nexo Residences (Jul 2025)
- Florida YIMBY, Nexo Residences tops off at 13899 Biscayne Boulevard (Jun 2025)
- Developer site, nexoresidencesmiami.com
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-07. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.