La apuesta
Las residencias de entrada salen a unos $1.449 el pie. Los condominios nuevos de este tamaño en Bay Harbor Islands y Sunny Isles, los mercados más cercanos que sí tienen uno, cerraron los últimos doce meses a una mediana de $1.446. Es decir, la parte baja de este edificio pide lo que el corredor norte ya paga por producto terminado, sobre cuatro acres frente a la bahía con marina y del promotor que construyó Continuum South Beach. La prima está más arriba en la torre, no en la entrada.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33181 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $1,5M – $2M (solo casas) | 7 | $1,690,000 | $732 |
| $2M – $3M (solo casas) | 21 | $2,300,000 | $1,005 |
| $3M en adelante (solo casas) | 23 | $4,700,000 | $1,160 |
33181 cierra 50 viviendas al año por encima de $1,5M, y ninguna es un condominio
Cada cierre de la tabla es una casa unifamiliar frente al agua en Keystone Point o en Sans Souci, la mayoría construidas en los años cincuenta. Los códigos postales 33181 y 33161 juntos registraron cero ventas de condominio por encima de $1,5M en los últimos doce meses, de modo que esas medianas miden suelo y no apartamentos, y 263 viviendas llegan a un mercado sin ninguna curva de demanda de condominio que leer. Léalo de dos maneras. Es el riesgo, porque nada aquí le dice a cuánto se liquida la reventa. Y es también el argumento para entrar pronto: una lista de precios de promotor solo sube a medida que se agota el inventario, así que el grupo de 2026 compra el precio más bajo y las mejores vistas al agua del edificio, y cada comprador posterior valida esa base.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33181 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33181 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
No es un mercado delgado, es un mercado vacío: en 33181 no hay ningún condominio construido desde 2023 que haya revendido después. No existe un comparable ya entregado en este código postal, así que el valor de reventa de un condominio nuevo aquí está sin medir, no medido y tranquilizador. Pondere en consecuencia el precio de entrada y la absorción de más abajo, y dé por lenta la salida mientras esta tabla siga vacía.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
La parte de entrada pide lo que cierra de verdad el producto terminado cercano
El conjunto comparable tiene que venir de fuera del código postal, porque dentro no hay ninguno. En Bay Harbor Islands y Sunny Isles, los condominios construidos desde 2020 y de entre 1.000 y 3.600 pies cuadrados registraron 37 cierres en los últimos doce meses a una mediana de $1.446 el pie. El precio de entrada de $1,5M sobre la planta publicada más pequeña sale a $1.449, que es esa misma cifra. Más cerca aún, La Baia en Bay Harbor es el producto frente a la bahía ya entregado de este promotor: un cierre a $1.113 el pie y once reventas pidiendo entre $1.113 y $1.885. La prima está más arriba: las dos fichas que publican superficie salen a unos $1.690, en torno a un 17 por ciento sobre esa mediana. Quédese con las plantas de entrada.
Hoy en el MLS
4 fichas activas en este edificio ahora mismo, extraídas el 2026-09-18. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| S1109 | 1/2 | — | $1,500,000 | — | $3,276 | 76 |
| N1506 | 2/3 | — | $2,073,000 | — | $2,480 | 77 |
| N1403 | 2/3 | 1,793 sf | $3,025,000 | $1,687 | $3,276 | 71 |
| N1601 | 3/3 | 2,418 sf | $4,086,000 | $1,690 | $4,300 | 64 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 19 fotografías de la ficha MLS A12043094 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $1,500,000 al 4.5% simple, a 42 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar supuesto) | 10% | $150,000 | $150,000 | 42 mo | −$23,625 |
| Al inicio de obra | 10% | $150,000 | $300,000 | 36 mo | −$40,500 |
| Al remate de estructura | 10% | $150,000 | $450,000 | 18 mo | −$30,375 |
| En el cierre | 70% | $1,050,000 | $1,500,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $1,500,000 | −$94,500 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $94,500, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 1,035 sf.
| Gastos de comunidad a $1,88/sf/mes | −$23,350 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,500,000 | −$30,300 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$3,726 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$57,376 |
Cuarenta y dos meses de depósito, con un calendario que nadie ha publicado
Continuum no ha publicado un calendario de depósitos, así que la tabla siguiente usa el estándar de Miami, 10/10/10/70, y lo etiqueta como supuesto. La entrega es en 2030 y la obra no ha empezado, lo que supone unos cuarenta y dos meses de capital comprometido, más que cualquier otro edificio de este sitio. Tres cosas que conviene obtener antes de firmar, y las tres son peticiones normales que un promotor espera de un bróker. El calendario real de depósitos, porque un inicio más ligero cambia la aritmética de forma sustancial. El mínimo de seis meses por escrito, ya que hoy se apoya en una ficha comercial y no en una Declaración registrada. Y la financiación de la construcción, que no se ha anunciado.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | No publicado. No se ha anunciado ningún préstamo de construcción para este proyecto y la obra no ha empezado; un representante de Continuum dijo a The Real Deal en febrero de 2026 que se esperaba iniciarla en 2027. Una negociación de financiación ya acabó en los tribunales: CW Investment Advisers demandó en octubre de 2025 por unos $500.000 en honorarios después de que Continuum se retirara de un préstamo para la compra en bloque, y Continuum negó haber obrado mal y contrademandó en enero de 2026. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | 2030, según la oficina de ventas y según Bridge, que registra YearBuilt 2030 en las cuatro fichas. La obra no ha comenzado, así que esa fecha depende de un inicio en 2027 y de tres años de construcción. |
| Promotor | The Continuum Company, de Ian Bruce Eichner con Allie Eichner. Construyó Continuum South Beach a principios de los 2000, ha entregado La Baia Norte y Sur en Bay Harbor Islands, y cerró un préstamo de construcción de $350M para Continuum North Bay Village en abril de 2026. Es un promotor con historial de entrega en exactamente este formato. |
| Política de alquiler | Mínimo de seis meses, dos veces al año, según los materiales para brókeres del promotor de septiembre de 2026. Es un edificio de alquiler de larga duración: quedan excluidos tanto el alquiler por noches como el mensual, y el tope son dos contratos al año. La cifra procede del promotor, no de una Declaración registrada, y la Declaración aún no está inscrita, de modo que es una afirmación comercial y todavía no una norma. Tómela como la intención del promotor y verifíquela contra la Declaración antes de cerrar. |
Recomendación
Compre el agua, negocie el calendario
El caso son la parte de entrada, el solar y el promotor. $1.449 el pie es lo que ya cierran los condominios nuevos de este tamaño en Bay Harbor y Sunny Isles, cuatro acres frente a la bahía con marina no vuelven a aparecer, y Continuum construyó Continuum South Beach y entregó La Baia.
En contra: entrega en 2030 sin préstamo de construcción anunciado y sin obra iniciada, y un código postal sin mercado de reventa de condominio que leer. Compre las plantas de entrada y la lista de lanzamiento, consiga por escrito el calendario de depósitos y la cláusula de alquiler, y analice el calendario en lugar del argumentario.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
El expediente completo de Continuum 12000
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Fuentes
- The Real Deal, Eichners launch wellness-focused North Miami condos after $49M buyout (Feb 2026)
- The Real Deal, inside the North Miami and North Miami Beach development pipeline (Aug 2026)
- The Real Deal, Eichner's Continuum completes North Miami condo buyout (Nov 2025)
- Developer site, 12000miami.com
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.