La apuesta
Pagani Residences es el primer edificio con el nombre del fabricante de hiperdeportivos: 70 residencias frente al agua en North Bay Village, obra iniciada en mayo de 2026 y entrega a finales de 2028. La cifra que lo decide es de $1.850 a $2.055 el pie en la entrada, frente a $1.317 a los que cerraron este año las viviendas de la misma banda de precio del 33141. Usted paga una marca y un producto sin rival en el código postal, y mantiene esa prima durante dos años.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33141 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $3,5M – $5M | 15 | $4,100,000 | $1,317 |
| $5M – $8M | 11 | $6,150,000 | $1,555 |
| $8M en adelante | 20 | $11,500,000 | $2,305 |
Año y medio de demanda, y la respuesta del comprador temprano
70 residencias frente a 46 cierres al año por encima de $3,5M en el 33141 equivalen a año y medio de toda la demanda de lujo del código postal, llegando a la vez a finales de 2028. Ese es el dato de calendario, y el argumento del comprador temprano es la respuesta. El precio de entrada ya pasó de $2,4M en el lanzamiento de 2024 a $3,7M en enero de 2026 (The Real Deal), así que los primeros compradores ven su base validada antes del remate de la torre. Quien entra ahora está a mitad de lista, y las plantas que conviene tener son las de entrada, donde el grupo de compradores de reventa es más amplio.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33141 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33141 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 11 | $1,845 |
| 2026 | 2 | omitido, 2 ventas |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
En el techo del código postal, antes de la entrega
El precio de entrada publicado, $3,7M sobre unos 2.000 sf, sale cerca de $1.850 el pie, al nivel de los $1.845 a los que se revendió en 2025 el producto del 33141 construido desde 2023: en la entrada usted paga lo que ya obtienen los edificios nuevos recientes. Las cuatro residencias que publica Fortune International piden de $1.833 a $2.155, y $2.691 en una residencia de 4.818 sf a $12.965.000, frente a $1.317 de la banda de $3,5M a $5M y $1.555 de la de $5M a $8M. Pagani se sitúa así entre un 40 y un 55 por ciento sobre la banda. En obra nueva el MLS suele contar la terraza, y estas plantas se venden por sus terrazas envolventes: pida la cifra interior.
Hoy en el MLS
4 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-18. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2104 | 2/3 | 2,038 sf | $4,187,500 | $2,055 | $3,567 | 87 |
| 1503 | 3/4 | 2,402 sf | $4,403,900 | $1,833 | $4,203 | 0 |
| 1501 | 4/5 | 3,247 sf | $6,998,200 | $2,155 | $5,682 | 0 |
| SR02 | 4/5 | 4,818 sf | $12,965,000 | $2,691 | $8,432 | 103 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A11981069 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $4,187,500 al 4.5% simple, a 26 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $418,750 | $418,750 | 26 mo | −$40,828 |
| Al inicio de obra (mayo de 2026, ya cumplido) | 10% | $418,750 | $837,500 | 26 mo | −$40,828 |
| Al remate de estructura | 10% | $418,750 | $1,256,250 | 10 mo | −$15,703 |
| En el cierre | 70% | $2,931,250 | $4,187,500 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $4,187,500 | −$97,359 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $97,359, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 2,000 sf.
| Gastos de comunidad a $1,75/sf/mes | −$42,000 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $4,187,500 | −$84,588 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$7,200 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$133,788 |
Lo que cuesta el depósito, y qué pedir
Riviera Horizons no ha publicado su calendario, así que la tabla asume el estándar de Miami 10/10/10/70. El inicio de obra ya pasó, de modo que los dos primeros tramos vencen en el contrato: en la planta de entrada son $837.500 comprometidos durante 26 meses, antes del pago al remate. Dos cosas por escrito antes de firmar. El préstamo de construcción, que no se ha anunciado. Y la cláusula de alquiler de la declaración, que no está publicada.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Ninguno anunciado. La prensa especializada no ha publicado financiación de construcción a octubre de 2026, y el promotor no reveló ni financiación ni preventas en el inicio de obra de mayo de 2026. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | Finales de 2028, según el promotor en el inicio de obra de mayo de 2026. La cobertura anterior hablaba de 2027. |
| Promotor | Riviera Horizons, fundada por Mikael Hamaoui, en alianza con Pagani Automobili. Ventas a cargo de Fortune International Realty, que publica las cuatro residencias en el MLS. |
| Política de alquiler | Política de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
Recomendación
Compre la marca, pronto en la lista
Un producto singular: las primeras residencias con la marca Pagani en el mundo, 70 unidades con ascensor privado y terrazas envolventes, vendidas por Fortune International, obra iniciada en mayo de 2026. Quien entró al precio de lanzamiento de $2,4M ya va muy por delante de los $3,7M de hoy.
Cómprelo por la marca y para vivirlo, no como una operación contra el mercado: la petición supera entre un 40 y un 55 por ciento lo que cierra el 33141. Consiga por escrito el préstamo de construcción y el calendario de depósitos, y negocie las plantas de entrada.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de Pagani Residences
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Fuentes
- The Real Deal, Pagani Residences revs up car concierge with Prestige Imports (Jan 2026)
- The Real Deal, Riviera Horizons to launch sales of Pagani-branded North Bay Village condos (Mar 2024)
- Florida YIMBY, Riviera Horizons and Pagani team up (Mar 2024)
- Town of North Bay Village, Pagani Residences break ground (2026)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.