The betLa apuesta
Aria Reserve is a delivered 782-residence bayfront pair in Edgewater, and the number that decides it is $993: the median per foot its own units actually closed at on the MLS this past year, against $1,262 asked by the 34 owners selling today. Launch buyers in 2021 paid about $750 a foot, so the building has already repriced by a third. The next buyer's edge is to pay the closing price, not the asking one.
Aria Reserve es un par de torres frente a la bahía en Edgewater, 782 residencias ya entregadas, y la cifra que lo decide es $993: la mediana por pie a la que sus propias unidades cerraron realmente en el MLS este último año, frente a los $1.262 que piden los 34 propietarios que venden hoy. Los compradores del lanzamiento en 2021 pagaron unos $750 el pie, así que el edificio ya se ha revalorizado un tercio. La ventaja del próximo comprador es pagar el precio de cierre, no el pedido.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33137 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $900K – $2M$900.000 – $2M | 134 | $1,375,000 | $866 |
| $2M – $7M$2M – $7M | 66 | $2,974,450 | $1,053 |
Two towers, one handover: your leverageDos torres, una sola entrega: su capacidad de negociación
782 residences against 200 closings a year in their two bands across 33137 is 3.9 years of supply, and the timing matters more than the ratio. The South Tower's 383 delivered in 2025; the North Tower's 399 received their temporary certificate of occupancy this month, so a second wave of first owners takes keys now, while 34 South Tower owners are already listed at a median 72 days on market. Closed sales here settled at a median 95 percent of the last ask. That is a buyer's window: the most choice and the most motivated sellers this building will see.
782 residencias frente a 200 cierres al año en sus dos bandas en 33137 son 3,9 años de oferta, y el calendario pesa más que el cociente. Las 383 de la Torre Sur se entregaron en 2025; las 399 de la Torre Norte recibieron este mes su certificado de ocupación temporal, así que una segunda ola de primeros propietarios recibe las llaves ahora, mientras 34 propietarios de la Torre Sur ya están a la venta con una mediana de 72 días en el mercado. Las ventas cerradas aquí se pactaron a una mediana del 95 por ciento del último precio pedido. Es una ventana para el comprador: la mayor oferta y los vendedores más motivados que verá este edificio.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33137 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33137 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33137 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33137 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 5 | $1,017 |
| 2024 | 21 | $1,044 |
| 2025 | 22 | $1,014 |
| 2026 | 46 | $993 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Where it trades, plan by planDónde se negocia, plano por plano
One-bedrooms closed at a median $1,062,500 (about $1,015 a foot), two-bedrooms $1,480,000 ($951), three-bedrooms $1,710,000 ($989), four-bedrooms $2,717,500 ($1,034). Every 33137 condominium built since 2023 resold at a median $993 this year, and Aria is most of that sample. The entry one-bedroom asks $1,190 a foot, 20 percent over what new stock clears, and the median ask is $1,262. The launch list averaged about $750 a foot in 2021 (Melo Group launch release). Per-foot figures use MLS area, not yet checked against the County.
Los de un dormitorio cerraron a una mediana de $1.062.500 (unos $1.015 el pie), los de dos a $1.480.000 ($951), los de tres a $1.710.000 ($989) y los de cuatro a $2.717.500 ($1.034). Todos los condominios de 33137 construidos desde 2023 se revendieron este año a una mediana de $993, y Aria es la mayor parte de esa muestra. El de un dormitorio de entrada pide $1.190 el pie, un 20 por ciento por encima de lo que cierra el producto nuevo, y la mediana pedida es $1.262. La lista de lanzamiento promedió unos $750 el pie en 2021 (comunicado de lanzamiento de Melo Group). Las cifras por pie usan la superficie del MLS, aún no contrastada con el Condado.
On the MLS todayHoy en el MLS
34 listings at this address are Active right now, pulled 2026-10-09, of which the 30 cheapest are shown. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
34 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-09, de las que se muestran las 30 más baratas. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1004 | 1/2 | 966 sf | $1,150,000 | $1,190 | $1,030 | 80 |
| 504 | 1/2 | — | $1,325,000 | — | $1,030 | 76 |
| 2304 | 1/2 | 966 sf | $1,450,000 | $1,501 | $1,030 | 92 |
| 3004 | 1/2 | 966 sf | $1,450,000 | $1,501 | $1,030 | 73 |
| 2106 | 2/2 | — | $1,550,000 | — | $1,200 | 3 |
| 606 | 2/3 | 1,545 sf | $1,560,600 | $1,010 | $1,500 | 217 |
| 1606 | 3/3 | 1,545 sf | $1,600,000 | $1,036 | $909 | 63 |
| 4906 | 2/3 | 1,545 sf | $1,775,000 | $1,149 | $1,545 | 2 |
| 2003 | 3/4 | 1,643 sf | $1,799,000 | $1,095 | $1,641 | 300 |
| 503 | 3/4 | 1,651 sf | $1,799,000 | $1,090 | $1,651 | 71 |
| 1802 | 2/3 | 1,283 sf | $1,800,000 | $1,403 | $1,366 | 29 |
| 5206 | 2/3 | 1,576 sf | $1,950,000 | $1,237 | $1,393 | 113 |
| 3806 | 2/3 | 1,545 sf | $1,950,000 | $1,262 | $1,333 | 444 |
| 1206 | 3/3 | 1,306 sf | $1,950,000 | $1,493 | $1,350 | 7 |
| 3402 | 2/3 | 1,542 sf | $1,975,000 | $1,281 | $1,365 | 366 |
| 4306 S | 2/3 | 1,545 sf | $1,998,000 | $1,293 | $1,332 | 103 |
| 3002 | 2/3 | 1,571 sf | $2,000,000 | $1,273 | $1,335 | 369 |
| 805 | 3/4 | 1,759 sf | $2,050,000 | $1,165 | $1,523 | 199 |
| 1506 | 2/3 | 1,306 sf | $2,100,000 | $1,608 | $1,332 | 0 |
| 1005 | 3/4 | 1,759 sf | $2,100,000 | $1,194 | $1,553 | 0 |
| 3502 | 2/3 | 1,283 sf | $2,149,000 | $1,675 | $1,310 | 23 |
| 1405 | 3/4 | 1,760 sf | $2,200,000 | $1,250 | — | 38 |
| 2602 | 2/3 | 1,571 sf | $2,250,000 | $1,432 | $1,309 | 206 |
| 204-A | 2/3 | 1,498 sf | $2,300,000 | $1,535 | $1,500 | 1 |
| 1406 | 3/3 | 1,715 sf | $2,500,000 | $1,458 | — | 225 |
| 2201 | 4/6 | 2,686 sf | $2,900,000 | $1,080 | $2,462 | 11 |
| 5507 | 4/6 | 2,520 sf | $2,950,000 | $1,171 | $2,261 | 37 |
| 4601 | 4/— | 2,663 sf | $2,999,000 | $1,126 | $2,500 | 238 |
| 5407 | 4/6 | 2,582 sf | $3,189,000 | $1,235 | $2,600 | 159 |
| 1407 | 4/6 | 2,520 sf | $3,285,000 | $1,304 | — | 45 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A12042723 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12042723 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 966 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 966 sf.
| HOA at $0.93/sf/monthGastos de comunidad a $0,93/sf/mes | −$10,781 |
| Property tax at 2.02% of $1,062,500Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,062,500 | −$21,462 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$3,478 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$35,721 |
Nothing to carry, and the rent is on the recordNada que mantener, y la renta consta en el registro
Delivered, so no deposit and no construction risk. The income question is answered by the record: 151 leases closed here in twelve months, one-bedrooms at a median $6,000 a month, two-bedrooms $8,550, three-bedrooms $9,000, four-bedrooms $14,000. Against a $1,062,500 one-bedroom that is 6.8 percent gross, before the association (about $0.93 a foot a month, roughly $1,030 on a 966 sf unit), property tax and insurance. The broker inventory sheet calls it a 30-day-minimum building; read the recorded declaration before counting on furnished monthly stays.
Entregado: sin depósito y sin riesgo de construcción. La pregunta del ingreso la responde el registro: 151 alquileres cerrados aquí en doce meses, un dormitorio a una mediana de $6.000 al mes, dos dormitorios a $8.550, tres a $9.000, cuatro a $14.000. Frente a un dormitorio de $1.062.500 eso es un 6,8 por ciento bruto, antes de la cuota de la asociación (unos $0,93 por pie al mes, aproximadamente $1.030 en una unidad de 966 sf), el impuesto predial y el seguro. La hoja de inventario de broker lo presenta como edificio de mínimo 30 días; lea la declaración registrada antes de contar con estancias mensuales amuebladas.
How it was built and soldCómo se construyó y se vendió
| Construction financingFinanciación de la construcción | Not published. No construction loan for Aria Reserve appears in the trade press we read. Melo Group sold the South Tower on 30 percent deposits for US buyers and 40 percent for international buyers (launch release, June 2021).No publicado. Ningún préstamo de construcción de Aria Reserve aparece en la prensa especializada que leímos. Melo Group vendió la Torre Sur con depósitos del 30 por ciento para compradores estadounidenses y del 40 por ciento para internacionales (comunicado de lanzamiento, junio de 2021). |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | South Tower delivered in 2025 (Bridge YearBuilt). North Tower received its temporary certificate of occupancy in October 2026 (Resident, 6 Oct 2026). Nothing left to build and no deposit to carry.Torre Sur entregada en 2025 (YearBuilt de Bridge). La Torre Norte recibió su certificado de ocupación temporal en octubre de 2026 (Resident, 6 de octubre de 2026). No queda nada por construir ni depósito que mantener. |
| DeveloperPromotor | Melo Group (the Melo family), which has delivered Miami towers since 2003, Aria on the Bay next door among them. Architecture by Arquitectonica.Melo Group (la familia Melo), que entrega torres en Miami desde 2003, entre ellas Aria on the Bay, al lado. Arquitectura de Arquitectonica. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as monthly rental, 30-day minimum (broker inventory sheet, read 17 September 2026)Comercializado como renta mensual, mínimo 30 días (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
RecommendationRecomendación
Buy at the closing price, during the handoverCompre al precio de cierre, durante la entrega
A finished bayfront pair by a developer that has delivered Miami towers since 2003, priced by real closings at about $1,000 a foot and leasing as fast as it lists: 151 leases against 38 sales in a year.
With the North Tower handing over keys and 34 resales listed, offer near the building's own closing price, about $1,000 a foot, not the $1,262 median ask. A one-bedroom near $1 million that leases at $6,000 a month is the cleanest position in the building.
Un par de torres terminadas frente a la bahía, de un promotor que entrega torres en Miami desde 2003, con precio fijado por cierres reales en torno a $1.000 el pie y que se alquila tan rápido como se publica: 151 alquileres frente a 38 ventas en un año.
Con la Torre Norte entregando llaves y 34 reventas publicadas, oferte cerca del precio de cierre del propio edificio, unos $1.000 el pie, no a la mediana pedida de $1.262. Un dormitorio cerca de $1 millón que se alquila a $6.000 al mes es la posición más limpia del edificio.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the full closing record unit by unit, what resellers are asking against what they paid, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
You are buying a resale here, so the seller's side pays the co-broke and representation costs you nothing. I argue from the recorded closing prices above, including what the current owner actually paid and when.
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Once you own itUna vez que sea suya
This building is monthly, not nightly, so Property Management Brickell LLC would run it as mid-term. Different rate, different occupancy, and I will show you that pro forma rather than a nightly one.
Este edificio es mensual, no por noche, así que Property Management Brickell LLC lo operaría en media estancia. Otra tarifa, otra ocupación, y le enseñaré ese pro forma y no uno de alquiler diario.
The full file on Aria ReserveEl expediente completo de Aria Reserve
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- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- Resident, Aria Reserve Miami is fully completed (6 Oct 2026, North Tower TCO, 383 + 399 units)
- PROFILEmiami, Melo Group launches sales for Aria Reserve (June 2021, launch prices and deposits)
- PROFILEmiami, Melo Group tops off the South Tower at Aria Reserve (Apr 2024)
- Melo Group, Aria Reserve project page
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-09. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-09. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.