The betLa apuesta
Vida is the rare nightly-rental building in Edgewater that is already built to the roof: nine storeys, 121 furnished residences, a $38.5M Peachtree construction loan closed in September 2024 and the final deck poured in March 2025. Owners may rent short or long term without restriction, per the developer and The Real Deal. The construction risk is mostly spent. What you are buying now is the price, about $1,290 a foot.
Vida es ese caso poco habitual en Edgewater: un edificio de renta por noches que ya tiene la estructura terminada. Nueve plantas, 121 residencias amuebladas, un préstamo de construcción de $38,5M de Peachtree cerrado en septiembre de 2024 y la última losa vertida en marzo de 2025. Los propietarios pueden alquilar a corto o largo plazo sin restricción, según el promotor y The Real Deal. El riesgo de obra está casi consumido. Lo que se compra ahora es el precio, unos $1.290 el pie.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33137 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $400K – $900K$400.000 – $900.000 | 223 | $615,000 | $594 |
| $900K – $2.5M$900.000 – $2,5M | 146 | $1,425,000 | $879 |
Absorption: a light load for EdgewaterAbsorción: una carga ligera para Edgewater
Postcode 33137 closed 223 homes between $400,000 and $900,000 and 146 between $900,000 and $2.5M in the last twelve months. 121 residences is about four months of that flow, one of the lightest delivery loads in this pipeline. The postcode carries 13.5 months of supply, asking $764 a foot against $692 closed, so Edgewater is not short of inventory, but most of it is older conventional stock. A small furnished building with a nightly-rental right competes in a much thinner pool than those totals suggest.
El código postal 33137 cerró 223 viviendas entre $400.000 y $900.000 y 146 entre $900.000 y $2,5M en los últimos doce meses. 121 residencias son unos cuatro meses de ese flujo, una de las cargas de entrega más ligeras de esta cartera. El código postal tiene 13,5 meses de oferta, con un precio pedido de $764 el pie frente a $692 cerrado, así que a Edgewater no le falta inventario, pero en su mayoría es producto convencional más antiguo. Un edificio pequeño y amueblado con derecho de renta por noches compite en un grupo mucho más reducido de lo que esos totales sugieren.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33137 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33137 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33137 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33137 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 5 | $1,017 |
| 2024 | 21 | $1,044 |
| 2025 | 22 | $1,014 |
| 2026 | 46 | $993 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Launch basis against new Edgewater resalesBase de lanzamiento frente a la reventa nueva de Edgewater
The developer prices from the low $500,000s on the smallest plans, and Commercial Observer reported one-bedrooms from $603,432 up to $2.3M on the largest. Across the 387 to 1,780 sf range that is about $1,290 a foot at both ends. Edgewater stock built since 2023 resold 46 times this year at a median $993 a foot, and the $900,000 to $2.5M band closes at $879. So Vida asks roughly 30 percent over delivered new product. That premium buys the rental right and the furniture: underwrite it against rental income, not against a resale.
El promotor anuncia precios desde los $500.000 bajos en las plantas más pequeñas, y Commercial Observer informó de un dormitorio desde $603.432 hasta $2,3M en las más grandes. Sobre el rango de 387 a 1.780 sf son unos $1.290 el pie en ambos extremos. El producto de Edgewater construido desde 2023 se revendió 46 veces este año a una mediana de $993 el pie, y la banda de $900.000 a $2,5M cierra a $879. Vida pide, por tanto, alrededor de un 30 por ciento sobre el producto nuevo ya entregado. Esa prima paga el derecho de alquiler y el mobiliario: valórela contra el ingreso por renta, no contra una reventa.
On the MLS todayHoy en el MLS
Not one Active listing at 410 NE 35th Ter, Miami FL 33137, pulled 2026-10-03. The building is being sold off-market by the developer's own sales team, which is normal at this stage and has one consequence worth stating: there is no independent asking price to check the developer's price list against, so every size and price on this page comes from the developer or the trade press rather than from a transaction. It is also why this page carries no photograph: the MLS licence that lets us display a listing's images does not extend to a render off a brochure.
Ni una sola ficha activa en 410 NE 35th Ter, Miami FL 33137, extraído el 2026-10-03. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $500,000 at 4.5% simple, 6 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $500,000 al 4.5% simple, a 6 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $50,000 | $50,000 | 6 mo | −$1,125 |
| Groundbreaking milestone, already passedHito de inicio de obra, ya cumplido | 10% | $50,000 | $100,000 | 6 mo | −$2,250 |
| Top-off milestone, already passed (March 2025)Hito de remate de estructura, ya cumplido (marzo de 2025) | 10% | $50,000 | $150,000 | 6 mo | −$3,375 |
| At closingEn el cierre | 70% | $350,000 | $500,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $500,000 | −$6,750 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $6,750, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $6,750, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 387 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 387 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $500,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $500,000 | −$10,100 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,393 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$11,493 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
Three ordinary requests. The deposit schedule first: Urbana has not published one, so the table assumes the Miami standard 10/10/10/70, and with the structure topped out the first three milestones have passed, so expect up to 30 percent at signing and the balance at closing about six months out. Second, the rental language as recorded: nightly rental without restriction is a developer statement until the declaration says it. Third, the association budget and any rental-programme fee, which decide net income more than the nightly rate does.
Tres peticiones normales. Primero el calendario de depósitos: Urbana no ha publicado ninguno, así que la tabla asume el estándar de Miami 10/10/10/70, y con la estructura rematada los tres primeros hitos ya pasaron, de modo que cuente con hasta un 30 por ciento a la firma y el resto en el cierre, a unos seis meses. Segundo, la cláusula de alquiler tal como quede registrada: la renta por noches sin restricción es una declaración del promotor hasta que lo diga la declaración de condominio. Tercero, el presupuesto de la comunidad y cualquier comisión del programa de alquiler, que deciden el ingreso neto más que la tarifa por noche.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | Closed. $38.5M, 30-month floating-rate first mortgage from Peachtree Group, September 2024 (Commercial Observer).Cerrado. $38,5M, primera hipoteca a tipo variable a 30 meses de Peachtree Group, septiembre de 2024 (Commercial Observer). |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | 2026, per Florida YIMBY when the final deck was poured in March 2025. No certificate of occupancy has been reported; the model holds six months.2026, según Florida YIMBY cuando se vertió la última losa en marzo de 2025. No se ha informado de certificado de ocupación; el modelo considera seis meses. |
| DeveloperPromotor | Urbana Holdings of Atlanta, led by Allan Gutierrez, building through its Miami division Urbana Bueno. Kobi Karp architecture. Urbana bought the 0.7-acre site for $14M in 2023.Urbana Holdings, de Atlanta, dirigida por Allan Gutierrez, que construye a través de su división de Miami, Urbana Bueno. Arquitectura de Kobi Karp. Urbana compró el solar de 0,7 acres por $14M en 2023. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as rentable short and long term without restriction (The Real Deal, June 2023; developer site), not yet in a recorded declarationComercializado como alquilable a corto y largo plazo sin restricción (The Real Deal, junio de 2023; web del promotor), aún sin declaración registrada |
RecommendationRecomendación
Buy for the income, negotiate the premiumCompre por el ingreso, negocie la prima
A financed, topped-out, 121-unit furnished building in Edgewater with an unrestricted rental claim: delivery risk is low and the supply load is light. That makes Vida one of the cleaner nightly-rental entries in the pipeline.
The price is the question. At about $1,290 a foot it asks 30 percent over new Edgewater resales. Buy the smaller plans for income, get the recorded declaration and the budget, and press on price while the developer still has units to sell.
Un edificio amueblado de 121 unidades en Edgewater, financiado y con la estructura rematada, con un derecho de alquiler sin restricción anunciado: el riesgo de entrega es bajo y la carga de oferta ligera. Eso hace de Vida una de las entradas más limpias de la cartera en renta por noches.
El precio es la cuestión. A unos $1.290 el pie pide un 30 por ciento sobre la reventa nueva de Edgewater. Compre las plantas pequeñas por el ingreso, consiga la declaración registrada y el presupuesto, y negocie el precio mientras el promotor todavía tenga unidades por vender.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
After deliveryDespués de la entrega
Property Management Brickell LLC runs the unit. Nineteen units under management in Brickell, and my own host profile carries 2,835 reviews at 4.83 over six years as a Superhost. You get the pro forma before you buy.
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
The full file on Vida ResidencesEl expediente completo de Vida Residences
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SourcesFuentes
- The Real Deal, Urbana plans 121-unit condo project in Miami's Edgewater (Jun 2023)
- Commercial Observer, Peachtree Group lends $39M on Miami condo development (Sep 2024)
- Florida YIMBY, nine-storey residential tower progresses at 410 NE 35th Terrace (Mar 2025)
- Developer site, vidaedgewater.com
- Miami-Dade Property Appraiser, site parcel 01-3230-005-0030, read 3 October 2026
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-03. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-03. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.