The betLa apuesta
Cove Miami's entry residence, an 868 sf one-bedroom plus den on the 8th floor, is listed at $795,000. That is $105,000 under the $900,000 floor the developer published in November 2025 and repeated in March 2026, and about $916 a foot against $989 for Edgewater condos built since 2023 and resold this year. A bayfront tower with its loan closed and construction under way, entered below the price of finished new stock.
La residencia de entrada de Cove Miami, un dormitorio más estudio de 868 sf en el piso 8, está a la venta por $795.000. Son $105.000 por debajo del mínimo de $900.000 que el promotor publicó en noviembre de 2025 y repitió en marzo de 2026, y unos $916 el pie frente a $989 de los condominios de Edgewater construidos desde 2023 y revendidos este año. Una torre frente a la bahía, con el préstamo cerrado y la obra en marcha, por debajo del precio de la obra nueva ya terminada.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33137 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $750,000 – $1.3M$750.000 – $1,3M | 113 | $915,000 | $747 |
| $1.3M – $2M$1,3M – $2M | 72 | $1,653,750 | $938 |
| $2M – $4M$2M – $4M | 58 | $2,850,000 | $1,041 |
Absorption and timingAbsorción y calendario
33137 closed 243 homes across Cove's three price bands in the last twelve months, so 134 residences is about seven months of that market. The counterweight is Edgewater itself: 13.5 months of standing inventory and thousands of units in the pipeline, Villa Miami next door among them. The developer declined to say how many units remain. The early-buyer logic works differently here: the list has just been cut at the bottom, not raised, which is exactly the moment to take the entry stack before the new sales team has something to protect.
El 33137 cerró 243 viviendas en las tres bandas de precio de Cove en los últimos doce meses, así que 134 residencias equivalen a unos siete meses de ese mercado. El contrapeso es el propio Edgewater: 13,5 meses de inventario a la venta y miles de unidades en cartera, Villa Miami al lado entre ellas. El promotor no quiso decir cuántas unidades quedan. La lógica del comprador temprano funciona aquí al revés: la lista acaba de bajar en la parte baja, no de subir, y es justo el momento de tomar la entrada antes de que el nuevo equipo de ventas tenga algo que proteger.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33137 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33137 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33137 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33137 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 5 | $1,017 |
| 2024 | 21 | $1,044 |
| 2025 | 22 | $1,014 |
| 2026 | 45 | $989 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Below finished new stock at the entryPor debajo de la obra nueva terminada en la entrada
The $750,000 to $1.3M band closes at $747 a foot, but that is mostly older bay stock. The fair benchmark is new construction: 45 Edgewater condos built since 2023 resold this year at a median $989 a foot, 2.8 percent below 2025. Unit 804 at $916 is under that line; 904, the same plan a floor up, went pending at $974. Higher up the premium is real: the listed stack runs $1,044 median, the four-bedroom at $1,301, and the price sheet tops out near $1,412 against $1,041 for the $2M to $4M band. Buy the lower floors for value, the upper floors for the view.
La banda de $750.000 a $1,3M cierra a $747 el pie, pero es sobre todo producto antiguo de la bahía. La referencia justa es la obra nueva: 45 condominios de Edgewater construidos desde 2023 se revendieron este año a una mediana de $989 el pie, un 2,8% menos que en 2025. La unidad 804 a $916 queda por debajo de esa línea; la 904, misma planta un piso más arriba, pasó a pendiente a $974. Más arriba la prima es real: las unidades a la venta tienen una mediana de $1.044, el cuatro dormitorios $1.301, y la lista de precios llega a unos $1.412 frente a $1.041 de la banda de $2M a $4M. Compre los pisos bajos por valor y los altos por la vista.
On the MLS todayHoy en el MLS
6 listings at this address are Active right now, pulled 2026-09-28. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
6 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-28. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 804 | 1/1 | 868 sf | $795,000 | $916 | $1,053 | 2 |
| 1505 | 2/2 | 1,231 sf | $1,285,000 | $1,044 | $1,610 | 105 |
| 2403 | 2/3 | 1,472 sf | $1,605,000 | $1,090 | $1,872 | 131 |
| 901 | 3/4 | 2,304 sf | $2,300,000 | $998 | $3,005 | 105 |
| 2404 | 3/4 | 2,142 sf | $2,495,000 | $1,165 | $2,800 | 180 |
| 3402 | 4/5 | 2,763 sf | $3,595,000 | $1,301 | $3,547 | 169 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 22 photographs carried on MLS listing A12067151 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 22 fotografías de la ficha MLS A12067151 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $795,000 at 4.5% simple, 24 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $795,000 al 4.5% simple, a 24 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contractEn el contrato | 20% | $159,000 | $159,000 | 24 mo | −$14,310 |
| At groundbreaking (passed, due on signing)Al inicio de obra (ya pasado, a la firma) | 10% | $79,500 | $238,500 | 24 mo | −$21,465 |
| At top-off (assumed)Al remate de estructura (supuesto) | 10% | $79,500 | $318,000 | 10 mo | −$11,925 |
| At closingEn el cierre | 60% | $477,000 | $795,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $795,000 | −$47,700 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $47,700, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $47,700, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 868 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 868 sf.
| HOA at $1.21/sf/monthGastos de comunidad a $1,21/sf/mes | −$12,603 |
| Property tax at 2.02% of $795,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $795,000 | −$16,059 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$3,125 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$31,787 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
The groundbreaking has passed, so 30 percent is due on signing and 10 percent at top-off, with 60 percent at closing: a heavier front end than most. Ask whether the new team will spread it. The association budget reads about $1.21 a foot a month on the MLS listings, $1,053 on the entry unit. And the rental language: the broker inventory sheet lists Cove as short-term-rental friendly, while the developer's own material and the MLS remarks say nothing on rentals. Get it from the declaration before buying for income.
El inicio de obra ya pasó, así que se paga un 30 por ciento a la firma y un 10 por ciento al remate de estructura, con el 60 por ciento en el cierre: un inicio más pesado que la mayoría. Pregunte si el nuevo equipo lo reparte. El presupuesto de la comunidad sale a unos $1,21 el pie al mes en las fichas del MLS, $1.053 en la unidad de entrada. Y la cláusula de alquiler: la hoja de inventario de broker presenta Cove como apto para renta corta, mientras que el material del propio promotor y las fichas del MLS no dicen nada sobre alquileres. Consígala en la declaración antes de comprar para renta.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $170M closed September 2025 with Bravo Property Trust (Aaron Krawitz, New York). The developer said it "wasn't easy" in a high-rate market; it was closed, and construction followed.$170M cerrados en septiembre de 2025 con Bravo Property Trust (Aaron Krawitz, Nueva York). El promotor reconoció que "no fue fácil" con tipos altos; se cerró, y la obra siguió. |
| PresoldPrevendido | 30% at last disclosure30% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | 2028, per the developer. The loan closed in September 2025 and construction started in March 2026 with a groundbreaking event, so the schedule is funded. The broker sheet's 2026 was simply wrong.2028, según el promotor. El préstamo cerró en septiembre de 2025 y la obra empezó en marzo de 2026 con un acto de inicio, así que el calendario está financiado. El 2026 de la hoja de broker era simplemente un error. |
| DeveloperPromotor | SB Development Group (Joseph Stern, Joni Benjamini) and Hazelton Capital Group (Adam Westreich), both New York. Kobi Karp architecture, Dieguez Fridman interiors. Sales moved from OneWorld Properties to Douglas Elliman's Eklund-Gomes team in March 2026.SB Development Group (Joseph Stern, Joni Benjamini) y Hazelton Capital Group (Adam Westreich), ambos de Nueva York. Arquitectura de Kobi Karp, interiores de Dieguez Fridman. La comercialización pasó de OneWorld Properties al equipo Eklund-Gomes de Douglas Elliman en marzo de 2026. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as short-term-rental friendly (broker inventory sheet, read 17 September 2026)Comercializado como apto para renta corta (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
RecommendationRecomendación
A funded tower, bought at the bottom of the listUna torre financiada, comprada en la parte baja de la lista
Cove has what most of the Edgewater pipeline lacks: a closed $170M loan, construction started in March 2026 and a 2028 delivery. The entry unit now lists $105,000 under the developer's own published floor and below what new Edgewater stock resells at.
Own the lower-floor one-bedrooms, where the price advantage is measurable. Treat the upper stack as a home at a real premium. Confirm the rental rule in the declaration and negotiate the 30 percent due on signing.
Cove tiene lo que le falta a la mayor parte de la cartera de Edgewater: un préstamo de $170M cerrado, obra iniciada en marzo de 2026 y entrega en 2028. La unidad de entrada está hoy $105.000 por debajo del mínimo publicado por el propio promotor y por debajo de la reventa de la obra nueva de Edgewater.
Quédese con los un dormitorio de pisos bajos, donde la ventaja de precio es medible. Trate la parte alta como vivienda con una prima real. Confirme la regla de alquiler en la declaración y negocie el 30 por ciento a la firma.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
After deliveryDespués de la entrega
Property Management Brickell LLC runs the unit. Nineteen units under management in Brickell, and my own host profile carries 2,835 reviews at 4.83 over six years as a Superhost. You get the pro forma before you buy.
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
The full file on Cove MiamiEl expediente completo de Cove Miami
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- What a preconstruction deposit costs to holdCuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- The Real Deal, SB Development and Hazelton score $170M construction loan (Sep 2025)
- The Real Deal, SB and Hazelton tap Eklund-Gomes to take over sales (Mar 2026)
- The Real Deal, SB Development and Hazelton launch sales of Edgewater condo tower (Jun 2023)
- Florida YIMBY, $170M construction loan for Cove Miami (Sep 2025)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-09-28. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-28. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.