The betLa apuesta
Villa is the One Thousand Museum team's second tower: 70 bayfront residences of 3,000 to 6,000 sf, a $285M loan closed in December 2024, half sold at that date, delivery in 2027. The entry asks about $1,670 a foot and the live listings $1,850 to $2,220. Edgewater has nothing comparable delivered, which is the case for it and also the risk: the price is set by the product, not by any resale.
Villa es la segunda torre del equipo de One Thousand Museum: 70 residencias frente a la bahía de 3.000 a 6.000 sf, un préstamo de $285M cerrado en diciembre de 2024, la mitad vendida a esa fecha, entrega en 2027. La entrada pide unos $1.670 el pie y las fichas activas entre $1.850 y $2.220. Edgewater no tiene nada comparable entregado, y eso es a la vez el argumento y el riesgo: el precio lo fija el producto, no ninguna reventa.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33137, 33132 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $4M – $7M (condos and houses)$4M – $7M (condominios y casas) | 13 | $4,415,000 | $1,297 |
| $7M and above (condos and houses)$7M en adelante (condominios y casas) | 12 | $9,925,000 | $2,210 |
Absorption: a thin band, half already soldAbsorción: una banda estrecha, la mitad ya vendida
Edgewater and downtown, 33137 and 33132, recorded 13 closings between $4M and $7M and 12 above $7M in the last twelve months, waterfront houses included. Count condominiums only and it is 11 a year above $4M, 7 in Edgewater, none of them above $6.5M. 70 residences is 2.8 years of the full band and about six years of the condominium flow. Half is under contract, so the real overhang is the remaining 35, roughly three years of condo closings. Read that as negotiating room on the unsold stock, not as a reason to stay out.
Edgewater y el downtown, 33137 y 33132, registraron 13 cierres entre $4M y $7M y 12 por encima de $7M en los últimos doce meses, casas frente al agua incluidas. Contando solo condominios son 11 al año por encima de $4M, 7 en Edgewater, ninguno por encima de $6,5M. 70 residencias son 2,8 años de la banda completa y unos seis años del flujo de condominios. La mitad está bajo contrato, así que el excedente real son las 35 restantes, unos tres años de cierres de condominios. Léalo como margen de negociación sobre lo que queda por vender, no como motivo para quedarse fuera.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33137, 33132 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33137, 33132 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33137, 33132 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33137, 33132 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 5 | $1,017 |
| 2024 | 29 | $1,054 |
| 2025 | 38 | $947 |
| 2026 | 62 | $962 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Priced as a trophy, not against resalesPrecio de trofeo, no de reventa
The $5M entry on a 3,000 sf plan works out around $1,670 a foot, and the three live listings ask $1,850 to $2,220. Edgewater condominiums above $4M closed at a median $1,080 a foot this year, five of the seven at Missoni Baia and Aria Reserve. One Thousand Museum, the same developers' last tower, closed full-floor residences at $1,522 and $1,564 a foot and a penthouse at $2,383. So Villa asks a One Thousand Museum price in Edgewater, about 55 percent over the neighbourhood's best resales. The premium buys size, a bayfront plan and a hospitality brand. Buy it as a home and negotiate the number.
La entrada de $5M en una planta de 3.000 sf sale a unos $1.670 el pie, y las tres fichas activas piden entre $1.850 y $2.220. Los condominios de Edgewater por encima de $4M cerraron este año a una mediana de $1.080 el pie, cinco de los siete en Missoni Baia y Aria Reserve. One Thousand Museum, la torre anterior de los mismos promotores, cerró residencias de planta completa a $1.522 y $1.564 el pie y un penthouse a $2.383. Villa pide, por tanto, un precio de One Thousand Museum en Edgewater, cerca de un 55% por encima de las mejores reventas del barrio. La prima paga tamaño, una planta frente a la bahía y una marca de hospitalidad. Cómprela para vivirla y negocie la cifra.
On the MLS todayHoy en el MLS
3 listings in this building are Active right now, pulled 2026-10-04. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
3 fichas activas en este edificio ahora mismo, extraídas el 2026-10-04. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2702 | 4/5 | — | $5,750,000 | — | $6,274 | 302 |
| 3002 | 3/4 | 2,636 sf | $5,850,000 | $2,219 | $6,259 | 358 |
| 601 | 4/5 | 5,896 sf | $10,900,000 | $1,849 | $12,476 | 945 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A11537206 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A11537206 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $5,750,000 at 4.5% simple, 12 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $5,750,000 al 4.5% simple, a 12 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard, groundbreaking milestone already passed)En el contrato (estándar asumido, hito de inicio de obra ya pasado) | 20% | $1,150,000 | $1,150,000 | 12 mo | −$51,750 |
| At top-offAl remate de estructura | 10% | $575,000 | $1,725,000 | 8 mo | −$17,250 |
| At closingEn el cierre | 70% | $4,025,000 | $5,750,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $5,750,000 | −$69,000 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $69,000, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $69,000, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 3,000 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 3,000 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $5,750,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $5,750,000 | −$116,150 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$10,800 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$126,950 |
Carry, dues, and what to secureCoste del depósito, cuotas, y qué asegurar
Terra has not published a deposit schedule, so the table assumes the Miami standard: groundbreaking has passed, so expect 20 percent at contract, 10 at top-off and 70 at closing about a year out. Association dues on the listings run $6,259 to $12,476 a month, about $2.10 to $2.40 a foot, which matters more here than the carry. Two ordinary requests before signing: the rental language in the recorded declaration, which is unpublished, and the remaining-inventory list with terms, because 35 unsold residences in a thin band is exactly where a developer moves on price or structure.
Terra no ha publicado calendario de depósitos, así que la tabla asume el estándar de Miami: el inicio de obra ya pasó, así que cuente con un 20% al contrato, un 10% al remate de estructura y un 70% al cierre, dentro de un año. Las cuotas de la asociación en las fichas van de $6.259 a $12.476 al mes, unos $2,10 a $2,40 el pie, y aquí pesan más que el coste del depósito. Dos peticiones normales antes de firmar: la cláusula de alquiler de la declaración registrada, que no está publicada, y la lista de inventario restante con condiciones, porque 35 residencias sin vender en una banda estrecha es justo donde un promotor mueve precio o estructura.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | Closed. $285M from Tyko Capital (backed by Elliott Management), December 2024, arranged by Walker & Dunlop, with about 50 percent of residences under contract at the time.Cerrado. $285M de Tyko Capital (respaldado por Elliott Management), diciembre de 2024, estructurado por Walker & Dunlop, con cerca del 50% de las residencias bajo contrato en ese momento. |
| PresoldPrevendido | 50% at last disclosure50% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | 2027, per The Real Deal and Commercial Observer. Groundbreaking was late 2024 and Florida YIMBY reported 21 floors up in January 2026. The model holds twelve months.2027, según The Real Deal y Commercial Observer. La obra arrancó a finales de 2024 y Florida YIMBY informó 21 pisos levantados en enero de 2026. El modelo usa doce meses. |
| DeveloperPromotor | Terra (David Martin) and One Thousand Group (Louis Birdman and Kevin Venger, developers of One Thousand Museum), with Major Food Group on the hospitality programme. ODP Architects.Terra (David Martin) y One Thousand Group (Louis Birdman y Kevin Venger, promotores de One Thousand Museum), con Major Food Group a cargo del programa de hospitalidad. ODP Architects. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Rental policy not published; recorded declaration language to be readPolítica de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
RecommendationRecomendación
A home with a brand, bought on negotiationUna vivienda con marca, comprada negociando
Financed, half sold and a year from delivery, by the team that built One Thousand Museum. Delivery risk is modest and nothing in Edgewater offers this size on the bay.
The price is the question: about 55 percent over Edgewater's best resales and level with One Thousand Museum. Buy it to live in, take a lower floor or a plan the developer still needs to move, and get the declaration and the dues before signing.
Financiada, vendida a la mitad y a un año de la entrega, por el equipo que construyó One Thousand Museum. El riesgo de entrega es moderado y nada en Edgewater ofrece este tamaño frente a la bahía.
La cuestión es el precio: cerca de un 55% por encima de las mejores reventas de Edgewater y a la par de One Thousand Museum. Cómprela para vivirla, elija un piso más bajo o una planta que el promotor aún necesite colocar, y consiga la declaración y las cuotas antes de firmar.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on Villa MiamiEl expediente completo de Villa Miami
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- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- The Real Deal, One Thousand Group pays $53M for dev site in Miami's Edgewater (Dec 2024)
- Commercial Observer, Tyko Capital provides $285M for Major Food Group condo in Miami (Dec 2024)
- Florida YIMBY, Villa Miami reaches 21 floors at 710 NE 29th Street (Jan 2026)
- Terra, $285M construction loan announcement
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-04. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-04. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.