The betLa apuesta
District 225 was drawn for nightly rental, sold out all 343 residences before vertical construction started, and now hands a buyer a finished, furnished, Airbnb-branded unit with Atlantic & Pacific already running the programme. Income can start the month you close and none of the usual preconstruction risks apply. Supply is not the question either: the Downtown and Brickell blocks this building competes in close roughly 900 homes a year in its own price bands, so 343 units is under five months of normal absorption. The question is price, and the answer is unusually well evidenced. The entry stack asks about $1,110 a foot, while the building's own recorded transactions, 326 developer closings and the one resale to date, sit at $914 to $926. Comparable new condominiums across the submarket resell at $1,104, so this building has been clearing about 17 percent under its own comparable set. That gap is the whole trade, and it is a number you can negotiate against rather than guess at.
District 225 se diseñó para el alquiler por noches, vendió sus 343 residencias antes de iniciar la construcción vertical y hoy entrega una unidad terminada, amueblada y con marca Airbnb, con Atlantic & Pacific ya operando el programa. Los ingresos pueden empezar el mes del cierre y no aplica ninguno de los riesgos habituales de la preconstrucción. La oferta tampoco es el problema: las zonas de Downtown y Brickell con las que compite cierran alrededor de 900 viviendas al año en sus mismas bandas de precio, así que 343 unidades son menos de cinco meses de absorción normal. La cuestión es el precio, y la respuesta está inusualmente bien documentada. La entrada pide unos $1.110 por pie, mientras que las transacciones registradas del propio edificio, 326 cierres del promotor y la única reventa hasta la fecha, se sitúan entre $914 y $926. Los condominios nuevos comparables del submercado revenden a $1.104, así que este edificio viene operando alrededor de un 17 por ciento por debajo de su propio conjunto comparable. Ese diferencial es toda la operación, y es una cifra con la que se negocia en lugar de adivinar.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33128, 33130, 33131, 33132, 33127 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $340K – $500K$340K – $500K | 417 | $415,000 | $498 |
| $500K – $800K$500K – $800K | 499 | $610,000 | $566 |
Supply is not the problem hereLa oferta no es el problema aquí
Measured against its own postcode alone this building looked unsellable, because 33128 is a sliver around the government centre that recorded nine residential closings all year. That measured the postcode, not the building. Against the submarket a buyer actually shops, 33128 with 33130, 33131, 33132 and 33127, the two bands District 225 sells into close roughly 900 homes a year. Its 343 residences are roughly five months of that flow, and they are already delivered and absorbed rather than arriving at once. Twenty-nine are listed for resale today. The wider market carries under twenty months of supply, which is the real constraint on how fast an exit clears, and it argues for owning the unit for the income rather than for a quick flip.
Medido solo contra su propio código postal el edificio parecía invendible, porque 33128 es una franja alrededor del centro administrativo que registró nueve cierres residenciales en todo el año. Eso medía el código postal, no el edificio. Contra el submercado en el que un comprador realmente busca, 33128 junto a 33130, 33131, 33132 y 33127, las dos bandas en las que vende District 225 cierran alrededor de 900 viviendas al año. Sus 343 residencias son unos cinco meses de ese flujo, y ya están entregadas y absorbidas en lugar de llegar de golpe. Veintinueve están hoy en reventa. El mercado amplio arrastra menos de veinte meses de oferta, que es la verdadera restricción sobre la velocidad de salida, y eso aconseja comprar por la renta y no por una reventa rápida.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33128, 33130, 33131, 33132, 33127 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33128, 33130, 33131, 33132, 33127 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33128, 33130, 33131, 33132, 33127 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33128, 33130, 33131, 33132, 33127 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
| 2024 | 12 | $1,258 |
| 2025 | 48 | $1,134 |
| 2026 | 41 | $1,130 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Two measures of this building agree, and the ask is not one of themDos medidas de este edificio coinciden, y el precio pedido no es una de ellas
Three measures, and the useful part is that they do not all agree. Comparable new condominiums across the submarket, built from 2023 onward and the closest thing to this product, resell at a median of $1,104 a foot and have come down about 12% since 2024. The building's own record reads lower and reads consistently: the developer's 326 closings recorded at the County ran a $926 median, and the single resale to close inside the building went at $914. Two independent readings of this building, $12 apart, roughly 17% below where comparable new stock trades. That is the argument for buying it. What it does not support is the list. District 225 asks $1,110 at the entry and up to $1,293 on its best floors, at or above the comparable median and about 20% above anything this building has actually traded at. Nothing here says the building is bad. It says the list price is ahead of the building's own record, which on a delivered tower with nearly thirty competing resales is exactly the situation where a prepared buyer writes a lower number and can show why.
Tres medidas, y lo útil es que no todas coinciden. Los condominios nuevos comparables del submercado, construidos desde 2023 y lo más parecido a este producto, revenden a una mediana de $1.104 por pie y han bajado en torno a un 12% desde 2024. El registro del propio edificio es más bajo y es consistente: los 326 cierres del promotor registrados en el County dieron una mediana de $926, y la única reventa cerrada dentro del edificio se hizo a $914. Dos lecturas independientes de este edificio, con $12 de diferencia, aproximadamente un 17% por debajo de donde opera la obra nueva comparable. Ese es el argumento para comprarlo. Lo que no sostiene es la lista. District 225 pide $1.110 en la entrada y hasta $1.293 en sus mejores plantas, al nivel de la mediana comparable o por encima, y alrededor de un 20% por encima de cualquier operación real de este edificio. Nada de esto dice que el edificio sea malo. Dice que el precio de lista va por delante del propio registro del edificio, y en una torre entregada con cerca de treinta reventas compitiendo, esa es justo la situación en la que un comprador preparado escribe una cifra más baja y puede demostrar por qué.
On the MLS todayHoy en el MLS
24 listings at this address are Active right now, pulled 2026-09-18. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
24 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-18. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1506 | 0/1 | 384 sf | $425,000 | $1,107 | — | 23 |
| 308 | 0/1 | 392 sf | $435,000 | $1,110 | $644 | 62 |
| 2208 | 0/1 | 392 sf | $450,000 | $1,148 | $650 | 1 |
| 1407 | 1/1 | 530 sf | $490,000 | $925 | $799 | 23 |
| 210 | 1/1 | 527 sf | $500,000 | $949 | $871 | 0 |
| 202 | 1/1 | 473 sf | $510,000 | $1,078 | $799 | 174 |
| 2107 | 1/1 | 530 sf | $520,000 | $981 | — | 20 |
| 2002 | 1/1 | 472 sf | $529,000 | $1,121 | $768 | 1 |
| 1102 | 1/1 | 558 sf | $529,000 | $948 | $768 | 72 |
| 1804 | 1/1 | 530 sf | $539,000 | $1,017 | — | 8 |
| 3507 | 1/1 | 530 sf | $549,900 | $1,038 | $799 | 97 |
| 1702 | 1/1 | 468 sf | $550,000 | $1,175 | $768 | 9 |
| 2810 | 1/1 | 527 sf | $569,000 | $1,080 | $871 | 0 |
| 1003 | 1/1 | 526 sf | $590,000 | $1,122 | $799 | 1 |
| 1412 | 2/2 | 696 sf | $820,000 | $1,178 | $1,143 | 97 |
| 912 | 2/2 | 696 sf | $825,000 | $1,185 | $1,143 | 56 |
| 1505 | 2/2 | 759 sf | $850,000 | $1,120 | $1,143 | 100 |
| 2912 | 2/2 | 696 sf | $895,000 | $1,286 | $1,143 | 41 |
| 2801 | 2/2 | 696 sf | $899,000 | $1,292 | $1,143 | 72 |
| 3412 | 2/2 | 696 sf | $900,000 | $1,293 | $1,153 | 76 |
| 3501 | 2/2 | 696 sf | $925,000 | $1,329 | $1,145 | 0 |
| PH-3712 | 2/2 | 696 sf | $939,000 | $1,349 | $1,145 | 28 |
| 1801 | 2/2 | 696 sf | $949,000 | $1,364 | $1,142 | 0 |
| 2005 | 2/2 | 759 sf | $950,000 | $1,252 | $1,247 | 34 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A12047333 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12047333 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 392 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 392 sf.
| HOA at $1.51/sf/monthGastos de comunidad a $1,51/sf/mes | −$7,103 |
| Property tax at 2.02% of $435,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $435,000 | −$8,787 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,411 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$17,301 |
What it costs to hold, and what to verifyLo que cuesta mantenerla, y qué verificar
Around $17,300 a year on the entry residence before any income, of which roughly $7,100 is the HOA at the $1.51 a foot per month the current listings disclose. Three things to obtain before signing, all of them ordinary. The recorded declaration's rental language, because Airbnb branding is marketing and the instrument is the rule. The terms of the Atlantic & Pacific rental programme, specifically whether participation is optional and what the split is, since a mandatory programme changes the asset materially. And the association's budget with its reserve schedule, on a building that has been occupied for well under a year. Florida's 13% transient tax applies to stays under six months and sits on top of the nightly rate.
Unos $17.300 al año sobre la residencia de entrada antes de cualquier ingreso, de los cuales unos $7.100 son gastos de comunidad, al $1,51 por pie y mes que declaran los anuncios actuales. Tres cosas que conviene obtener antes de firmar, todas ellas normales. La cláusula de alquiler de la declaración registrada, porque la marca Airbnb es marketing y la norma está en el instrumento. Las condiciones del programa de alquiler de Atlantic & Pacific, en concreto si la participación es opcional y cuál es el reparto, porque un programa obligatorio cambia el activo de forma sustancial. Y el presupuesto de la asociación con su plan de reservas, en un edificio que lleva bastante menos de un año ocupado. El impuesto de estancia transitoria del 13% de Florida se aplica a estancias inferiores a seis meses y se suma a la tarifa por noche.
How it was built and soldCómo se construyó y se vendió
| Construction financingFinanciación de la construcción | $76,000,000 from Madison Realty Capital, closed July 2022. The building was 100% presold before vertical construction began, so the loan was underwritten against contracts rather than against hoped-for sales.$76.000.000 de Madison Realty Capital, cerrado en julio de 2022. El edificio estaba prevendido al 100% antes de iniciarse la construcción vertical, así que el préstamo se concedió contra contratos y no contra ventas esperadas. |
| PresoldPrevendido | 100% at last disclosure100% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | Delivered. The 2022 financing announcement targeted 2024; closings actually began in November 2025 and ran to May 2026, so delivery landed about a year late. That is now history rather than risk, but it is the developer's own record on this project.Entregado. El anuncio de financiación de 2022 apuntaba a 2024; los cierres empezaron realmente en noviembre de 2025 y se extendieron hasta mayo de 2026, así que la entrega llegó con cerca de un año de retraso. Hoy es historia y no riesgo, pero es el historial del propio promotor en este proyecto. |
| DeveloperPromotor | Related Group with ROVR Development and BH Group. Sieger Suarez architecture, Meshberg Group interiors. Marketed as an Airbnb-branded building, with Atlantic & Pacific handling the rental programme.Related Group con ROVR Development y BH Group. Arquitectura de Sieger Suarez e interiores de Meshberg Group. Comercializado como edificio de marca Airbnb, con Atlantic & Pacific a cargo del programa de alquiler. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Daily rentals, on-site operatorAlquiler diario, con operador en el edificio |
RecommendationRecomendación
Good asset, wrong price, and the gap is measurableBuen activo, precio equivocado, y la diferencia es medible
The demand evidence is genuinely strong. Related, ROVR and BH Group sold all 343 residences before vertical construction began, Madison Realty Capital lent $76M against those contracts, and 326 developer closings have recorded at the County. The building is finished, furnished and operating, so income starts immediately and the preconstruction risks are behind it.
Supply is not the worry it appeared to be. Its bands clear roughly 900 homes a year in the submarket, so 343 units is about five months of flow, already delivered.
Price is the worry. The developer's County closings ran $926 a foot and the one resale inside the building closed at $914, against an ask of $1,110 to $1,293. Comparable new condominiums in the submarket resell at $1,104, so the ask sits at the comparable level and about 20% above the building's own record. Treat $920 to $940 a foot as the defensible level and open there, with the MLS record in hand. On a 696 sf residence that is roughly $650,000 rather than the $820,000 asked.
Before signing, get the recorded declaration's rental language, because Airbnb branding is marketing and the instrument is the rule, and get the Atlantic & Pacific terms, specifically whether participation is mandatory and what the split is. A compulsory programme changes what you own.
La evidencia de demanda es realmente sólida. Related, ROVR y BH Group vendieron las 343 residencias antes de iniciar la construcción vertical, Madison Realty Capital prestó $76M contra esos contratos y 326 cierres del promotor constan en el County. El edificio está terminado, amueblado y operando, así que la renta empieza de inmediato y los riesgos de preconstrucción quedaron atrás.
La oferta no es el problema que parecía. Sus bandas absorben alrededor de 900 viviendas al año en el submercado, así que 343 unidades son unos cinco meses de flujo, ya entregadas.
El problema es el precio. Los cierres del promotor en el County dieron $926 por pie y la única reventa dentro del edificio cerró a $914, frente a un precio pedido de $1.110 a $1.293. Los condominios nuevos comparables del submercado revenden a $1.104, así que lo pedido está al nivel del comparable y alrededor de un 20% por encima del propio registro del edificio. Tome $920 a $940 por pie como el nivel defendible y abra ahí, con el registro del MLS en la mano. Sobre una residencia de 696 sf eso son unos $650.000 en lugar de los $820.000 pedidos.
Antes de firmar, obtenga el texto de alquiler de la declaración registrada, porque la marca Airbnb es marketing y el instrumento es la norma, y obtenga las condiciones de Atlantic & Pacific, en concreto si la participación es obligatoria y cuál es el reparto. Un programa obligatorio cambia lo que usted posee.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the full closing record unit by unit, what resellers are asking against what they paid, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
You are buying a resale here, so the seller's side pays the co-broke and representation costs you nothing. I argue from the recorded closing prices above, including what the current owner actually paid and when.
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Once you own itUna vez que sea suya
Property Management Brickell LLC runs the unit. Nineteen units under management in Brickell, and my own host profile carries 2,835 reviews at 4.83 over six years as a Superhost. You get the pro forma before you buy.
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
The full file on District 225El expediente completo de District 225
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SourcesFuentes
- The Real Deal, Developers score $76M construction loan for Airbnb-branded condos in downtown Miami (Jul 2022)
- Florida YIMBY, $76M construction funding for the 37-storey District 225
- BH Group, District 225 project page
- Miami-Dade County recorded deeds, DISTRICT 225 CONDO, 328 closings to 22 May 2026
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-09-18. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.