501 First Residences

Absorption is the question that decides a preconstruction tower, and here it has been answered: 431 of 448 residences have recorded, so the developer is no longer competing with you and there is no unsold inventory overhanging the price. 448 units against close to 300 closings a year in the same postcode and price bands is 1.5 years of supply, which is a comfortable number and far below the three-year line where a building starts to fight itself. The live figure to watch is different: three dozen residences, around eight percent of the building, are listed today. Eight percent is a normal float for a tower that finished handing over keys four months ago, and it is the reason a buyer has leverage right now rather than a reason to stay away. Buy while the float is competing.

La absorción es la pregunta que decide una torre en preconstrucción, y aquí ya está respondida: 431 de 448 residencias están registradas, así que el promotor ya no compite con usted y no hay inventario sin vender presionando el precio. 448 unidades frente a cerca de 300 cierres al año en el mismo código postal y las mismas bandas son 1,5 años de oferta, una cifra cómoda y muy por debajo de los tres años a partir de los cuales un edificio empieza a competir consigo mismo. La cifra viva es otra: hoy hay unas tres docenas de residencias a la venta, alrededor del ocho por ciento del edificio. Un ocho por ciento es una rotación normal en una torre que terminó de entregar llaves hace cuatro meses, y es la razón por la que hoy el comprador tiene capacidad de negociación, no un motivo para quedarse fuera. Compre mientras esa bolsa compite.

One warning before the numbers. The figure just under $500 a foot in the band table is not the benchmark for this building: a $400,000 sale in 33132 is usually a large, older unit, and dividing by its square footage flatters it against a 402 sf furnished studio. The comparison that holds is the cohort of Downtown buildings delivered from 2023 onward, Natiivo, Gale and The Crosby, which is the same small-format short-term-rental product. That cohort closed at about $868 a foot this year. 501 First's entry residences ask $970, about twelve percent above it, and its high floors ask up to $1,292, which is close to fifty percent above and is not supported by anything that has actually closed. The developer sold the building at a median of $903 a foot on recorded County areas, so the developer's own basis sits between the cohort and the current asks. Underwrite at the cohort's clearing price, treat the ask as an opening position, and the entry stack is where that arithmetic works.

Una advertencia antes de los números. La cifra de algo menos de $500 el pie de la tabla de bandas no son la referencia para este edificio: una venta de $400.000 en 33132 suele ser una unidad grande y antigua, y dividir por sus pies cuadrados la favorece frente a un estudio amueblado de 402 sf. La comparación que sí vale es la generación de edificios de Downtown entregados desde 2023, Natiivo, Gale y The Crosby, que es exactamente el mismo producto de formato pequeño para alquiler diario. Esa generación cerró este año a unos $868 el pie. Las residencias de entrada de 501 First piden $970, alrededor de un doce por ciento por encima, y sus plantas altas piden hasta $1.292, cerca de un cincuenta por ciento por encima, algo que ningún cierre real respalda. El promotor vendió el edificio a una mediana de $903 el pie sobre superficies registradas en el Condado, de modo que la base del propio promotor queda entre la generación entregada y los precios pedidos de hoy. Valore al precio al que la generación cierra, trate el precio pedido como una posición de partida, y la parte de entrada es donde esa aritmética funciona.

Roughly $16,500 a year on the entry residence before a single night is booked, of which the HOA is about $7,200 at the $1.49 a foot per month the current listings disclose. That is a real number and it is knowable today, which is the advantage of buying something already built. Two documents settle the rest. The recorded declaration of condominium, because daily rental is the entire investment case here and it needs to be read in the instrument rather than taken from the brochure. And the association's current budget with its reserve schedule, because a building four months into occupancy has not yet met its first real maintenance year. Florida's 13% transient tax applies to any stay under six months and is collected on top of the nightly rate, so it belongs in the model from the start.

Unos $16.500 al año sobre la residencia de entrada antes de reservar una sola noche, de los cuales unos $7.200 son gastos de comunidad, al $1,49 por pie y mes que declaran los anuncios actuales. Es una cifra real y se conoce hoy, que es la ventaja de comprar algo ya construido. Dos documentos resuelven el resto. La declaración de condominio registrada, porque el alquiler diario es aquí toda la tesis de inversión y hay que leerlo en el instrumento, no darlo por bueno desde el folleto. Y el presupuesto vigente de la asociación con su plan de reservas, porque un edificio con cuatro meses de ocupación todavía no ha pasado su primer año real de mantenimiento. El impuesto de estancia transitoria del 13% de Florida se aplica a cualquier estancia inferior a seis meses y se cobra sobre la tarifa, así que debe estar en el modelo desde el principio.