The betLa apuesta
Edge House is vertical. The foundation was poured in July 2026, over 7,000 cubic yards of it, and 57 storeys are approved. Short-term rental is written into the offering rather than left to the declaration, and the two-bedroom lock-out plans run as two keys. One plan here reaches into the range where the comparable delivered format actually resells: the 848 to 924 square foot lock-out, asking $1,073 to $1,151 a foot. That is the trade, and it is a specific one.
Edge House ya está en vertical. La cimentación se vertió en julio de 2026, más de 7.000 yardas cúbicas, y hay 57 plantas aprobadas. El alquiler de corta estancia está recogido en la oferta y no queda a expensas de la declaración, y las plantas de dos dormitorios con lock-out funcionan como dos llaves. Una planta de este edificio alcanza el rango en el que de verdad se revende el formato comparable ya entregado: el lock-out de 848 a 924 pies cuadrados, que pide entre $1.073 y $1.151 el pie. Esa es la operación, y es concreta.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33132 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $500K – $750K$500K – $750K | 107 | $590,000 | $553 |
| $750K – $1.1M$750K – $1,1M | 49 | $880,000 | $614 |
| $1.1M – $2M$1,1M – $2M | 39 | $1,275,000 | $722 |
608 units, and which part of the stack to own608 unidades, y qué parte del edificio conviene poseer
Postcode 33132 closed 203 homes across the three bands this building sells into over the trailing year, so 608 units is roughly 3.0 years of that market arriving at once. It is the largest count in the short-term-rental pipeline, and the number is about timing rather than about demand. Edge House delivers at the end of 2028 into a downtown submarket that will also be absorbing resales out of 501 First, The Elser, Gale and Natiivo. That argues for owning the plan with the deepest buyer pool and a second use, which is the lock-out two-bedroom, and for deciding at contract whether you sell into the delivery window or hold through it.
El código postal 33132 cerró 203 viviendas en las tres bandas en las que vende este edificio durante los últimos doce meses, así que 608 unidades son unos 3,0 años de ese mercado llegando a la vez. Es el mayor recuento del pipeline de corta estancia, y el dato habla de calendario, no de demanda. Edge House entrega a finales de 2028 en un submercado del centro que además estará absorbiendo reventas de 501 First, The Elser, Gale y Natiivo. Eso aconseja quedarse con la planta que tiene el grupo de compradores más amplio y un segundo uso, que es el dos dormitorios con lock-out, y decidir ya en el contrato si vende dentro de la ventana de entrega o mantiene a través de ella.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33132 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33132 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33132 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33132 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 8 | $1,128 |
| 2025 | 16 | $869 |
| 2026 | 14 | $868 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
One plan is priced at the market, and it is the one to buyUna planta está a precio de mercado, y es la que hay que comprar
The postcode band in the table closes at $553 a foot, but that is downtown's delivered stock and this is a furnished short-term-rental condominium. The format's own resale market is split, so quote the range rather than a median. The Elser, delivered 2022, closed 19 units under 800 square feet over the trailing year at a median $1,105 a foot. Gale and Natiivo, delivered 2024, closed at $800, and across every post-2023 condominium in 33132 the 2026 median is $868, down from $1,128 in 2024. The format clears roughly $800 to $1,100 today and the direction is down. Edge House's studio asks about $1,305 a foot and the two-bedroom lock-out $1,073 to $1,151. The lock-out is the only plan that reaches into that range.
La banda del código postal de la tabla cierra a $553 el pie, pero eso es producto ya entregado del centro y esto es un condominio amueblado de alquiler de corta estancia. El mercado de reventa del propio formato está partido, así que conviene citar el rango y no una mediana. The Elser, entregado en 2022, cerró 19 unidades de menos de 800 pies cuadrados en los últimos doce meses a una mediana de $1.105 el pie. Gale y Natiivo, entregados en 2024, cerraron a $800, y en el conjunto de condominios posteriores a 2023 del 33132 la mediana de 2026 es $868, frente a $1.128 en 2024. El formato despeja hoy entre $800 y $1.100, y la dirección es a la baja. El estudio de Edge House pide unos $1.305 el pie y el dos dormitorios con lock-out entre $1.073 y $1.151. El lock-out es la única planta que entra en ese rango.
On the MLS todayHoy en el MLS
4 listings at this address are Active right now, pulled 2026-09-18. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
4 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-18. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1414 | 1/1 | — | $734,845 | — | — | 410 |
| 2113 | 1/1 | 627 sf | $770,934 | $1,230 | $910 | 500 |
| 1904 | 2/2 | 919 sf | $985,918 | $1,073 | $1,333 | 500 |
| 2004 | 2/2 | 919 sf | $988,806 | $1,076 | — | 410 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 20 photographs carried on MLS listing A11784779 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 20 fotografías de la ficha MLS A11784779 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $530,000 at 4.5% simple, 28 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $530,000 al 4.5% simple, a 28 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contractEn el contrato | 5% | $26,500 | $26,500 | 28 mo | −$2,782 |
| 15 days after contract15 días después del contrato | 5% | $26,500 | $53,000 | 27 mo | −$5,366 |
| 45 days after contract45 días después del contrato | 10% | $53,000 | $106,000 | 26 mo | −$10,335 |
| 90 days after contract90 días después del contrato | 10% | $53,000 | $159,000 | 25 mo | −$14,906 |
| At the 25th floor (developer estimate, end 2026)En la planta 25 (estimación del promotor, finales de 2026) | 10% | $53,000 | $212,000 | 24 mo | −$19,080 |
| At top-off (developer estimate, end 2027)Al remate de estructura (estimación del promotor, finales de 2027) | 10% | $53,000 | $265,000 | 12 mo | −$11,925 |
| At closing (developer estimate, end 2028)En el cierre (estimación del promotor, finales de 2028) | 50% | $265,000 | $530,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $530,000 | −$64,395 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $64,395, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $64,395, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 406 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 406 sf.
| HOA at $1.45/sf/monthGastos de comunidad a $1,45/sf/mes | −$7,064 |
| Property tax at 2.02% of $530,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $530,000 | −$10,706 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,462 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$19,232 |
The deposit is front-loaded, and the senior loan is not announcedEl depósito está muy cargado al inicio, y el préstamo sénior no está anunciado
Two things distinguish this file, and both are negotiable. The published schedule takes 40 percent within 90 days of contract, against a Miami standard of 20 to 30 percent over the same window, and the last 50 percent sits until closing at the end of 2028. On the $530,000 studio that is $212,000 committed inside three months. Second, no senior construction loan has been announced on a 608-unit, 57-storey tower. What is disclosed is $12.1M from New Wave Loans, a $10M predevelopment bridge, and an EB-5 raise of 80 slots at $1,050,000. Ask for the construction financing status in writing and negotiate the front end. Both are ordinary requests a developer expects.
Dos cosas distinguen este expediente, y ambas son negociables. El calendario publicado exige el 40 por ciento dentro de los 90 días siguientes al contrato, frente a un estándar de Miami del 20 al 30 por ciento en la misma ventana, y el 50 por ciento final espera hasta el cierre a finales de 2028. Sobre el estudio de $530.000 son $212.000 comprometidos en tres meses. Segundo, no se ha anunciado ningún préstamo sénior de construcción para una torre de 608 unidades y 57 plantas. Lo divulgado es $12,1M de New Wave Loans, un puente de predesarrollo de $10M, y una captación EB-5 de 80 plazas a $1.050.000. Pida por escrito el estado de la financiación de obra y negocie el tramo inicial. Las dos son peticiones normales que un promotor espera.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | No senior construction loan has been announced. What is disclosed: $12.1M from New Wave Loans in early 2024, a $10M predevelopment bridge from Vaster Capital and Winston Capital in 2025, and an EB-5 programme of 80 slots at $1,050,000 each. The foundation was poured in July 2026 and the tower is vertical.No se ha anunciado ningún préstamo sénior de construcción. Lo divulgado: $12,1M de New Wave Loans a principios de 2024, un puente de predesarrollo de $10M de Vaster Capital y Winston Capital en 2025, y un programa EB-5 de 80 plazas a $1.050.000 cada una. La cimentación se vertió en julio de 2026 y la torre está en vertical. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | Q4 2028. The developer's own deposit schedule dates the 25th floor to the end of 2026, top-off to the end of 2027 and closing to the end of 2028, so the timetable is stated in the contract document rather than in marketing.Cuarto trimestre de 2028. El propio calendario de depósitos del promotor fecha la planta 25 a finales de 2026, el remate de estructura a finales de 2027 y el cierre a finales de 2028, así que el calendario figura en el documento contractual y no en el material de marketing. |
| DeveloperPromotor | Grupo T&C, William Ticona, through Meridian TC Real Estate Group. Architecture by Kobi Karp, interiors by Adriana Hoyos, landscape by Witkin Hults, sales by Douglas Elliman Development Marketing.Grupo T&C, de William Ticona, a través de Meridian TC Real Estate Group. Arquitectura de Kobi Karp, interiores de Adriana Hoyos, paisajismo de Witkin Hults, comercialización de Douglas Elliman Development Marketing. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Full rental flexibility, owner-managed permittedFlexibilidad total de alquiler, se permite la gestión por el propietario |
RecommendationRecomendación
Buy the two-bedroom lock-outCompre el dos dormitorios con lock-out
The building is real and moving. Foundation poured July 2026, 57 storeys approved, Kobi Karp architecture, Adriana Hoyos interiors, Douglas Elliman running sales, and short-term rental approval stated in the offering rather than left to the recorded declaration.
The 848 to 924 square foot lock-out from $976,000 asks $1,073 to $1,151 a foot. It is the only plan that reaches into the $800 to $1,100 range where the comparable delivered format resells today, and it runs as two keys. Every other plan asks above the range. Own the lock-out.
Two terms to settle before signing. Get the construction financing status in writing, because none has been announced on a 608-unit tower, and negotiate the deposit front end, because 40 percent inside 90 days is heavier than the market. Neither is a reason to walk. They are what the negotiation is about.
El edificio es real y avanza. Cimentación vertida en julio de 2026, 57 plantas aprobadas, arquitectura de Kobi Karp, interiores de Adriana Hoyos, comercialización de Douglas Elliman, y la aprobación de alquiler de corta estancia declarada en la oferta y no dejada a la declaración registrada.
El lock-out de 848 a 924 pies cuadrados, desde $976.000, pide entre $1.073 y $1.151 el pie. Es la única planta que entra en el rango de $800 a $1.100 en el que se revende hoy el formato comparable ya entregado, y funciona como dos llaves. Todas las demás plantas piden por encima del rango. Quédese con el lock-out.
Dos condiciones que cerrar antes de firmar. Consiga por escrito el estado de la financiación de construcción, porque no se ha anunciado ninguna en una torre de 608 unidades, y negocie el tramo inicial del depósito, porque un 40 por ciento en 90 días es más pesado que el mercado. Ninguna de las dos es motivo para retirarse. Son el objeto de la negociación.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
After deliveryDespués de la entrega
Property Management Brickell LLC runs the unit. Nineteen units under management in Brickell, and my own host profile carries 2,835 reviews at 4.83 over six years as a Superhost. You get the pro forma before you buy.
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
The full file on Edge House MiamiEl expediente completo de Edge House Miami
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SourcesFuentes
- Edge House Miami fact sheet, the developer's own (deposit structure, unit mix, starting prices)
- The Real Deal, Grupo T&C scores approval for the 57-storey Edge House Miami (Sep 2025)
- Florida YIMBY, Edge House completes foundation pour, begins vertical construction (Jul 2026)
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Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-09-18. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.