The betLa apuesta
EDITION Residences is the first stand-alone EDITION condominium in Miami: 185 homes on 800 feet of open bay, by Arquitectonica and Studio Munge, run by the hotel. The four-year fight over the Biscayne 21 site ended on 31 August 2026, which removes the risk that stalled it. What you pay for is the brand and the water: the list asks $1,794 a foot at the median, against $1,145 for Edgewater's best delivered towers.
EDITION Residences es el primer condominio EDITION independiente de Miami: 185 residencias sobre 240 metros de bahía abierta, de Arquitectonica y Studio Munge, operadas por el hotel. La pelea de cuatro años por el solar de Biscayne 21 terminó el 31 de agosto de 2026, y con ella el riesgo que lo frenaba. Lo que se paga es la marca y el agua: la lista pide una mediana de $1.794 el pie, frente a $1.145 en las mejores torres entregadas de Edgewater.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33137 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $3M – $5M$3M – $5M | 29 | $3,740,000 | $1,157 |
| $5M and above$5M en adelante | 10 | $9,925,000 | $2,210 |
A brand buyer, not a band buyerUn comprador de marca, no de banda
The cards count 39 closings above $3 million in 33137, houses included; condominiums were 19 of them, almost all at Missoni Baia, Elysee and Aria Reserve, and one above $5 million. Against 185 residences that is close to ten years of the condominium band's demand, so EDITION is not priced to compete with that resale stock and does not need to: its buyer is choosing a hotel-serviced bayfront home, the way a Four Seasons or Ritz-Carlton buyer does. The read is about resale, not about the purchase. Expect to hold, and expect the next buyer to pay for the brand too.
Las tarjetas cuentan 39 cierres por encima de $3 millones en 33137, casas incluidas; los condominios fueron 19, casi todos en Missoni Baia, Elysee y Aria Reserve, y uno solo por encima de $5 millones. Frente a 185 residencias son cerca de diez años de demanda de la banda de condominios, así que EDITION no está pensado para competir con esa reventa y no lo necesita: su comprador elige una vivienda frente a la bahía con servicio de hotel, como quien compra en un Four Seasons o un Ritz-Carlton. La lectura afecta a la reventa, no a la compra. Cuente con mantenerla, y con que el siguiente comprador también pague por la marca.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33137 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33137 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33137 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33137 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 4 | withheld, 4 salesomitido, 4 ventas |
| 2024 | 21 | $1,044 |
| 2025 | 22 | $1,014 |
| 2026 | 46 | $993 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Where the premium sits, and where it is thinnestDónde está la prima, y dónde es más fina
The 4 September list runs $1,447 to $2,176 a foot on interior area, a median $1,794, while Edgewater condominiums above $3 million closed at a median $1,145 and the towers delivered since 2023 resell at $993; the band cards above include houses. The premium is real and rises with height. It is thinnest at two points: residence 0301 in the Bayfront collection, three bedrooms on 3,104 sf at $4,490,000, $1,447 a foot; and the 2,314 sf two-bedroom-plus-den line on the lower Signature floors, from $3,600,000 at $1,556. That is where a buyer who also watches the number should look.
La lista del 4 de septiembre va de $1.447 a $2.176 el pie sobre superficie interior, con una mediana de $1.794, mientras los condominios de Edgewater por encima de $3 millones cerraron a una mediana de $1.145 y las torres entregadas desde 2023 se revenden a $993; las tarjetas de banda de arriba incluyen casas. La prima es real y sube con la altura. Es más fina en dos puntos: la residencia 0301 de la colección Bayfront, tres dormitorios en 3.104 sf a $4.490.000, $1.447 el pie; y la línea de dos dormitorios con estudio de 2.314 sf en los pisos bajos de Signature, desde $3.600.000 a $1.556. Ahí debe mirar el comprador que también vigila la cifra.
On the MLS todayHoy en el MLS
Not one Active listing at 2121 N Bayshore Dr, Miami FL 33137, pulled 2026-10-17. The building is being sold off-market by the developer's own sales team, which is normal at this stage and has one consequence worth stating: there is no independent asking price to check the developer's price list against, so every size and price on this page comes from the developer or the trade press rather than from a transaction. It is also why this page carries no photograph: the MLS licence that lets us display a listing's images does not extend to a render off a brochure.
Ni una sola ficha activa en 2121 N Bayshore Dr, Miami FL 33137, extraído el 2026-10-17. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $3,600,000 at 4.5% simple, 35 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $3,600,000 al 4.5% simple, a 35 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)A la firma (estándar supuesto) | 10% | $360,000 | $360,000 | 35 mo | −$47,250 |
| At groundbreaking (assumed)Al inicio de obra (supuesto) | 10% | $360,000 | $720,000 | 32 mo | −$43,200 |
| At top-off (assumed)Al remate de estructura (supuesto) | 10% | $360,000 | $1,080,000 | 11 mo | −$14,850 |
| At closingAl cierre | 70% | $2,520,000 | $3,600,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $3,600,000 | −$105,300 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $105,300, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $105,300, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 2,314 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 2,314 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $3,600,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $3,600,000 | −$72,720 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$8,330 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$81,050 |
What the delay changes for a buyer todayLo que el retraso cambia para quien compra hoy
The first contracts promised completion around June 2028, and three buyers sued in April 2026 to get about $2.5 million of deposits back on five units. A buyer signing today gets a different deal: a site that is now clear, a completion target of September 2029, and a sales team re-selling inventory. Use that leverage. Ask for an outside completion date that matches 2029, the deposit schedule in writing (the carry above assumes Miami's standard 10/10/10/70), proof that the construction loan has closed, and the rental clause of the declaration.
Los primeros contratos prometían la terminación hacia junio de 2028, y tres compradores demandaron en abril de 2026 para recuperar unos $2,5 millones de depósitos sobre cinco unidades. Quien firma hoy obtiene otro trato: un solar ya despejado, una meta de terminación en septiembre de 2029 y un equipo de ventas que revende inventario. Aproveche esa posición. Pida una fecha límite de terminación acorde con 2029, el calendario de depósitos por escrito (el coste de arriba supone el estándar de Miami, 10/10/10/70), prueba de que el préstamo de construcción está cerrado y la cláusula de alquiler de la declaración.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | No construction loan reported. The broker commission schedule pays half at groundbreaking, once the construction loan closes, so it has not closed yet. Two Roads closed $520M for Pendry Tampa in 2025 (The Real Deal).No se ha publicado ningún préstamo de construcción. El esquema de comisiones a brokers paga la mitad al iniciar la obra, una vez cerrado el préstamo de construcción, así que aún no se ha cerrado. Two Roads cerró $520M para Pendry Tampa en 2025 (The Real Deal). |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | September 2029, per Taylor Collins after the 31 August 2026 settlement, with construction to start that month. The first contracts promised completion around June 2028; three buyers sued in April 2026 to recover about $2.5M of deposits on five units (The Real Deal).Septiembre de 2029, según Taylor Collins tras el acuerdo del 31 de agosto de 2026, con la obra arrancando ese mismo mes. Los primeros contratos prometían la terminación hacia junio de 2028; tres compradores demandaron en abril de 2026 para recuperar unos $2,5M de depósitos sobre cinco unidades (The Real Deal). |
| DeveloperPromotor | Two Roads Development, Taylor Collins and Reid Boren (The Standard Residences Brickell, Pendry Tampa, Four Seasons Las Vegas). Bought Biscayne 21 in bulk in 2022 for $150M and settled the last holdouts for about $50M. Arquitectonica architecture, Studio Munge interiors, EDITION operating the residences.Two Roads Development, de Taylor Collins y Reid Boren (The Standard Residences Brickell, Pendry Tampa, Four Seasons Las Vegas). Compró Biscayne 21 en bloque en 2022 por $150M y cerró un acuerdo con los últimos propietarios por unos $50M. Arquitectura de Arquitectonica, interiores de Studio Munge, y EDITION operando las residencias. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Rental policy not published; EDITION is to operate the residences. Recorded declaration not yet readPolítica de alquiler no publicada; EDITION operará las residencias. Declaración registrada aún no leída |
RecommendationRecomendación
Buy it as a home, at the lower floors' priceCómprelo como vivienda, al precio de los pisos bajos
The case for it is the scarce part: an EDITION-run building on 800 feet of open bay, Arquitectonica and Studio Munge, and a developer that financed Pendry Tampa and has now cleared its site. Nothing delivered in Edgewater offers that.
The case against paying up is the per-foot gap to Edgewater resales and a loan still to close. Take residence 0301 or a lower two-bedroom-plus-den, tie the deposits to the loan and a 2029 outside date, and plan to hold.
El argumento a favor es lo escaso: un edificio operado por EDITION sobre 240 metros de bahía abierta, Arquitectonica y Studio Munge, y un promotor que financió Pendry Tampa y ya ha despejado su solar. Nada entregado en Edgewater ofrece eso.
El argumento contra pagar de más es la distancia por pie con la reventa de Edgewater y un préstamo aún por cerrar. Elija la residencia 0301 o un dos dormitorios con estudio en piso bajo, ligue los depósitos al préstamo y a una fecha límite en 2029, y prevea mantenerla.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on EDITION Residences Miami EdgewaterEl expediente completo de EDITION Residences Miami Edgewater
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- What a preconstruction deposit costs to holdCuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- The Real Deal, Two Roads settles with holdout Biscayne 21 condo owners (31 Aug 2026)
- The Real Deal, Edition Residences buyers sue Two Roads over stalled project (14 May 2026)
- The Real Deal, Two Roads scores $520M construction loan for Pendry Tampa (Sep 2025)
- Florida YIMBY, 55-storey tower to become first stand-alone EDITION Residences in Miami (Sep 2022)
- Developer site and availability list of 4 September 2026, editionresidencesedgewater.com
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-17. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-17. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.