The betLa apuesta
HUB Miami puts furnished, no-minimum rental units above 245,000 sf of offices, across the street from Brightline and one stop from Worldcenter. BH Group, a partner, just delivered District 225 two blocks away, and John Buck has built 47 million sf. 306 residences are about 14 months of the downtown flow in their bands. Early buyers hold the launch list, and the list only rises once cranes go up. That has not happened yet.
HUB Miami coloca unidades amuebladas y sin mínimo de alquiler sobre 245.000 sf de oficinas, frente a Brightline y a una parada de Worldcenter. BH Group, uno de los socios, acaba de entregar District 225 a dos cuadras, y John Buck ha construido 47 millones de sf. 306 residencias son unos 14 meses del flujo del centro en sus bandas. El comprador temprano se queda con la lista de lanzamiento, y la lista solo sube cuando llegan las grúas. Eso todavía no ha ocurrido.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33136, 33132, 33128 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $400K – $600K$400K – $600K | 150 | $481,750 | $545 |
| $600K – $900K$600K – $900K | 74 | $702,500 | $566 |
| $900K – $1.3M$900K – $1,3M | 41 | $1,100,000 | $655 |
Absorption and timingAbsorción y calendario
Across 33136, 33132 and 33128, 150 homes closed at $400K to $600K, 74 at $600K to $900K and 41 at $900K to $1.3M in the trailing year. 306 residences is 1.2 years of that flow, small for a downtown tower. The counterweight is timing: sales launched in October 2023 and, nearly three years on, no groundbreaking and no construction loan have been reported. The marketed 2027 delivery is not credible without a start, so the model holds 36 months from a groundbreaking that has not been announced.
En los códigos 33136, 33132 y 33128 cerraron en los últimos doce meses 150 viviendas entre $400K y $600K, 74 entre $600K y $900K y 41 entre $900K y $1,3M. 306 residencias son 1,2 años de ese flujo, poco para una torre del centro. El contrapeso es el calendario: las ventas empezaron en octubre de 2023 y, casi tres años después, no se ha informado ni del inicio de obra ni de un préstamo de construcción. La entrega anunciada para 2027 no es creíble sin un inicio, así que el modelo supone 36 meses desde un inicio de obra que no se ha anunciado.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33136, 33132, 33128 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33136, 33132, 33128 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33136, 33132, 33128 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33136, 33132, 33128 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 8 | $1,128 |
| 2025 | 16 | $869 |
| 2026 | 17 | $879 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
What $1,142 a foot buys, and the right yardstickQué compran $1.142 el pie, y con qué medirlo
The mid $400,000s on a 394 sf studio is about $1,142 a foot. The band medians, $545 to $655, are older and larger apartments and are the wrong yardstick. New stock is the right one: condominiums built since 2023 across the three postcodes resold at a median $879 a foot on 17 closings this year, and District 225, BH Group's own delivery, closed two resales at $881. So the launch list carries about a 30 percent premium over delivered comparables, for the station, the office tower and a newer building. Price the premium before paying it.
Unos $450.000 por un estudio de 394 sf son unos $1.142 el pie. Las medianas de las bandas, de $545 a $655, son apartamentos más antiguos y más grandes, y no sirven de vara. La obra nueva sí: los condominios construidos desde 2023 en los tres códigos se revendieron este año a una mediana de $879 el pie sobre 17 cierres, y District 225, la entrega del propio BH Group, cerró dos reventas a $881. La lista de lanzamiento lleva así una prima de un 30% sobre los comparables entregados, por la estación, la torre de oficinas y un edificio más nuevo. Ponga precio a esa prima antes de pagarla.
On the MLS todayHoy en el MLS
Not one Active listing at 525 NW 2nd Ave, Miami FL 33136, pulled 2026-09-27. The building is being sold off-market by the developer's own sales team, which is normal at this stage and has one consequence worth stating: there is no independent asking price to check the developer's price list against, so every size and price on this page comes from the developer or the trade press rather than from a transaction. It is also why this page carries no photograph: the MLS licence that lets us display a listing's images does not extend to a render off a brochure.
Ni una sola ficha activa en 525 NW 2nd Ave, Miami FL 33136, extraído el 2026-09-27. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $450,000 at 4.5% simple, 36 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $450,000 al 4.5% simple, a 36 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At reservationEn la reserva | 10% | $45,000 | $45,000 | 36 mo | −$6,075 |
| At contractEn el contrato | 10% | $45,000 | $90,000 | 35 mo | −$11,812 |
| At groundbreakingAl inicio de obra | 20% | $90,000 | $180,000 | 30 mo | −$20,250 |
| At top-offAl remate de estructura | 10% | $45,000 | $225,000 | 10 mo | −$8,438 |
| At closingEn el cierre | 50% | $225,000 | $450,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $450,000 | −$46,575 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $46,575, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $46,575, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 394 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 394 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $450,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $450,000 | −$9,090 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,418 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$10,508 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
The developer schedule is 10/10/20/10/50, with 20 percent due at groundbreaking. Florida escrows deposits up to 10 percent of the price; above that, the developer may spend them on construction if the contract allows, so read that clause before the third payment. Ask for the construction-loan status and the percentage presold, neither published. The association budget is not published either. The rental claim is the developer's; the recorded declaration and the city's registration rules decide it.
El calendario del promotor es 10/10/20/10/50, con un 20% al inicio de obra. Florida deposita en garantía los pagos hasta el 10% del precio; por encima, el promotor puede usarlos en la construcción si el contrato lo permite, así que lea esa cláusula antes del tercer pago. Pida el estado del préstamo de construcción y el porcentaje prevendido, ninguno publicado. El presupuesto de la asociación tampoco está publicado. La aptitud para renta corta es del promotor; la deciden la declaración registrada y las normas de registro de la ciudad.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | Not published. No construction financing for HUB Miami has been reported since the sales launch in October 2023.No publicado. La prensa no ha informado de ninguna financiación de construcción para HUB Miami desde el lanzamiento de ventas en octubre de 2023. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | 2027 in the developer's marketing, but no groundbreaking has been reported. A 41-storey tower takes about three years from a start, so the model holds 36 months.2027 según la comercialización del promotor, pero no se ha informado del inicio de obra. Una torre de 41 pisos tarda unos tres años desde el inicio, así que el modelo supone 36 meses. |
| DeveloperPromotor | The John Buck Company (Chicago, 47 million sf acquired or developed), Florida Value Partners, BH Group (District 225, The Crosby) and PEBB Enterprises. ODP Architects, One Line Design Studio interiors, OneWorld Properties sales, CBRE office leasing.The John Buck Company (Chicago, 47 millones de sf adquiridos o desarrollados), Florida Value Partners, BH Group (District 225, The Crosby) y PEBB Enterprises. ODP Architects, interiores de One Line Design Studio, ventas de OneWorld Properties, alquiler de oficinas de CBRE. |
| Rental policyPolítica de alquiler | No minimum rental restriction, per the developer's sales presentation; the recorded declaration has not been readSin restricción mínima de alquiler, según la presentación de ventas del promotor; la declaración registrada no se ha leído |
RecommendationRecomendación
Reserve the price, commit money on a startReserve el precio, comprometa dinero cuando empiece la obra
The location is the case: Brightline across the street, offices in the building, Worldcenter a block away, no rental minimum, and a partner that delivers. At 1.2 years of supply the tower is not too big for its market.
Take a studio or one-bedroom at the launch list with the 10 percent reservation, and pay nothing beyond escrowed deposits until a construction loan and a groundbreaking are announced in writing.
La ubicación es el argumento: Brightline enfrente, oficinas en el edificio, Worldcenter a una cuadra, sin mínimo de alquiler y un socio que entrega. Con 1,2 años de oferta, la torre no es demasiado grande para su mercado.
Tome un estudio o un dormitorio a la lista de lanzamiento con la reserva del 10%, y no pague nada fuera de depósitos en garantía hasta que se anuncien por escrito un préstamo de construcción y el inicio de obra.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
After deliveryDespués de la entrega
Property Management Brickell LLC runs the unit. Nineteen units under management in Brickell, and my own host profile carries 2,835 reviews at 4.83 over six years as a Superhost. You get the pro forma before you buy.
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
The full file on HUB Miami ResidencesEl expediente completo de HUB Miami Residences
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SourcesFuentes
- The Real Deal, John Buck JV proposes 41-story condo and office tower in downtown Miami (Nov 2023)
- PROFILEmiami, developers reveal HUB Miami mixed-use tower (Nov 2023)
- Florida YIMBY, new renderings for HUB Miami at 525 NW 2nd Avenue (Dec 2023)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-09-27. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-27. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.