The betLa apuesta
Jean-Georges Miami Tropic asks $1,424 a foot for its entry one-bedroom, against $993 for 33137 condos built since 2023 and resold this year: a 43 percent premium for the first chef-branded tower in Miami. The brand is real and the Design District has almost no residential land left. The price of that brand is clearest at the bottom of the stack, and it narrows in the larger plans.
Jean-Georges Miami Tropic pide $1.424 el pie por su un dormitorio de entrada, frente a $993 de los condominios del 33137 construidos desde 2023 y revendidos este año: una prima del 43 por ciento por la primera torre con firma de chef en Miami. La marca es real y en el Design District casi no queda suelo residencial. El precio de esa marca se ve con más claridad en la parte baja, y se estrecha en las plantas grandes.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33137 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $1M – $2M$1M – $2M | 109 | $1,470,000 | $902 |
| $2M – $3.5M$2M – $3,5M | 42 | $2,625,000 | $977 |
| $3.5M – $7M$3,5M – $7M | 24 | $3,990,000 | $1,153 |
Absorption and timingAbsorción y calendario
33137 closed 175 homes across Miami Tropic's three bands in the last twelve months, so 338 residences is 1.9 years of that market, a manageable delivery for a postcode this liquid. The wider market is softer: 13.9 months of supply and new-stock resales down 2.4 percent since 2023. The timing question is the build itself. No construction loan and no groundbreaking have been announced two years after launch, and the quoted floor has moved from $1.6M (October 2024) to $1M (April 2026). A list that has come down is a list with room in it.
El 33137 cerró 175 viviendas en las tres bandas de Miami Tropic en los últimos doce meses, así que 338 residencias equivalen a 1,9 años de ese mercado, una entrega asumible para un código postal tan líquido. El mercado general está más blando: 13,9 meses de oferta y la reventa de obra nueva un 2,4% por debajo de 2023. La pregunta de calendario es la obra en sí. Dos años después del lanzamiento no se ha anunciado ni préstamo de construcción ni inicio de obra, y el precio mínimo citado pasó de $1,6M (octubre de 2024) a $1M (abril de 2026). Una lista que ya bajó es una lista con margen.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33137 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33137 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33137 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33137 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 5 | $1,017 |
| 2024 | 21 | $1,044 |
| 2025 | 22 | $1,014 |
| 2026 | 46 | $993 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
The brand premium, measuredLa prima de marca, medida
The entry one-bedroom, 852 sf at $1,213,000, works out to $1,424 a foot. The $1M to $2M band in 33137 closes at $902, mostly older stock, and the fair benchmark, 46 resales this year in buildings delivered since 2023, sits at $993. The larger plans are better bought: the 2,373 sf three-bedroom on the 20th floor asks $1,289 a foot against $977 for its band, the lowest per-foot price on the list. Listed MLS areas on new construction run large, so re-divide by the recorded area when the declaration is filed.
El un dormitorio de entrada, 852 sf a $1.213.000, sale a $1.424 el pie. La banda de $1M a $2M en el 33137 cierra a $902, sobre todo producto antiguo, y la referencia justa, 46 reventas este año en edificios entregados desde 2023, está en $993. Las plantas grandes se compran mejor: el tres dormitorios de 2.373 sf en el piso 20 pide $1.289 el pie frente a $977 de su banda, el precio por pie más bajo de la lista. Las superficies del MLS en obra nueva salen grandes, así que vuelva a dividir por la superficie registrada cuando se inscriba la declaración.
On the MLS todayHoy en el MLS
5 listings at this address are Active right now, pulled 2026-10-14. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
5 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-14. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2206 | 1/2 | 852 sf | $1,213,000 | $1,424 | $1,687 | 60 |
| 3508 | 2/3 | 1,307 sf | $1,978,000 | $1,513 | $2,588 | 64 |
| 2105 | 2/3 | 1,652 sf | $2,192,000 | $1,327 | $3,271 | 59 |
| 2004 | 3/4 | 2,373 sf | $3,059,000 | $1,289 | $4,698 | 63 |
| 3301 | 4/5 | 2,892 sf | $4,773,000 | $1,650 | $5,726 | 23 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A12048928 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12048928 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $1,213,000 at 4.5% simple, 36 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $1,213,000 al 4.5% simple, a 36 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $121,300 | $121,300 | 36 mo | −$16,376 |
| At groundbreaking (not yet announced)Al inicio de obra (aún no anunciado) | 10% | $121,300 | $242,600 | 30 mo | −$13,646 |
| At top-offAl remate de estructura | 10% | $121,300 | $363,900 | 12 mo | −$5,458 |
| At closingEn el cierre | 70% | $849,100 | $1,213,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $1,213,000 | −$35,480 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $35,480, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $35,480, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 852 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 852 sf.
| HOA at $1.98/sf/monthGastos de comunidad a $1,98/sf/mes | −$20,244 |
| Property tax at 2.02% of $1,213,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,213,000 | −$24,503 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$3,067 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$47,813 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
Three things. The deposit schedule: none is published, so the carry above assumes the Miami 10/10/10/70, and one broker page reports five 10 percent instalments before closing, which would double the money at risk. The funding: ask the developer for the lender and the groundbreaking date, because every month without them is a month your deposit waits. And the rental rule: the broker inventory sheet lists a 30-day minimum, so this is a residence or a monthly rental, not a nightly one. The association budget reads $1.98 a foot a month on the listings.
Tres cosas. El calendario de depósitos: no está publicado, así que el coste de arriba asume el 10/10/10/70 de Miami, y una página de broker indica cinco pagos del 10 por ciento antes del cierre, lo que duplicaría el dinero en riesgo. La financiación: pida al promotor el prestamista y la fecha de inicio de obra, porque cada mes sin ellos es un mes que su depósito espera. Y la regla de alquiler: la hoja de inventario de broker indica un mínimo de 30 días, así que esto es una vivienda o una renta mensual, no un alquiler por noches. Los gastos de comunidad salen a $1,98 el pie al mes en las fichas.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | Not published. No construction loan for Miami Tropic has been reported in the trade press as of 14 October 2026. Terra and Lion paid $40M for the 1.6-acre site in 2023 (The Real Deal).No publicado. A 14 de octubre de 2026 la prensa especializada no ha informado de ningún préstamo de construcción para Miami Tropic. Terra y Lion pagaron $40M por el terreno de 1,6 acres en 2023 (The Real Deal). |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | 2028 to 2029. At the October 2024 launch a spokesperson said construction could begin in 2025 and finish in 2027 (The Real Deal); no groundbreaking has been reported since. The broker inventory sheet says 2028 and the MLS listings carry 2029.2028 a 2029. En el lanzamiento de octubre de 2024 un portavoz dijo que la obra podría empezar en 2025 y terminar en 2027 (The Real Deal); desde entonces no se ha anunciado el inicio de obra. La hoja de inventario de broker indica 2028 y las fichas del MLS, 2029. |
| DeveloperPromotor | Terra (David Martin) and Lion Development Group (Michael Simkins). Jean-Georges Vongerichten runs ABC Kitchen on the ground floor and takes a licensing fee on the whole building (The Real Deal, September 2026). Arquitectonica, Yabu Pushelberg, Douglas Elliman.Terra (David Martin) y Lion Development Group (Michael Simkins). Jean-Georges Vongerichten opera ABC Kitchen en la planta baja y cobra una licencia sobre todo el edificio (The Real Deal, septiembre de 2026). Arquitectonica, Yabu Pushelberg, Douglas Elliman. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as monthly rental, 30-day minimum (broker inventory sheet, read 17 September 2026)Comercializado como renta mensual, mínimo 30 días (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
RecommendationRecomendación
Buy the brand in the larger plans, after the loanCompre la marca en las plantas grandes, después del préstamo
A genuine product: Jean-Georges, Terra's track record, Arquitectonica and a site the Design District cannot easily repeat. 338 residences is under two years of what 33137 already closes in these bands.
Pay for the brand where it costs least, the two- and three-bedrooms near $1,300 a foot, and treat the entry one-bedroom at $1,424 as the dearest foot in the building. Commit the deposit when the construction loan is announced, and negotiate: the quoted floor has already come down once.
Un producto auténtico: Jean-Georges, la trayectoria de Terra, Arquitectonica y un terreno que el Design District no puede repetir fácilmente. 338 residencias son menos de dos años de lo que el 33137 ya cierra en estas bandas.
Pague la marca donde cuesta menos, los dos y tres dormitorios cerca de $1.300 el pie, y trate el un dormitorio de entrada a $1.424 como el pie más caro del edificio. Comprometa el depósito cuando se anuncie el préstamo de construcción, y negocie: el precio mínimo citado ya bajó una vez.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
After deliveryDespués de la entrega
This building is monthly, not nightly, so Property Management Brickell LLC would run it as mid-term. Different rate, different occupancy, and I will show you that pro forma rather than a nightly one.
Este edificio es mensual, no por noche, así que Property Management Brickell LLC lo operaría en media estancia. Otra tarifa, otra ocupación, y le enseñaré ese pro forma y no uno de alquiler diario.
The full file on Jean-Georges Miami TropicEl expediente completo de Jean-Georges Miami Tropic
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- What a preconstruction deposit costs to holdCuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- The Real Deal, Gucci, Louis, Fendi, Prada attract luxury resi developers to Miami Design District (Apr 2026)
- The Real Deal, Yes, chef: Terra, Lion Development launch sales of Jean-Georges condo tower (Oct 2024)
- The Real Deal, Terra's David Martin on construction loans and branded towers (Sep 2026)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-14. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-14. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.