The betLa apuesta
River District 14 is a funded building with a real demand driver: 283 furnished, nightly-rental units a short walk from Jackson Memorial, UHealth and the VA, with a $68M Forman Capital loan closed and over 70 percent presold at that date. The price is the question. The listed units ask about $985 a foot in a postcode whose band closes at $381, so the exit depends on the next nightly-rental buyer, never on the neighbourhood. Buy the income, and only at a negotiated price.
River District 14 es un edificio financiado con un motor de demanda real: 283 unidades amuebladas de renta nocturna a un paso de Jackson Memorial, UHealth y el hospital de veteranos, con un préstamo de $68M de Forman Capital cerrado y más del 70 por ciento prevendido en esa fecha. El precio es la pregunta. Las unidades listadas piden unos $985 el pie en un código postal cuya banda cierra a $381, así que la salida depende del siguiente comprador de renta nocturna, nunca del barrio. Compre la renta, y solo a un precio negociado.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33125 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $450K – $700K$450K – $700K | 51 | $580,000 | $381 |
| $700K – $1M$700K – $1M | 9 | $745,000 | $400 |
Absorption and timingAbsorción y calendario
Postcode 33125 closed 60 homes in the building's two bands over the trailing year, and only 9 of them above $700,000. Against 283 units that is 4.7 years of supply, and even the developer's unsold third, roughly 85 units, is well over a year of the entire postcode's demand at these prices. Read that carefully: it does not say the units will not sell, because the buyer of a furnished nightly unit is shopping against Downtown and Brickell rental towers, not against Allapattah walk-ups. It says the resale market for this product does not exist yet west of the river, and that the first owners to sell will be setting it. Delivery has already moved from the first quarter of 2026 to the fourth, and nothing has been reported since.
El código postal 33125 cerró 60 viviendas en las dos bandas del edificio en los últimos doce meses, y solo 9 por encima de $700.000. Frente a 283 unidades son 4,7 años de oferta, e incluso el tercio sin vender del promotor, unas 85 unidades, supera con creces un año de la demanda de todo el código postal a estos precios. Léalo con cuidado: no dice que las unidades no se vendan, porque quien compra una unidad amueblada de renta nocturna la compara con torres de alquiler de Downtown y Brickell, no con edificios sin ascensor de Allapattah. Dice que el mercado de reventa de este producto todavía no existe al oeste del río, y que los primeros propietarios en vender serán quienes lo fijen. La entrega ya pasó del primer trimestre de 2026 al cuarto, y no se ha informado nada desde entonces.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33125 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33125 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33125 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33125 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2026 | 2 | withheld, 2 salesomitido, 2 ventas |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
You are paying a Downtown nightly-rental price in a $381 postcodeEstá pagando un precio de renta nocturna de Downtown en un código postal de $381
The listed units ask $943 to $1,025 a foot, against $381 for the band's closings, $342 for everything sold in 33125 this year, and two resales of post-2023 stock in the whole postcode, too few to print. The May 2024 release ran $490,000 to $780,000; the same plans are listed today at $630,000 to $919,000, up roughly 25 percent with no delivery yet. That is the early-buyer bet paying out for the launch cohort, and it is also the whole argument for not paying list now: the remaining inventory is the part a developer with a slipped date and a construction loan to retire needs to move. The furniture package and one parking space are in the price. Negotiate the number itself.
Las unidades listadas piden entre $943 y $1.025 el pie, frente a $381 en los cierres de la banda, $342 en todo lo vendido en el 33125 este año, y dos reventas de producto posterior a 2023 en todo el código postal, demasiado pocas para imprimir. El lanzamiento de mayo de 2024 fue de $490.000 a $780.000; las mismas plantas se listan hoy entre $630.000 y $919.000, un 25 por ciento más sin entrega todavía. Esa es la apuesta del comprador temprano dando resultado al grupo de lanzamiento, y también es todo el argumento para no pagar lista ahora: el inventario restante es el que un promotor con la fecha retrasada y un préstamo de construcción por devolver necesita mover. El paquete de mobiliario y una plaza de garaje van en el precio. Negocie la cifra en sí.
On the MLS todayHoy en el MLS
6 listings at this address are Active right now, pulled 2026-09-19. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
6 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-19. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 207 | 1/1 | — | $630,360 | — | $750 | 562 |
| 1501 | 1/1 | 649 sf | $665,000 | $1,025 | — | 232 |
| 312 | 2/2 | — | $810,100 | — | $750 | 472 |
| 915 | 2/2 | — | $845,000 | — | $750 | 472 |
| 1523 | 2/2 | 915 sf | $888,948 | $972 | — | 599 |
| 1623 | 2/2 | — | $919,227 | — | $750 | 472 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 18 photographs carried on MLS listing A11895823 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 18 fotografías de la ficha MLS A11895823 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $665,000 at 4.5% simple, 6 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $665,000 al 4.5% simple, a 6 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (the 20/10/10 instalments, all past their milestone)A la firma (las cuotas 20/10/10, todas ya vencidas en su hito) | 40% | $266,000 | $266,000 | 6 mo | −$5,985 |
| At closingEn el cierre | 60% | $399,000 | $665,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $665,000 | −$5,985 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $5,985, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $5,985, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 640 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 640 sf.
| HOA at $1.21/sf/monthGastos de comunidad a $1,21/sf/mes | −$9,293 |
| Property tax at 2.02% of $665,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $665,000 | −$13,433 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,304 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$25,030 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
The broker-circulated schedule is 20 percent at contract, 10 percent within 120 days and 10 percent at top-off, dated March 2026, so a buyer contracting today funds 40 percent up front and the balance at closing; on $665,000 that is $266,000 committed for a hold I model at six months, about $6,000 of carry. The carry is not the problem, the underwriting is. Dues run $1.21 a foot, about $9,400 a year on a 649 sf unit, plus $13,400 of property tax. This desk's standard nightly assumption, $250 at 75 percent occupancy, is a Brickell number and nobody has demonstrated it in the Health District. Ask the developer for the rental programme's actual results at a delivered Alta building, and read the recorded Declaration before counting a night.
El calendario que circulan los brokers es 20 por ciento a la firma, 10 por ciento a los 120 días y 10 por ciento al remate de estructura, fechado en marzo de 2026, así que quien firma hoy aporta el 40 por ciento por adelantado y el resto al cierre; sobre $665.000 son $266.000 comprometidos durante un plazo que modelo en seis meses, unos $6.000 de coste. El coste del depósito no es el problema, el cálculo de la renta sí. Las cuotas son de $1,21 el pie, unos $9.400 al año en una unidad de 649 sf, más $13.400 de impuesto predial. El supuesto nocturno estándar de esta oficina, $250 al 75 por ciento de ocupación, es una cifra de Brickell y nadie la ha demostrado en el distrito médico. Pida al promotor los resultados reales del programa de alquiler en un edificio de Alta ya entregado, y lea la Declaración registrada antes de contar una sola noche.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $68M construction loan from Forman Capital, May 2024, arranged with the project over 70 percent presold or reserved (The Real Deal).Préstamo de construcción de $68M de Forman Capital, mayo de 2024, obtenido con el proyecto más del 70 por ciento prevendido o reservado (The Real Deal). |
| PresoldPrevendido | 70% at last disclosure70% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | First quarter of 2026 per the developer in May 2024. Broker marketing now says fourth quarter of 2026, with the top-off instalment dated March 2026. No completion or certificate of occupancy has been reported as of September 2026, so the date has moved at least three quarters.Primer trimestre de 2026 según el promotor en mayo de 2024. El marketing de los brokers dice ahora cuarto trimestre de 2026, con la cuota del remate de estructura fechada en marzo de 2026. A septiembre de 2026 no se ha informado de ninguna finalización ni certificado de ocupación, así que la fecha se ha movido al menos tres trimestres. |
| DeveloperPromotor | Alta Development, Henry Pino (Kendall; formerly of Alta Developers, Quadro and Eon). Bought the 1.3-acre assemblage in May 2022 for $14.6M as an apartment site, switched to condominium in 2023 when rates made rental development unworkable. Behar Font & Partners, Fredrik Eklund of Douglas Elliman on sales.Alta Development, Henry Pino (Kendall; antes en Alta Developers, Quadro y Eon). Compró el conjunto de 1,3 acres en mayo de 2022 por $14,6M como solar de apartamentos y lo pasó a condominio en 2023 cuando los tipos hicieron inviable el desarrollo en alquiler. Behar Font & Partners, Fredrik Eklund de Douglas Elliman en ventas. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as short-term-rental friendly: The Real Deal (May 2024) describes it as a short-term-rental condo and the developer's site sells furnished units ready to place on a rental platform; the broker inventory sheet agrees (read 17 September 2026). Recorded Declaration not yet read by this desk.Comercializado como apto para renta corta: The Real Deal (mayo de 2024) lo describe como un condominio de alquiler a corto plazo y la web del promotor vende unidades amuebladas listas para una plataforma de alquiler; la hoja de inventario de broker coincide (leída el 17 de septiembre de 2026). Esta oficina aún no ha leído la Declaración registrada. |
RecommendationRecomendación
Buy the income at a negotiated price, not the listCompre la renta a un precio negociado, no a precio de lista
The case for it is concrete: a closed construction loan, 70 percent presold at the last disclosure, furnished turnkey units with parking, an approved EB-5 project, and the largest medical district in Florida as the demand driver, with River Landing and the Metrorail within walking distance. The launch cohort has already seen the list move 25 percent.
The case against paying list is just as concrete: 4.7 years of postcode supply at these prices, an exit that depends entirely on another nightly-rental buyer, a delivery date that has slipped three quarters and 40 percent due at contract. Take a smaller plan, get a written nightly-rate record from the operator, and make the price the negotiation.
El argumento a favor es concreto: un préstamo de construcción cerrado, 70 por ciento prevendido en la última divulgación, unidades amuebladas llave en mano con garaje, un proyecto EB-5 aprobado, y el mayor distrito médico de Florida como motor de demanda, con River Landing y el Metrorail a pie. El grupo de lanzamiento ya ha visto subir la lista un 25 por ciento.
El argumento contra pagar lista es igual de concreto: 4,7 años de oferta del código postal a estos precios, una salida que depende por completo de otro comprador de renta nocturna, una fecha de entrega retrasada tres trimestres y un 40 por ciento exigible a la firma. Elija una planta pequeña, pida al operador un registro escrito de tarifas nocturnas, y haga del precio la negociación.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
After deliveryDespués de la entrega
Property Management Brickell LLC runs the unit. Nineteen units under management in Brickell, and my own host profile carries 2,835 reviews at 4.83 over six years as a Superhost. You get the pro forma before you buy.
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
The full file on River District 14El expediente completo de River District 14
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SourcesFuentes
- The Real Deal, Henry Pino's Alta lands $68M construction loan for short-term rental condo near Miami River (May 2024)
- The Real Deal, Alta reels in multifamily dev site near Miami River for $15M (Jun 2022)
- Developer site, riverdistrict14.com
- Miami-Dade County Property Appraiser, folios 01-3135-010-0570/0580/0590, read 19 September 2026
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-09-19. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-19. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.