14 ROC Miami

Downtown and the Arts District closed 213 homes across 14 ROC's two price bands over the trailing year. 283 residences is about 1.3 years of that, a normal amount of supply for a building delivering in 2028 and not the constraint here. The constraint is standing inventory: 33132 is carrying 22.7 months of it, one of the deepest buyer's markets in the county, and that is before this tower and the rest of the short-term-rental pipeline arrive. The offsetting fact is real and worth using. A developer price list only rises as inventory depletes, and 14 ROC has already moved from $495,000 at launch in 2024 to about $520,000 today, so the early cohort is up on paper against the current list. At roughly half sold before vertical construction, the remaining inventory is the part GFO no longer needs to discount, which is the argument for going now rather than later. The argument for going at all is the income.

El centro y el Arts District cerraron 213 viviendas en las dos bandas de precio de 14 ROC durante los últimos doce meses. 283 residencias son alrededor de 1,3 años de eso, una oferta normal para un edificio que entrega en 2028 y no la restricción aquí. La restricción es el inventario a la venta: el 33132 arrastra 22,7 meses, uno de los mercados más favorables al comprador del condado, y eso es antes de que lleguen esta torre y el resto del pipeline de corta estancia. El contrapeso es real y conviene usarlo. Una lista de precios de promotor solo sube a medida que se agota el inventario, y 14 ROC ya ha pasado de $495.000 en el lanzamiento de 2024 a unos $520.000 hoy, de modo que el grupo inicial va por delante sobre el papel frente a la lista actual. Con en torno a la mitad vendido antes de la obra vertical, el inventario restante es justo el que GFO ya no necesita descontar, y ese es el argumento para entrar ahora y no más tarde. El argumento para entrar es la renta.

This is the number to look at. Condominiums built in 33132 since 2023 and since resold closed this year at a median of $868 a foot across 14 transactions, down from $1,128 in 2024. Pulled building by building over the trailing year, Gale closed 13 residences at a median of $808, Natiivo five at $901 and The Crosby two at $1,063. Those are the delivered short-term-rental towers in 14 ROC's own postcode and they are the right comparison, because they are the same format, the same buyer and the same rental thesis. 14 ROC's entry residence asks about $1,244 a foot. That is roughly 40 percent above where the format currently closes, and the gap has been widening rather than closing. Two honest readings follow. If you are buying the income, the ask per foot matters less than the nightly rate and the association budget, and the location beside the Kaseya Center and the Arsht Center gives event-driven demand that most of this pipeline does not have. If you are buying the resale, the delivered comparables say you would be underwriting a recovery that cannot yet be measured. Note also that the band table below closes at $556 a foot: that band is mostly conventional apartments twice this size, so read it as the price competition at exit rather than as the value of the format.

Este es el número que hay que mirar. Los condominios construidos en el 33132 desde 2023 que después han revendido cerraron este año a una mediana de $868 el pie sobre 14 operaciones, frente a $1.128 en 2024. Edificio por edificio, en los últimos doce meses Gale cerró 13 residencias a una mediana de $808, Natiivo cinco a $901 y The Crosby dos a $1.063. Son las torres de corta estancia ya entregadas en el propio código postal de 14 ROC y son la comparación correcta, porque son el mismo formato, el mismo comprador y la misma tesis de alquiler. La residencia de entrada de 14 ROC pide unos $1.244 el pie. Eso está en torno a un 40 por ciento por encima de donde cierra hoy el formato, y la diferencia se ha ido ampliando, no cerrando. De ahí salen dos lecturas honestas. Si compra la renta, el precio por pie importa menos que la tarifa por noche y el presupuesto de la comunidad, y la ubicación junto al Kaseya Center y al Arsht Center aporta una demanda por eventos que la mayor parte de este pipeline no tiene. Si compra la reventa, los comparables ya entregados dicen que estaría modelando una recuperación que todavía no se puede medir. Tenga en cuenta además que la tabla de bandas de abajo cierra a $556 el pie: esa banda son sobre todo apartamentos convencionales del doble de tamaño, así que léala como la competencia en precio a la salida y no como el valor del formato.

Three items, all standard. GFO has not published a deposit schedule, so the table above assumes the Miami standard 10/10/10/70; the true schedule changes the carry materially and is the first thing to ask for. The association budget is not published either. The $1.95 a foot used above is the median of what Gale, Natiivo and The Crosby actually charge on the MLS today, which is the closest measurable proxy and deliberately not a developer estimate. And get the on-site rental programme in writing, specifically the split, the term and whether an owner can opt out and self-manage. On a building bought for income, that document is worth more than the finishes.

Tres puntos, todos estándar. GFO no ha publicado un calendario de depósitos, así que la tabla de arriba asume el estándar de Miami 10/10/10/70; el calendario real cambia el coste de forma sustancial y es lo primero que hay que pedir. El presupuesto de la comunidad tampoco está publicado. Los $1,95 el pie usados arriba son la mediana de lo que Gale, Natiivo y The Crosby cobran hoy realmente según el MLS, que es el sustituto medible más cercano y deliberadamente no una estimación del promotor. Y consiga por escrito el programa de alquiler del edificio, en concreto el reparto, la duración y si el propietario puede salirse y autogestionar. En un edificio comprado por la renta, ese documento vale más que los acabados.