The betLa apuesta
Seven Park is the lowest ticket in this pipeline for a building marketed as short-term-rental friendly: studios from $375,000, eight storeys, facing a 16-acre park, minutes from Aventura and Gulfstream. Ground was broken in November 2025, so the build is under way and short. 124 residences into a price range that closed 233 homes in 33009 last year is about half a year of supply. You pay a clear premium over the postcode's older buildings for being new.
Seven Park es el ticket más bajo de esta cartera para un edificio comercializado como apto para renta corta: estudios desde $375.000, ocho pisos, frente a un parque de 16 acres, a minutos de Aventura y Gulfstream. La obra arrancó en noviembre de 2025, así que la construcción está en marcha y es corta. 124 residencias en una franja de precio que cerró 233 viviendas en 33009 el año pasado son aproximadamente medio año de oferta. Usted paga una prima clara sobre los edificios antiguos del código postal por ser nuevo.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33009 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $350K – $500K$350K – $500K | 94 | $420,000 | $332 |
| $500K – $800K$500K – $800K | 101 | $600,000 | $400 |
| $800K – $1.3M$800K – $1,3M | 38 | $985,000 | $612 |
Absorption: the building is small against its marketAbsorción: el edificio es pequeño frente a su mercado
33009 closed 94 homes at $350K to $500K, 101 at $500K to $800K and 38 at $800K to $1.3M in the trailing year. 124 residences is about six months of that flow, so the building clears into its market without having to lean on it. The counterweight is the postcode board: 989 active listings against 631 closings, 18.8 months of supply, a buyer's market. That depth of older inventory is what a resale here will compete with. No presold figure has been published; ask for the unit matrix, because the early-buyer price advantage only exists while the cheapest stack is still available.
33009 cerró en los últimos doce meses 94 viviendas entre $350K y $500K, 101 entre $500K y $800K y 38 entre $800K y $1,3M. 124 residencias son unos seis meses de ese flujo, así que el edificio se coloca en su mercado sin forzarlo. El contrapeso es la oferta del código postal: 989 anuncios activos frente a 631 cierres, 18,8 meses de oferta, un mercado de compradores. Esa profundidad de inventario antiguo es con lo que competirá una reventa aquí. No se ha publicado el porcentaje prevendido; pida la matriz de unidades, porque la ventaja de precio del comprador temprano solo existe mientras queda disponible la parte más barata.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33009 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33009 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33009 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33009 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
Not a thin market, an empty one: 33009 has no condominium built from 2023 onward that has since resold. There is no delivered comparable in this postcode, so the resale value of a new condominium here is genuinely unmeasured rather than measured and reassuring. Weigh the basis and the absorption below accordingly, and read the exit as slow until this table has rows in it.
No es un mercado delgado, es un mercado vacío: en 33009 no hay ningún condominio construido desde 2023 que haya revendido después. No existe un comparable ya entregado en este código postal, así que el valor de reventa de un condominio nuevo aquí está sin medir, no medido y tranquilizador. Pondere en consecuencia el precio de entrada y la absorción de más abajo, y dé por lenta la salida mientras esta tabla siga vacía.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Priced at twice the postcode, for a building nobody here can matchAl doble del código postal, por un edificio que nadie aquí iguala
The entry studio works out at $750 a foot and the listed two-bedrooms at $691 to $757. The bands close at $332 to $612 a foot, and that is 1960s to 1980s stock on Hallandale's condominium strip. Of the six condominium resales in 33009 built since 2016, five are oceanfront 2000 Ocean at $1,056 to $1,133, a different product. The nearest new mixed-use comparable, Aventura ParkSquare (2018), closed three homes at a median $655. So Seven Park asks roughly 5 to 15 percent above the closest delivered new building. Unit 612B lists at $1,207 a foot, out of line with the rest: check it before quoting it.
El estudio de entrada sale a $750 el pie y los dos dormitorios listados a entre $691 y $757. Las bandas cierran entre $332 y $612 el pie, y eso es producto de los años 60 a 80 en la franja de condominios de Hallandale. De las seis reventas de condominios construidos en 33009 desde 2016, cinco son de 2000 Ocean, frente al mar, a entre $1.056 y $1.133, otro producto. La obra nueva de uso mixto más cercana, Aventura ParkSquare (2018), cerró tres viviendas a una mediana de $655. Seven Park pide así entre un 5% y un 15% por encima del edificio nuevo entregado más parecido. La unidad 612B está listada a $1.207 el pie, fuera de línea con el resto: verifíquela antes de citarla.
On the MLS todayHoy en el MLS
4 listings at this address are Active right now, pulled 2026-09-26. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
4 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-26. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 517 | 2/2 | 885 sf | $661,900 | $748 | $822 | 268 |
| 414 | 2/2 | 970 sf | $669,900 | $691 | $999 | 186 |
| 411 | 2/2 | 918 sf | $694,900 | $757 | $890 | 268 |
| 612B | 1/1 | 660 sf | $796,900 | $1,207 | $641 | 186 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 20 photographs carried on MLS listing A11923676 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 20 fotografías de la ficha MLS A11923676 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $375,000 at 4.5% simple, 15 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $375,000 al 4.5% simple, a 15 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (as marketed)En el contrato (según la comercialización) | 10% | $37,500 | $37,500 | 15 mo | −$2,109 |
| 30 days after contract30 días después del contrato | 10% | $37,500 | $75,000 | 14 mo | −$3,938 |
| 90 days after contract90 días después del contrato | 10% | $37,500 | $112,500 | 12 mo | −$5,062 |
| 120 days after contract120 días después del contrato | 10% | $37,500 | $150,000 | 11 mo | −$6,188 |
| 180 days after contract180 días después del contrato | 10% | $37,500 | $187,500 | 9 mo | −$6,328 |
| At closingEn el cierre | 50% | $187,500 | $375,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $375,000 | −$23,625 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $23,625, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $23,625, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 500 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 500 sf.
| HOA at $0.97/sf/monthGastos de comunidad a $0,97/sf/mes | −$5,820 |
| Property tax at 2.02% of $375,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $375,000 | −$7,575 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,800 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$15,195 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
The deposit schedule above is how resale brokers market it, 50 percent paid within six months of contract, which is heavy for an eight-storey build; get it in writing. Dues run about $0.97 a foot a month on the four listings, moderate for new construction. The short-term-rental claim comes from a broker sheet and the brokers' pages; Hallandale Beach regulates vacation rentals at city level, so read the recorded declaration and the city's registration rules before counting on nightly income.
El calendario de depósitos de arriba es como lo comercializan los brókers de reventa, el 50% pagado en los seis meses siguientes al contrato, algo pesado para una obra de ocho pisos; consígalo por escrito. Las cuotas rondan $0,97 el pie al mes en los cuatro anuncios, moderadas para obra nueva. La aptitud para renta corta viene de una hoja de bróker y de las páginas de los brókers; Hallandale Beach regula el alquiler vacacional a nivel municipal, así que lea la declaración registrada y las normas de registro de la ciudad antes de contar con ingresos por noche.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | Not published. No construction financing for Seven Park has been reported; Kadima states the project cost at $70M and MGM Construction Group is the named general contractor.No publicado. No se ha informado de ninguna financiación de construcción para Seven Park; Kadima cifra el proyecto en $70M y MGM Construction Group es el contratista general designado. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | 2027, per the developer. Ground was broken in November 2025 and the building is eight storeys, so a delivery at the end of 2027 is a normal schedule; the model holds 15 months.2027, según el promotor. La obra arrancó en noviembre de 2025 y el edificio tiene ocho pisos, así que una entrega a finales de 2027 es un calendario normal; el modelo supone 15 meses. |
| DeveloperPromotor | Kadima Developers, Alejandro Chaberman (CEO) and Joseph Melul (managing partner). SKLARchitecture, Addison House interiors, MGM Construction Group general contractor, Fortune Development Sales.Kadima Developers, Alejandro Chaberman (consejero delegado) y Joseph Melul (socio director). SKLARchitecture, interiores de Addison House, MGM Construction Group como contratista general, ventas de Fortune Development Sales. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as short-term-rental friendly (broker inventory sheet, read 17 September 2026)Comercializado como apto para renta corta (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
RecommendationRecomendación
Buy the entry stack, and verify the rental ruleCompre la parte de entrada, y verifique la norma de alquiler
Under construction since November 2025, eight storeys, delivery in 2027, and small against a market that absorbs its whole count in six months. For under $400,000 it is the cheapest way into a new building marketed for short-term rental.
Own a studio or one-bedroom, where the ticket is lowest and the premium over older stock is easiest to carry. Get the written deposit schedule, the presold figure and the recorded rental language first.
En obra desde noviembre de 2025, ocho pisos, entrega en 2027 y pequeño frente a un mercado que absorbe todas sus unidades en seis meses. Por menos de $400.000 es la forma más barata de entrar en un edificio nuevo comercializado para renta corta.
Quédese con un estudio o un dormitorio, donde el ticket es más bajo y la prima sobre el producto antiguo es más fácil de sostener. Consiga antes el calendario de depósitos por escrito, el porcentaje prevendido y la cláusula de alquiler registrada.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
After deliveryDespués de la entrega
Property Management Brickell LLC runs the unit. Nineteen units under management in Brickell, and my own host profile carries 2,835 reviews at 4.83 over six years as a Superhost. You get the pro forma before you buy.
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
The full file on Seven Park ResidencesEl expediente completo de Seven Park Residences
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- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- The Real Deal, Kadima Developers launches Seven Park condos in Hallandale Beach (Jun 2025)
- Florida YIMBY, Seven Park Residences breaks ground (Nov 2025)
- citybiz, MGM Construction Group awarded Seven Park Residences
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-09-26. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-26. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.