La apuesta
Las residencias de entrada de 1428 Brickell piden unos $1.111 el pie cuadrado. Viviendas del mismo código postal y la misma banda de precio cerraron el año pasado a una mediana de $1.134. Le están ofreciendo una torre nueva de Citterio en Brickell Avenue, con entrega en 2027, aproximadamente al precio que el mercado ya paga por producto terminado. Esa es la oportunidad, y existe porque la lista de precios de lanzamiento se fijó antes de que la banda se revalorizara.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33131 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $2M – $3M | 29 | $2,350,000 | $1,156 |
| $3M en adelante | 24 | $4,200,000 | $1,248 |
Por qué entrar temprano es aquí toda la operación
Una lista de precios de promotor solo se mueve en una dirección. Se fija baja en el lanzamiento para generar impulso y sube a medida que se agota el inventario, de modo que el primer grupo compra el precio más bajo y las mejores plantas del edificio, y cada comprador posterior valida su base. 1428 Brickell ya supera el 60 por ciento, así que buena parte de ese recorrido queda atrás y el inventario restante es justo el que el promotor ya no necesita descontar. El contrapeso es la escala: 195 residencias llegan a la reventa a la vez, frente a los cierres medidos arriba. Léalo como una cuestión de calendario y no como motivo para quedarse fuera. Dice vender dentro de la ventana de entrega o mantener a través de ella, y dice que la parte del edificio que conviene poseer es la de entrada, donde el grupo de compradores es más amplio.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33131 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33131 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 3 | omitido, 3 ventas |
| 2025 | 26 | $1,237 |
| 2026 | 20 | $1,275 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Compra obra nueva al precio de lo terminado
Las residencias más pequeñas salen a unos $1.111 el pie. La banda en la que van a competir cerró a una mediana de $1.134 sobre transacciones realmente registradas en los últimos doce meses, así que la parte de entrada está al precio, o ligeramente por debajo, de un mercado de inventario ya entregado y habitado. Para una torre nueva con 80.000 sf de amenidades e interiores de Citterio, esa es una base genuinamente favorable, y es el argumento más fuerte de esta página. La parte alta es otra compra: a unos $1.750 el pie lleva una prima real y debe comprarse para vivirla, no para operarla.
Hoy en el MLS
Ni una sola ficha activa en 1428 Brickell Ave, Miami FL 33131, extraído el 2026-09-18. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $2,000,000 al 4.5% simple, a 18 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $200,000 | $200,000 | 18 mo | −$13,500 |
| Al inicio de obra | 10% | $200,000 | $400,000 | 18 mo | −$27,000 |
| Al remate de estructura | 10% | $200,000 | $600,000 | 9 mo | −$20,250 |
| En el cierre | 70% | $1,400,000 | $2,000,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $2,000,000 | −$60,750 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $60,750, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 1,800 sf.
| Gastos de comunidad a $1,85/sf/mes | −$39,960 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $2,000,000 | −$40,400 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$6,480 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$86,840 |
Qué asegurar antes de firmar
Dos cosas que conviene obtener, y ambas son peticiones normales que un promotor espera de un bróker. Primero la cláusula de alquiler en la declaración registrada, porque las fuentes publicadas se contradicen y la respuesta decide si esto es una residencia o un activo de renta. Segundo el calendario real de depósitos: el coste de arriba usa el estándar de Miami porque Ytech no ha publicado el suyo, y un inicio más ligero mejora la operación de forma sustancial. Ninguna de las dos es motivo para dudar. Son los dos puntos que vale la pena negociar.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | $565M cerrados en noviembre de 2025. J.P. Morgan como sénior y Sculptor Real Estate como júnior, estructurado por JLL. Uno de los mayores préstamos de construcción del año en el sur de Florida. |
| Prevendido | 60% en la última divulgación |
| Entrega | 2027, según el promotor. La obra arrancó en 2025 y el préstamo cerró a finales de ese año, así que el calendario está financiado y no es solo una aspiración. |
| Promotor | Ytech, de Yamal Yidios. Compró el terreno a la familia Taplin en 2017 y lo mantuvo ocho años antes de empezar a construir. |
| Política de alquiler | No publicado; las fuentes se contradicen entre un mínimo de seis meses y ninguna restricción |
Recomendación
Compre la parte de entrada, y cómprela pronto
Es uno de los edificios mejor respaldados de Brickell en este momento. J.P. Morgan cerró $565M de financiación sénior de construcción en noviembre de 2025, la torre supera el 60 por ciento prevendido, y Ytech mantuvo el terreno ocho años en lugar de revenderlo. La entrega está financiada, no solo prevista.
Las residencias de entrada piden aproximadamente lo que cierra el producto ya entregado de la misma banda, un punto de partida poco habitual en obra nueva. Añada un plazo de 18 meses hasta la entrega, más corto que la mayoría de la preconstrucción, y el capital queda comprometido durante una fracción de la ventana habitual.
Quédese con las plantas más pequeñas, donde el grupo de compradores es más amplio y la ventaja de precio es real. Trate la parte alta como vivienda y no como operación. Consiga la cláusula de alquiler registrada y el calendario real de depósitos antes de firmar, y la posición es limpia.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de The Residences at 1428 Brickell
Siga leyendo
- 619 Brickell, Brickell, end of 2030 (developer deposit schedule)
- LOFTY Brickell, Brickell, 2027
- ORA by Casa Tua, Brickell, 2029
- Todos los estudios de obra nueva
- Precio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
- Cuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Cómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
Fuentes
- The Real Deal, Ytech scores $565M construction loan (Nov 2025)
- The Real Deal, Inside Ytech's plans for the 70-storey tower
- The Real Deal, Ytech buys the Brickell site from the Taplins
- Developer site, 1428brickell.com
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.