La apuesta
ORA es la única torre de 77 pisos en Brickell Avenue vendida sobre la elegibilidad para alquiler por noche, con entrega amueblada y Casa Tua al frente de la hostelería. El cuarenta y cinco por ciento de 533 residencias se vendió antes de mover una pala, dos tercios a compradores extranjeros. Ese es el producto, y el precio lo refleja: las residencias de entrada piden unos $1.600 el pie donde la misma banda del 33131 cierra a $753. Aquí no compra pies cuadrados. Compra el permiso de alquiler.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33131 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $800.000 – $1,5M | 122 | $1,067,500 | $740 |
| $1,5M – $3M | 65 | $1,900,000 | $1,016 |
| $3M en adelante | 24 | $4,200,000 | $1,248 |
La cola es corta, y la lista de precios solo se mueve en una dirección
Brickell 33131 cerró 217 viviendas en las tres bandas de ORA durante los últimos doce meses. Quinientas treinta y tres residencias son unos dos años y medio de eso, lo que para una torre de este tamaño es una cola corta y no un exceso, y explica por qué Fortune no ha tenido que descontar. Una lista de precios de promotor se fija baja en el lanzamiento para generar impulso y sube según se agota el inventario, así que el primer grupo, a $800.000, tiene el precio más bajo que este edificio llegará a tener y las mejores plantas, y cada comprador posterior valida esa base. El cuarenta y cinco por ciento ya está colocado. Lo que queda es el inventario que el promotor ya no necesita mover, de modo que esto es una cuestión de calendario y no de paciencia.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33131 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33131 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 3 | omitido, 3 ventas |
| 2025 | 26 | $1,237 |
| 2026 | 20 | $1,275 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Está pagando por el permiso, no por los pies
Las residencias de entrada salen cerca de $1.600 el pie. La banda de $800.000 a $1,5M del 33131 cerró a una mediana de $753 en los últimos doce meses, así que lo pedido es aproximadamente el doble, y esa diferencia es toda la conversación. No es comparable: un condominio convencional de Brickell no se puede alquilar por noche. La comparación honesta es el producto de alquiler corto ya entregado, y Natiivo, Gale, 501 First y The Elser cerraron 28 unidades en Park West este año a una mediana de $942 el pie. ORA sigue pidiendo cerca de un setenta por ciento por encima de eso, por Brickell Avenue en lugar de Park West y por la plataforma Casa Tua. Lea también con cuidado la tabla de reventa de arriba: 47 de los 50 cierres de obra reciente en 33131 son Aston Martin Residences, así que esos $1.266 el pie son la venta de una sola torre frente al agua, no un mercado.
Hoy en el MLS
1 ficha activa en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-18. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 7001 | 4/5 | 2,237 sf | $4,525,900 | $2,023 | — | 71 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 16 fotografías de la ficha MLS A11990285 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $800,000 al 4.5% simple, a 40 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $80,000 | $80,000 | 40 mo | −$12,000 |
| Al inicio de obra | 10% | $80,000 | $160,000 | 40 mo | −$24,000 |
| Al remate de estructura | 10% | $80,000 | $240,000 | 12 mo | −$10,800 |
| En el cierre | 70% | $560,000 | $800,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $800,000 | −$46,800 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $46,800, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 500 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $800,000 | −$16,160 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,800 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$17,960 |
Tres cosas que conseguir antes de firmar
Las tres son peticiones normales que un promotor espera de un bróker. Primero el texto registrado de la declaración, porque el alquiler por noche es un argumento de venta hasta que es un instrumento, y Fortune ha sido coherente sin que esté registrado. Segundo el préstamo de construcción: $36,08M de financiación previa cerraron en julio de 2024 y desde entonces no se ha comunicado nada mayor, así que pregunte qué está comprometido y bajo qué condiciones. Tercero el calendario real de depósitos. El coste de abajo usa el estándar de Miami porque Fortune no ha publicado el suyo, y las webs de marketing hablan de un primer pago del veinte por ciento, que a 40 meses encarecería esto de forma notable. Ninguna de las tres es motivo para dudar. Son lo que se negocia.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | $36,08M de financiación previa al desarrollo de Amerant Bank, cerrados en julio de 2024 y estructurados por Berkadia. Desde entonces no se ha comunicado ninguna línea de construcción completa, así que la torre está financiada para empezar, no para terminar. |
| Prevendido | 45% en la última divulgación |
| Entrega | 2029. Es el objetivo del promotor y es el año de construcción que Bridge registra en la única residencia listada en el MLS. El inicio de obra estaba previsto para 2025, tras la compra del solar en julio de 2024. |
| Promotor | Fortune International Group, de Edgardo Defortuna, con la marca de hostelería Casa Tua. Fortune compró el solar de 46.373 sf en 1210 Brickell Avenue en julio de 2024 por $31,2M. Arquitectura de Arquitectonica, interiores de m2atelier. |
| Política de alquiler | Mínimo de tres noches, operado por el propio brazo hotelero del edificio. El promotor lo comercializa como elegible para alquiler de corta estancia y lo entrega amueblado para ello, pero no es uso libre por noche. Todavía no hay Declaración de Condominio registrada, así que el permiso es un argumento de venta y no un instrumento. |
Recomendación
Compre la parte de entrada, y compre primero la política
Fortune lleva cuarenta años construyendo en Miami, compró este solar en firme por $31,2M y vendió el 45 por ciento de una torre de 533 unidades antes de empezar la obra, con dos tercios de compradores extranjeros. Esa demanda es real y no se está comprando con precio.
Está pagando alrededor del doble de lo que cierra el código postal por un permiso de alquiler por noche que todavía no está registrado. Quédese con las plantas más pequeñas, donde la aritmética del alquiler funciona mejor, y haga de la declaración registrada una condición de su depósito.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
El expediente completo de ORA by Casa Tua
Siga leyendo
- 619 Brickell, Brickell, end of 2030 (developer deposit schedule)
- LOFTY Brickell, Brickell, 2027
- The Residences at 1428 Brickell, Brickell, 2027
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- Precio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
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- Cómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
Fuentes
- The Real Deal, Fortune taps EB-5 for Ora by Casa Tua (Aug 2025)
- The Real Deal, Fortune scores $36M predevelopment loan (Jul 2024)
- Commercial Observer, Fortune pays $31M for the Brickell site
- Florida YIMBY, site and financing secured for the 77-storey tower
- Developer site, orabycasatua.com
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.