La apuesta
Unos 1.000 millones de dólares reservados antes de mover una sola pala, en el último solar frente a la bahía de Brickell Avenue, en la primera torre residencial de Foster + Partners en Miami y con Nobu en la planta baja. La demanda es real y el argumento de escasez es genuino. Lo que sigue es la aritmética que hay debajo, porque a $2.586 el pie en la entrada esto es una compra trofeo y así hay que abordarla.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33131 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $3M – $6M | 20 | $4,170,250 | $1,248 |
| $6M – $12M | 4 | omitido, 4 ventas | — |
| $12M en adelante | 0 | omitido, 0 ventas | — |
296 residencias frente a una banda que cierra 25 al año
Brickell 33131 registró 25 cierres por encima de $3M en los últimos doce meses: 21 entre $3M y $6M, cuatro por encima, ninguno por encima de $12M. Este edificio son 296 residencias, es decir 11,8 años de esa banda llegando a la vez, y el código postal ya acumula 17,3 meses de inventario, claramente un mercado de comprador. Dos cosas lo atenúan. La entrega se estima para finales de 2030, así que la oferta aterriza a más de cuatro años vista, y una torre de Foster + Partners frente a la bahía plausiblemente crea su propia banda en lugar de competir en la existente. Eso es apostar por un mercado que todavía no existe. Es también la razón por la que entrar en el lanzamiento importa: la lista de precios solo sube, y el primer grupo se lleva el precio más bajo y las mejores líneas.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33131 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33131 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 3 | omitido, 3 ventas |
| 2025 | 26 | $1,237 |
| 2026 | 20 | $1,275 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
A cuánto cierra realmente el comparable más cercano de Brickell
Lea con cuidado la tarjeta de reventa de arriba. Cuarenta y siete de sus 50 cierres son Aston Martin Residences, entregado en 2024 y todavía colocando su propio inventario, así que $1.266 el pie es el precio de venta de una sola torre de marca frente a la bahía y no un mercado amplio de reventa. Aun así es la comparación más útil disponible: Aston Martin es lo más parecido que tiene Brickell a este edificio y transacciona en torno a $1.250. El precio de entrada aquí sale a $2.586 el pie, aproximadamente el doble, y esa cifra asume que el suelo publicado de $3M corresponde a la planta más pequeña, de 1.160 sf. No existe ningún precio pedido independiente con el que contrastarlo: no hay nada de esta dirección en el MLS.
Hoy en el MLS
Ni una sola ficha activa en 619 Brickell Ave, Miami FL 33131, extraído el 2026-09-18. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $3,000,000 al 4.5% simple, a 54 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato, junio de 2026 | 15% | $450,000 | $450,000 | 54 mo | −$91,125 |
| Al inicio de obra, abril de 2027 | 15% | $450,000 | $900,000 | 44 mo | −$148,500 |
| Al remate de estructura, junio de 2029 | 10% | $300,000 | $1,200,000 | 18 mo | −$81,000 |
| En el cierre, estimado a finales de 2030 | 60% | $1,800,000 | $3,000,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $3,000,000 | −$320,625 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $320,625, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 1,160 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $3,000,000 | −$60,600 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$4,176 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$64,776 |
Cuarenta por ciento de entrada, durante cuatro años y medio
Hay que reconocerlo: el promotor publicó un calendario real y fechado en lugar de la vaguedad habitual, y es 15 por ciento en el contrato, 15 al inicio de obra en abril de 2027, 10 al remate de estructura en junio de 2029 y 60 en el cierre. Son 40 por ciento comprometidos antes de ser propietario, frente al estándar de Miami del 30, retenidos hasta 54 meses. Sobre la línea de entrada de $3M eso son $1,2M de capital muerto que cuestan unos $320.625 de rentabilidad no percibida, antes de un solo dólar de revalorización. Los depósitos suelen ser no reembolsables y todavía no se ha anunciado préstamo de construcción, así que un calendario que se retrase alarga ese coste sin su consentimiento.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Ninguno anunciado. No se ha informado de préstamo de construcción; en el lanzamiento de junio de 2026 los promotores dijeron que la obra empezaría en doce meses, y su propio calendario de depósitos fecha el inicio en abril de 2027. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | Finales de 2030, estimado en el propio calendario de depósitos del promotor; no hay nada publicado en otra parte. Un riesgo vivo: el 16 de julio de 2026 la sala de apelación del Undécimo Circuito anuló la aprobación municipal del cambio del límite histórico de la iglesia, al considerar que se excluyó indebidamente a los vecinos situados a menos de 500 pies, y devolvió el asunto a la junta de preservación. Las demás aprobaciones de la torre siguen en pie. |
| Promotor | 13th Floor Investments, dirigido por Arnaud Karsenti, con Key International. El solar es el aparcamiento y el colegio de la First Miami Presbyterian Church, que la congregación votó vender por unos $240M. Foster + Partners firma el proyecto, Sieger Suarez es arquitecto de registro y Nobu Hospitality opera la restauración. |
| Política de alquiler | No publicado. Solo residencial, sin componente hotelero, lo que suele jugar en contra de un programa de alquiler por noches y no a favor |
Lo que dice el registro
Lo que se ha publicado sobre este edificio, cada línea fechada y enlazada a donde se leyó: la prensa especializada, el registro público o las declaraciones del propio promotor, identificadas como tales. Una declaración es lo que alguien dijo en esa fecha, no un hecho que hayamos verificado.
Control del terreno sin resolver: un tribunal ordena una nueva audiencia de preservacion historica sobre la parcela de la iglesia
Recomendación
Cómprelo por la dirección, y dimensiónelo como un trofeo
La escasez es real y la demanda también: unos 1.000 millones reservados en el lanzamiento, la última parcela frente a la bahía en Brickell Avenue, Foster + Partners y Nobu. Si quiere esta dirección, comprar en el lanzamiento es el extremo correcto de la lista de precios.
No lo analice como una operación financiera. La banda absorbe 25 viviendas al año frente a 296 que se entregan, el precio de entrada es cerca del doble de lo que transacciona el comparable más cercano, y el 40 por ciento queda comprometido cuatro años y medio. Consiga que el préstamo de construcción cierre y que la audiencia de preservación se resuelva antes de que su depósito deje de ser reembolsable.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de 619 Brickell
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Fuentes
- The Real Deal, 13th Floor and Key International launch sales with $1B in reservations (June 2026)
- The Real Deal, Brickell homeowners' fight against 13th Floor's Nobu revived (August 2026)
- PROFILEmiami, sales launch release: 296 residences, 1,160 to 5,526 sf, $3M to over $60M
- Miami Today, Urban Development Review Board recommends approval, 29 July 2026
- Developer deposit schedule, dated June 2026, supplied through the sales team
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.