La apuesta
2200 Brickell está terminado. Obtuvo su certificado temporal de ocupación el 11 de agosto de 2026 con el 85 por ciento vendido, así que el riesgo de obra ha desaparecido, el coste del depósito también, y lo que queda son unas quince viviendas frente a 95 cierres al año en la misma banda. Es el mejor número de absorción de este registro y usted puede recorrer el edificio antes de firmar. Lo que paga por ello son $1.402 el pie en un código postal que cierra a $651.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33129 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $800.000 – $1,6M | 68 | $1,200,000 | $652 |
| $1,6M – $3M | 25 | $1,950,000 | $798 |
Quince viviendas frente a 95 cierres al año
El código postal 33129 cerró 95 viviendas en las dos bandas de precio de 2200 Brickell durante los últimos doce meses. El edificio tiene 105 unidades y el 85 por ciento está vendido, así que el inventario que realmente compite por esos compradores ronda las quince. Sobre el edificio entero son 1,1 años de oferta, la cifra más baja de esta lista, y sobre lo que queda de verdad es cuestión de semanas. El promotor ya no necesita volumen, y eso corta por los dos lados: poca presión para descontar, pero un edificio terminado que ya se paga solo y una lista corta y concreta de plantas disponibles. Esa es la ventana en la que un bróker se gana sus honorarios.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33129 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33129 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 1 | omitido, 1 venta |
| 2025 | 1 | omitido, 1 venta |
| 2026 | 2 | omitido, 2 ventas |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
El único producto de su clase en la calle
La residencia de entrada pide unos $1.402 el pie. La banda inmediatamente inferior cerró a $651, y 33129 en conjunto cerró a $590 mientras pedía $913. Los acabados no cierran una diferencia de ese tamaño. Lo que sí compra algo real es el formato: cinco plantas y unas 103 residencias sobre 1,7 acres de Brickell Avenue, una cubierta de amenidades de un acre, certificación WELL, y nada remotamente comparable en el código postal. Eso también es el problema. Tres condominios construidos desde 2023 han revendido en 33129, un cierre por año, así que el valor de reventa de la obra nueva aquí está sin medir, no medido y tranquilizador. Dé por lenta la salida.
Hoy en el MLS
10 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-18. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 117 | 1/1 | 592 sf | $830,000 | $1,402 | — | 85 |
| 308 | 1/2 | 1,038 sf | $1,299,000 | $1,251 | — | 85 |
| 219 | 2/2 | 1,189 sf | $1,449,000 | $1,219 | — | 93 |
| 209 | 2/2 | — | $1,570,000 | — | — | 1 |
| 220 | 2/2 | 1,302 sf | $1,575,000 | $1,210 | — | 93 |
| 422 | 2/3 | 1,327 sf | $1,745,000 | $1,315 | — | 11 |
| Garden Villa 5 | 2/3 | 1,426 sf | $2,140,000 | $1,501 | — | 93 |
| PH13 | 2/3 | 1,470 sf | $2,500,000 | $1,701 | — | 93 |
| 410 | 3/3 | — | $2,795,000 | — | $2,907 | 1 |
| 416 | 3/4 | 2,000 sf | $3,198,000 | $1,599 | $3,500 | 20 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12084903 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $830,000 al 4.5% simple, a 2 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido en inventario terminado) | 20% | $166,000 | $166,000 | 2 mo | −$1,245 |
| En el cierre | 80% | $664,000 | $830,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $830,000 | −$1,245 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $1,245, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 592 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $830,000 | −$16,766 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,131 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$18,897 |
Casi ningún coste de espera, y un documento que ya existe
Este es el caso raro en que la tabla de depósitos casi no importa. El certificado de ocupación está concedido, los cierres empezaron este mes, y quien firme ahora compromete capital durante semanas y no durante años: unos $1.200 de coste, donde una torre que empieza obra cuesta decenas de miles. Quedan dos huecos. El presupuesto de la comunidad no está publicado, así que la tabla de gastos de abajo no lleva línea de comunidad y su coste anual real es mayor del que muestra. Y la cláusula de alquiler: como el condominio ya está declarado, ese documento existe hoy, cosa que no ocurre con ningún otro edificio de esta lista. Las páginas de bróker circulan un mínimo de tres meses dos veces al año; ninguna se remonta a la declaración registrada.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | $77M de Bank OZK, cerrados en octubre de 2023, a una empresa conjunta de Aria Development Group, Largo y Place Projects. El edificio está terminado, así que ese riesgo está retirado y no pendiente. |
| Prevendido | 85% en la última divulgación |
| Entrega | Entregado. Certificado temporal de ocupación el 11 de agosto de 2026, y OneWorld comunicó a los brókers en julio que los cierres empiezan en agosto. |
| Promotor | Aria Development Group (David Arditi) con Largo (Nicholas Werner) y Place Projects (Joe Furst). Arquitectura de Revuelta Architecture International, interiores de ODA New York. OneWorld Properties tiene la exclusiva. |
| Política de alquiler | No publicado. Las páginas de bróker circulan un mínimo de tres meses dos veces al año; ninguna se remonta al promotor ni a la declaración registrada. |
Recomendación
Cómprelo por la certeza, negocie sobre las quince
No queda riesgo de obra. El préstamo de $77M de Bank OZK está gastado, el edificio obtuvo su certificado de ocupación el 11 de agosto de 2026 con el 85 por ciento vendido, y usted puede recorrer la unidad concreta antes de firmar. La mayoría de los compradores de preconstrucción nunca tienen eso.
Va a pagar más del doble de lo que cierra la banda del código postal, y 33129 arrastra casi doce meses de oferta. Esto es una compra de producto, no de precio de entrada. Compre la planta que quiera conservar, y cuente con una salida lenta.
Quedan unas quince unidades del promotor y el edificio ya se paga solo. Consiga la cláusula de alquiler registrada y el presupuesto de la comunidad, y después negocie precio, créditos y comisión cooperante. El promotor sigue pagando al bróker cooperante, así que la representación no le cuesta nada.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de 2200 Brickell
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Fuentes
- The Real Deal, David Arditi's 2200 Brickell condo project lands $77M construction loan (Oct 2023)
- PROFILEmiami, 2200 Brickell achieves temporary certificate of occupancy at 85% sold (Aug 2026)
- Florida YIMBY, 2200 Brickell receives temporary certificate of occupancy (Jul 2026)
- Commercial Observer, Aria Development scores $77M for boutique condo in Brickell (Oct 2023)
- OneWorld Properties, "2200 Brickell | Construction Completed", received at newdev@ 30 July 2026
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.