La apuesta
Treinta y ocho viviendas, cinco plantas, en Brickell Avenue. Las bandas en las que vende Colette cierran dieciséis viviendas al año en el 33129, así que el edificio entero son 2,4 años de oferta, una fracción de lo que una torre vuelca sobre el mismo grupo de compradores. Dos de las cinco residencias listadas entraron en contrato en menos de cinco meses. La vivienda de entrada pide $1.152 el pie frente a $966 del producto ya cerrado en su banda. Está pagando por escasez, y aquí la escasez es real.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33129 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $2,5M – $4M | 10 | $3,012,500 | $1,022 |
| $4M en adelante | 7 | $4,850,000 | $1,230 |
La entrega más pequeña de esta cartera
Treinta y ocho residencias frente a dieciséis cierres al año en el mismo código postal y las mismas bandas de precio son 2,4 años de oferta. Todas las torres de este registro multiplican esa cifra, y es la razón estructural para preferir este edificio a la salida: su reventa compite con un puñado de vecinos y no con cuatrocientos. Una lista de precios de promotor solo se mueve en una dirección, hacia arriba, a medida que se agota el inventario, de modo que el primer grupo compra el precio más bajo y las mejores plantas, y cada contrato posterior valida su base. Dos de cinco viviendas listadas en contrato en cinco meses es ese proceso ya en marcha.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33129 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33129 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 1 | omitido, 1 venta |
| 2025 | 1 | omitido, 1 venta |
| 2026 | 2 | omitido, 2 ventas |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Qué compra la prima
La residencia de entrada pide $1.152 el pie. La banda de $2,5M a $4M en el 33129 cerró a una mediana de $966 en los últimos doce meses, así que la parte de entrada pide alrededor de un diecinueve por ciento por encima del producto ya entregado, y las viviendas de $4M piden entre $1.480 y $1.816 frente a $1.222 cerrados. Esa diferencia es el precio de la obra nueva a 38 unidades en Brickell Avenue, y la pregunta real es si el formato boutique la sostiene. Nada en el 33129 lo responde todavía: tres condominios nuevos se han revendido aquí en tres años y todas las medianas quedan omitidas. Lea la prima como una apuesta por el formato, no como un descuento medido.
Hoy en el MLS
3 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-18. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 22 | 2/3 | 2,422 sf | $2,790,000 | $1,152 | $5,209 | 152 |
| 23 | 3/4 | 2,704 sf | $4,002,000 | $1,480 | $5,814 | 153 |
| 27 | 4/5 | 3,184 sf | $4,798,000 | $1,507 | $6,846 | 152 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 9 fotografías de la ficha MLS A11958958 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $2,790,000 al 4.5% simple, a 23 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $279,000 | $279,000 | 23 mo | −$24,064 |
| Al inicio de obra | 10% | $279,000 | $558,000 | 17 mo | −$35,572 |
| Al remate de estructura | 10% | $279,000 | $837,000 | 8 mo | −$25,110 |
| En el cierre | 70% | $1,953,000 | $2,790,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $2,790,000 | −$84,746 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $84,746, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 2,422 sf.
| Gastos de comunidad a $2,15/sf/mes | −$62,488 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $2,790,000 | −$56,358 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$8,719 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$127,565 |
Qué conseguir por escrito antes de firmar
Tres documentos, y los tres son peticiones normales que un promotor espera de un bróker. El calendario de depósitos, porque META no ha publicado ninguno y la tabla de arriba usa el estándar de Miami. La cláusula de alquiler registrada, porque la política no está publicada y a 2.400 pies cuadrados esto es una vivienda, no un activo de renta; no lo modele como tal. Y la financiación de la construcción, porque lo que se cerró en mayo de 2026 financia la tramitación y no la obra. El presupuesto de comunidad, algo inusual en preconstrucción, ya está publicado a $2,15 por pie al mes, y es la mayor partida de la tabla anterior.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Sin préstamo de construcción. META registró en mayo de 2026 un préstamo de adquisición y desarrollo de $18,5M de BridgeCity Capital que, según el promotor, financia planificación, coordinación de diseño y avance de la tramitación. No se ha anunciado ninguna línea de obra. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | Verano de 2028 según los materiales de lanzamiento del promotor. No se ha anunciado el inicio de obra ni se ha cerrado préstamo de construcción, así que la fecha es un objetivo y no un calendario financiado. Cinco plantas se construyen rápido una vez que empieza. |
| Promotor | META Development, de Andrew Rasken. Reunió 1870 y 1880 Brickell Avenue en dos compras y mantuvo el solar en lugar de revender la tramitación. Su primer proyecto en Miami, OPUS Coconut Grove, 12 residencias y dos áticos, empezó obra en abril de 2026 con un préstamo de construcción de $28,8M de Arixa Capital. |
| Política de alquiler | No publicado. Un edificio boutique de 38 viviendas normalmente restringe el alquiler en lugar de permitir la renta por noches |
Recomendación
Vale la prima en la parte de entrada, con una condición
El argumento estructural es el mejor de esta cartera. Treinta y ocho viviendas son 2,4 años de oferta en sus propias bandas, así que la salida nunca compite con su propio edificio, y cinco plantas con plantas de 2.400 pies cuadrados en Brickell Avenue no tienen sustituto cercano en el submercado.
La prima es real y no está contrastada. La entrada pide cerca de un diecinueve por ciento sobre lo que cierra su banda, y el 33129 no tiene historial de reventa de obra nueva con el que medirla. Es una apuesta defendible por el formato boutique, y conviene tomarla como apuesta y no como ganga.
La condición es el préstamo de construcción. Consiga el calendario de depósitos, la cláusula de alquiler registrada y la confirmación de una línea de obra antes de firmar. Con esos tres en la mano, la parte de entrada es la que hay que poseer en este edificio, y poseerla pronto es toda la ventaja.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de Colette Residences
Siga leyendo
- 2200 Brickell, Brickell, 2026
- Parkside Residences at Brickell, Brickell, Delivering Q2 2028
- 619 Brickell, Brickell, end of 2030 (developer deposit schedule)
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- Precio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
- Cuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Cómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
Fuentes
- The Real Deal, Meta Development launches sales for boutique Brickell condo project (Oct 2025)
- Florida YIMBY, META completes the Brickell Avenue assemblage and secures an $18.5M loan (May 2026)
- Florida YIMBY, META announces Colette Residences at 1870–1880 Brickell Avenue (Oct 2025)
- Florida YIMBY, META breaks ground on OPUS Coconut Grove (Apr 2026)
- Bridge Data Output, Miami Realtors: five listings at 1880 Brickell Avenue, 33129
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.