La apuesta
3000 Waterside es el único condominio nuevo en este tramo del Intracoastal, con 13 muelles, sin puentes fijos, plantas de dos dormitorios por encima de 1.100 sf y cuotas de $1,21 el pie, cerca de la mitad de lo que cobran las torres nuevas de Miami Beach. El promotor construye desde hace cuarenta años y financia el terreno con su propio balance. La lista de precios, desde $999.999, pide entre $1.027 y $1.293 el pie antes de que haya una pala en el suelo, y ese es el número a negociar.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33306, 33308, 33304 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $1M – $1,5M | 179 | $1,200,000 | $590 |
| $1,5M – $2,5M | 146 | $1,837,500 | $764 |
| $2,5M en adelante | 114 | $3,562,500 | $1,068 |
La absorción no es el riesgo aquí; la fecha de inicio sí
Las tres bandas de arriba cierran 439 viviendas al año entre 33306, Galt Ocean Mile y la playa, casas incluidas; solo en condominios son unas 143. En cualquier caso 129 residencias representan menos de un año de demanda, y que Fort Lauderdale absorba este rango de precio es el argumento estructural más sólido del edificio. La pregunta abierta es el calendario. El plan de 2023 prometía entrega en la primavera de 2025; el relanzamiento de enero de 2025 dice mayo de 2028; la web del promotor fecha ahora el inicio de obra en octubre o noviembre de 2026 y no se ha reportado ningún préstamo de construcción. Reservar hoy es apostar por ese inicio, y el porcentaje prevendido no está publicado. Pida ambas cosas antes de firmar.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33306, 33308, 33304 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33306, 33308, 33304 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 1 | omitido, 1 venta |
| 2026 | 27 | $1,101 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Al precio del producto oceánico ya terminado
Las residencias de entrada piden entre $1.027 y $1.194 el pie; la 1804, pendiente, está bajo contrato a $1.285. Selene, la torre oceánica de 26 pisos de Kolter entregada en 2025 en Seabreeze Boulevard, cerró 27 viviendas este año a una mediana de $1.101 el pie, entre reventas y cierres tardíos del promotor; los condominios nuevos de la playa construidos desde 2015 cerraron a $858 en la banda de $1M a $1,5M, $1.032 entre $1,5M y $2,5M y $1.189 por encima. Así que 3000 Waterside pide aproximadamente lo que cierra el producto oceánico ya entregado, por una dirección sobre el Intracoastal con entrega en 2028. Las medianas de las tarjetas son mucho más bajas porque 33306 es un mercado de casas: 46 de sus 47 cierres por encima de $1M este año fueron viviendas unifamiliares. Lea las tarjetas como profundidad, no como comparables de este edificio. El argumento para comprar ahora es que el promotor necesita contratos antes de financiarse, y ese es el momento en que una lista de precios se negocia mejor.
Hoy en el MLS
6 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-18. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1409 | 2/2 | 1,118 sf | $1,148,540 | $1,027 | $1,353 | 120 |
| 1405 | 2/2 | 1,120 sf | $1,336,800 | $1,194 | $1,355 | 120 |
| 1103 | 2/2 | 1,173 sf | $1,359,920 | $1,159 | $1,419 | 112 |
| 601 | 3/2 | 1,450 sf | $1,674,500 | $1,155 | $1,755 | 112 |
| 1503 | 3/— | 2,273 sf | $2,856,320 | $1,257 | $2,750 | 99 |
| 1701 | 3/— | 2,522 sf | $3,261,320 | $1,293 | $3,051 | 99 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 13 fotografías de la ficha MLS B26030078 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $1,148,540 al 4.5% simple, a 20 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $114,854 | $114,854 | 20 mo | −$8,614 |
| Al inicio de obra | 10% | $114,854 | $229,708 | 18 mo | −$15,505 |
| Al remate de estructura | 10% | $114,854 | $344,562 | 8 mo | −$10,337 |
| En el cierre | 70% | $803,978 | $1,148,540 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $1,148,540 | −$34,456 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $34,456, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 1,118 sf.
| Gastos de comunidad a $1,21/sf/mes | −$16,233 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,148,540 | −$23,201 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$4,025 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$43,459 |
Qué asegurar antes de firmar
Tres cosas, todas peticiones normales. Primero la cláusula de alquiler: una hoja de inventario de broker comercializa el edificio como apto para renta corta, una reseña de broker del lanzamiento de enero de 2025 habla de tres alquileres al año con un mínimo de tres meses, y la ficha técnica del propio promotor no dice nada, así que consiga por escrito el texto del borrador de la Declaración. Segundo el calendario de depósitos: el coste de arriba asume el estándar de Miami 10/10/10/70 porque Claridge no ha publicado el suyo. Tercero el préstamo de construcción o el compromiso escrito del promotor de autofinanciarse, porque un calendario sin financiación es una intención. Las cuotas de $1,21 el pie al mes figuran en todos los anuncios y son el punto realmente favorable del coste de mantenimiento.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | No publicado. La prensa especializada no ha reportado ninguna financiación de construcción para 3000 Waterside, y la web del promotor indica que la obra está previsto que empiece en octubre/noviembre de 2026. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | Mayo de 2028, según el relanzamiento del promotor de enero de 2025. El plan original de 2023 prometía la primavera de 2025. La obra no ha empezado: la propia web del promotor fecha el inicio en octubre/noviembre de 2026, así que el calendario hoy no está financiado ni en marcha. |
| Promotor | Claridge Homes, Ottawa, fundada en 1986 por Bill Malhotra. Primer proyecto en Estados Unidos. El terreno se compró en febrero de 2022 y se demolió un edificio de oficinas; las ventas abrieron con Douglas Elliman en 2022, pasaron a ISG World en mayo de 2023 con un 25 por ciento prevendido del antiguo plan de 103 unidades, y se relanzaron en enero de 2025 sobre el diseño de 129 unidades de FSMY Architects. |
| Política de alquiler | En disputa. Una hoja de inventario de broker presenta el edificio como apto para renta corta (leída el 17 de septiembre de 2026); una reseña de broker del lanzamiento de ventas de enero de 2025 indica alquileres limitados a tres al año con un mínimo de tres meses y sin renta corta. La ficha técnica del promotor de septiembre de 2026 no dice nada. Solo la Declaración registrada lo resuelve, y aún no está registrada. |
Recomendación
Reserve la parte de entrada solo a un precio negociado, con la cláusula de alquiler en la mano
El producto es real y la ubicación escasa: una torre de 129 viviendas sobre el Intracoastal con muelles, plantas amplias de dos dormitorios y las cuotas más bajas de todos los edificios nuevos que sigue esta oficina, de un promotor con cuarenta años de entregas y un balance que no depende de un banco. Fort Lauderdale absorbe este rango de precio en menos de un año.
Lo que todavía no existe es el inicio de obra, el préstamo y la cláusula de alquiler, y la lista de precios ya pide lo que cierra el producto oceánico terminado. Aprovéchelo: un promotor que reúne contratos antes de financiarse negocia. Apunte por debajo de $1.000 el pie en las plantas de 1.118 a 1.173 sf, consiga por escrito la cláusula de alquiler y el calendario de depósitos, y es una posición temprana sólida. A precio de lista, con la política sin resolver, compre mejor el producto de playa ya entregado.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de 3000 Waterside
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- 619 Brickell, Brickell, end of 2030 (developer deposit schedule)
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Fuentes
- The Real Deal, ISG takes over sales from Elliman on Fort Lauderdale condo project (May 2023)
- The Real Deal, Broward County's condo development pipeline (Jan 2025)
- Florida YIMBY, Refined design unveiled for 3000 Waterside (Jan 2025)
- Florida YIMBY, Developer proposes 19-story tower at 3000 East Oakland Park Boulevard (May 2024)
- Developer fact sheet, September 2026
- Developer site, 3000waterside.com
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.