La apuesta
Twenty Sixth & 2nd es lo menos especulativo del pipeline de Wynwood. Madison Realty Capital y Siguler Guff cerraron $126M en mayo de 2026, la obra arrancó, la cimentación está vertida y el 73 por ciento de las 233 viviendas se vendió antes de la primera losa. Airbnb es el operador contratado, con alojamiento 365 días al año recogido por escrito, y 122 de las viviendas incluyen una oficina con escritura propia. El riesgo de entrega aquí es de los más bajos que ofrece la preconstrucción.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33127 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $500K – $750K | 67 | $610,000 | $458 |
| $750K – $1M | 22 | $842,000 | $590 |
Absorción, y lo que ya resuelve un 73 por ciento prevendido
El código postal 33127 de Wynwood cerró 84 viviendas entre $500.000 y $1.000.000 en los últimos doce meses, así que 233 unidades son unos 2,8 años de esa banda llegando a la vez. Dos cosas lo suavizan. La mayor parte del edificio ya está comprometida, de modo que lo que llega a la reventa en la entrega es el 27 por ciento aún sin vender más lo que revendan los compradores tempranos, no 233 puertas. Y una lista de precios de promotor solo sube a medida que se agota el inventario, así que el remanente es justo el que PMG ya no necesita descontar. Léalo como una indicación de cuándo vender, no de si conviene comprar.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33127 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33127 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2026 | 2 | omitido, 2 ventas |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Qué compra el precio de entrada, medido contra el formato correcto
La comparación por banda de la tabla anterior no es la que importa aquí, y conviene explicar por qué. Los cierres del 33127 de Wynwood tienen una mediana de 1.369 pies cuadrados: lofts y casas adosadas, no estudios amueblados. En todo el año cerraron tres viviendas de menos de 800 pies cuadrados en el código postal entero. El comparable honesto es el grupo amueblado de formato pequeño del centro. The Elser cerró 19 de esas unidades en los últimos doce meses a una mediana de $1.105 el pie, Gale y Natiivo a $800, y el conjunto de condominios posteriores a 2023 del 33132 está en $868 para 2026, frente a $1.128 en 2024. En términos de precio, ese formato despeja entre $391.000 y $510.000. Twenty Sixth & 2nd abre en $500.000, en la parte alta del rango y el primero en un barrio que todavía no tiene mercado de reventa de formato pequeño.
Hoy en el MLS
Ni una sola ficha activa en 201 NW 26th St, Miami FL 33127, extraído el 2026-09-18. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $500,000 al 4.5% simple, a 22 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $50,000 | $50,000 | 22 mo | −$4,125 |
| Al inicio de obra, ya cumplido | 10% | $50,000 | $100,000 | 22 mo | −$8,250 |
| Al remate de estructura | 10% | $50,000 | $150,000 | 10 mo | −$5,625 |
| En el cierre | 70% | $350,000 | $500,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $500,000 | −$18,000 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $18,000, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 406 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $500,000 | −$10,100 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,462 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$11,562 |
Qué conseguir por escrito antes de firmar
PMG no ha publicado calendario de depósitos, así que el coste de arriba usa el estándar de Miami 10/10/10/70, con el tramo de inicio de obra ya vencido. Pida tres documentos, y un promotor espera los tres de un bróker cooperante. La hoja de precios y superficies planta por planta, porque de $500.000 a $1.000.000 sobre 406 a 637 pies cuadrados es un rango demasiado amplio para modelar. El presupuesto de comunidad por pie cuadrado, que es el mayor gasto corriente de un alquiler amueblado y no está publicado. Y el contrato de operación con Airbnb, incluido qué se lleva la plataforma y qué puede hacerse con la oficina en escritura, que según PMG no puede publicarse en Airbnb por separado.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | $126M cerrados en mayo de 2026. Madison Realty Capital con Siguler Guff. El préstamo cerró y el edificio arrancó obra la misma semana, y la cimentación ya está vertida. |
| Prevendido | 73% en la última divulgación |
| Entrega | Segundo trimestre de 2028, según el comunicado de inicio de obra del propio promotor del 4 de mayo de 2026. El marketing anterior decía primer trimestre de 2028 y algunas páginas de bróker aún lo repiten; aquí se usa la fecha posterior, emitida por el promotor. |
| Promotor | PMG (Property Markets Group) con LNDMRK Development. Arquitectura de CUBE 3, comercialización de PMG Residential, 26.000 sf de retail en planta baja y 32.000 sf de amenidades. |
| Política de alquiler | Airbnb es el operador contratado, alojamiento 365 días al año; la oficina en escritura no puede publicarse en Airbnb por separado |
Recomendación
Cómprelo por la operación, no por el precio de entrada
El riesgo de entrega es realmente bajo. $126M de financiación de construcción cerraron en mayo de 2026, la cimentación está vertida y el 73 por ciento del edificio se vendió antes de arrancar la obra. PMG ha entregado más torres de condominios en Miami que cualquier otro promotor de este pipeline.
El precio de entrada se sitúa en la parte alta de lo que despeja el formato comparable en el centro, y ese formato se ha revalorizado a la baja desde 2024. Wynwood todavía no tiene mercado de reventa de formato pequeño en el que apoyarse. Es el precio de llegar primero a un barrio, y es un coste real, no un redondeo.
Así que modele este edificio por la operación. Airbnb como operador contratado con alojamiento 365 días al año, más una oficina con escritura propia, es una estructura que no ofrece ningún otro edificio del pipeline. Consiga la hoja de plantas, el presupuesto de comunidad y el contrato de Airbnb, y decida entonces por rentabilidad y no por descuento.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
El expediente completo de TwentySixth&2nd Wynwood
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Fuentes
- The Real Deal, PMG and Lndmrk score $126M construction loan for Wynwood condos (May 2026)
- The Real Deal, PMG and Lndmrk plan short-term-rental-friendly condos in Wynwood (Apr 2025)
- PROFILEmiami, groundbreaking release, 4 May 2026
- Commercial Observer, Madison Realty provides $126M for the Wynwood condo
- Developer site, 26thand2ndwynwood.com
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.