Cómo analizamos una inversión en Miami: fuentes y método

Cómo analizamos una inversión en Miami: fuentes, reglas, límites

Cada cifra que publica BlueBay Brokers sale de una fuente nombrada y lleva la fecha en que la leímos: precios pedidos y ventas cerradas del MLS de Miami (Bridge Data Output, SEFMLS), escrituras registradas del condado de Miami-Dade, reglas de alquiler tomadas de la propia ordenanza de la ciudad e ingresos de explotación solo de unidades que Property Management Brickell gestiona de verdad. Publicamos medianas, nunca promedios, y un estatus de alquiler corto solo con su ordenanza. Abajo: las fuentes, las seis reglas, las fórmulas y los valores por defecto exactos del simulador, y cómo verificar nuestro trabajo con su propio asistente de IA.

Escrito por Steve Gabison, broker de Florida BK3411036. Actualizado el 18 de octubre de 2026.

Seis fuentes, y lo que cada una no puede decirle

Una fuente sirve para una pregunta. La columna de la derecha marca dónde se detiene, que es donde fallan la mayoría de las cifras publicadas.

Fuente	Lo que tomamos de ella	Lo que no puede decirle
Miami MLS (Bridge, SEFMLS)	Precios pedidos, ventas cerradas, días en el mercado, observaciones del anuncio	Las ventas del promotor registradas fuera del MLS; la regla de alquiler (una observación es lo que dice el vendedor)
Escrituras y tasador del condado de Miami-Dade	Precios de venta registrados, incluidas las ventas del promotor; folios; superficie registrada	Los ingresos; la regla de alquiler
Códigos municipales y Estatuto de Florida 509.032(7)(b)	Si una ciudad puede prohibir las estancias cortas, a partir de la ordenanza y su fecha de adopción	Si un edificio o una parcela concretos las permiten
SIG del condado de Miami-Dade	La zonificación o el transecto de una parcela, sus escuelas asignadas	Las reglas de la asociación del condominio
Libro de reservas de Property Management Brickell	Pagos brutos reales y noches reservadas, en unidades que gestiona	El mercado en su conjunto
AirDNA	Promedios de mercado, usados solo como valores de partida del simulador e identificados como tales	Lo que va a generar una unidad concreta

Seis reglas, aplicadas a cada página

Medianas, solo ventas

Una mansión frente al agua arrastra un promedio; una mediana no. Los alquileres se retiran antes de contar cualquier precio: en algunas ciudades uno de cada dos registros unifamiliares es un alquiler.

Cada cifra tiene fecha

«Leído el 12 de octubre de 2026», nunca «reciente». Las páginas de zona medidas se actualizan con el MLS cada lunes, y cada bloque indica su propia fecha.

Sin tendencia con menos de cinco ventas

Por debajo de cinco cierres damos el nivel y no el porcentaje de cambio: una sola venta es ruido con un signo de porcentaje.

La regla de alquiler tiene cuatro niveles

La ciudad, luego la zonificación, luego la parcela, luego la asociación. Leemos la ordenanza y su fecha de adopción, y nunca certificamos que un alquiler sea legal en una dirección.

Los ingresos son nuestros o no se publican

Las únicas cifras de explotación que publicamos salen del propio libro de Property Management Brickell. Un ADR de mercado no es un ingreso, y no lo presentamos como tal.

Rendimientos honestos

La mayoría de los condos de Miami dan una tasa de capitalización del 3 al 5 por ciento a los precios de hoy con ingresos reales. La financiación, incluida la del vendedor, se muestra aparte, nunca mezclada en el rendimiento.

Lo que nunca afirmamos: que un alquiler de corta estancia sea legal en una dirección; una mediana o un promedio de mercado como su ingreso; un rendimiento que el libro de reservas no respalda; el importe de una multa sacado de un código (es un tope, no una suma adeudada); el nombre de un cliente o de un propietario; la lista de precios de un promotor como precio de mercado.

Lo que lee, lo que supone, dónde se detiene

Elemento	Regla o valor por defecto
Datos del anuncio	A partir del número MLS: precio, cuota de la asociación (convertida a mensual), impuesto anual a la propiedad, superficie, dormitorios, baños
Ingresos de corta estancia	Tarifa diaria × ocupación × 365. Los valores de partida son promedios de mercado de AirDNA de mayo de 2026: Miami Beach $366 al 51 %, Brickell y Miami $277 al 56 %, Doral $180 al 65 %. Sustitúyalos por una cifra medida; le damos la nuestra para una unidad comparable que gestionamos
Costes de corta estancia	Un ratio de explotación del 30 % de los ingresos por defecto (limpieza, comisiones de plataforma, servicios, suministros; súbalo para incluir la gestión), seguro de $200 al mes, cuota de la asociación e impuesto tomados del MLS
Alquiler de larga estancia	Superficie × alquiler por pie cuadrado al mes (Miami Beach $4,20, Brickell $3,80, Miami $3,20, Doral $2,40), vacancia del 8 %, reserva de mantenimiento del 1 % del precio al año
Financiación	Amortización a 30 años con pago globo a los 5 a 15 años (10 por defecto), 30 % de entrada y 5,5 % por defecto: sirve para un préstamo bancario, una línea de crédito o un pagaré del vendedor
Resultados	Cuota mensual; flujo de caja después de la deuda, la cuota de la asociación, el impuesto y el seguro; tasa de capitalización = (ingreso neto − cuota de la asociación − impuesto) ÷ precio; la entrada y los ingresos con los que cubre gastos; para la financiación del vendedor, el valor presente del pagaré al 7 % frente a una venta al contado neta de una comisión del 6 %
No incluido	La revaluación tras la compra (el impuesto mostrado es la factura actual del vendedor y suele subir después de una venta), los impuestos de alquiler transitorio que paga el huésped además de la tarifa (13 % en la mayor parte de Miami-Dade, más en Miami Beach), el impuesto sobre la renta, el mobiliario y las reparaciones mayores

Fórmulas tal como están programadas en /simulator el 18 de octubre de 2026. El simulador muestra un escenario a partir de las cifras que usted introduce, no una previsión de lo que generará una propiedad.

No nos crea sin más, pregúntele a su asistente

Cada estudio y cada página de preguntas lleva una barra «Cuestione este análisis» que abre ChatGPT, Claude o Perplexity sobre esa página, con una instrucción para verificar nuestras cifras y nuestras fuentes y enumerar lo que podría hacer fallar el análisis.

Las versiones legibles por máquina están junto a las páginas: llms.txt (el mapa del sitio) y llms-full.txt (el texto completo de las guías), una copia en Markdown de cada estudio de obra nueva (añada .md a su dirección) y los datos detrás de las páginas de zona, descargables gratis con sus fechas de lectura en bluebaybrokers.com/data.

O conecte nuestros datos directamente a su asistente: añada https://bluebaybrokers.com/mcp como conector personalizado en Claude (Configuración, Conectores) o en cualquier cliente compatible con el Model Context Protocol. Cinco herramientas de solo lectura responden con los mismos archivos: las zonas medidas, la regla de alquiler de una ciudad, la obra nueva con su precio de entrada, cualquier estudio y cualquier guía.

Puede reutilizarlos citando a BlueBay Brokers y la fuente indicada en cada fila; las cifras del MLS siguen siendo © SEFMLS.

Cómo analizamos una inversión en Miami: fuentes, reglas, límites

Seis fuentes, y lo que cada una no puede decirle

Seis reglas, aplicadas a cada página

Medianas, solo ventas

Cada cifra tiene fecha

Sin tendencia con menos de cinco ventas

La regla de alquiler tiene cuatro niveles

Los ingresos son nuestros o no se publican

Rendimientos honestos

Lo que lee, lo que supone, dónde se detiene

No nos crea sin más, pregúntele a su asistente

Mándenos un anuncio, le devolvemos las fuentes

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