La pequeña ciudad entre el aeropuerto de Fort Lauderdale y el océano, la última de esta costa donde una casa sobre un canal sigue costando lo que gana una familia trabajadora. Hoy hay 89 casas en venta y 51 de ellas están en 700.000 dólares o por debajo. Leímos cinco años de cierres, casa por casa, y la ordenanza de alquiler de 2011, antes de que nada de esto entre en una lista corta.
El mercado, no el discurso
Dos conjuntos de cifras, y lo útil está en la diferencia. A la izquierda, lo que piden los vendedores hoy. A la derecha, lo que los compradores pagaron realmente en los últimos doce meses.
Fuente: MLS (Miami Realtors / Bridge), casas unifamiliares en Dania Beach, condado de Broward, consultado el 20 de septiembre de 2026. Activos: 89 anuncios, 51 de ellos en 700.000 dólares o por debajo, de 355.000 a 4.990.000 dólares. Cerrados: 145 ventas en los doce meses anteriores a esa fecha, a una mediana del 96,3 % del último precio pedido, en una mediana de 58 días. Se excluyen los alquileres cerrados: 143 casas se arrendaron por el MLS en esos mismos doce meses, casi uno de cada dos registros.
Lo que está en el mercado se pide por encima de lo que se ha estado cerrando, alrededor de un 17 % en precio por pie cuadrado. Es tanto un efecto de composición como un descuento: lo grande y lo que está frente al agua tarda más en venderse. Es también la razón por la que analizamos desde los cierres, nunca desde los precios pedidos.
Cinco años de cierres, leídos casa por casa
745 casas cerraron en Dania Beach entre septiembre de 2021 y septiembre de 2026 (las casas móviles se cuentan aparte). Una mediana de casas distintas se mueve con lo que tocó venderse ese año; la misma casa vendida dos veces, no. Aquí están las dos, con sus fechas.
| Año de cierre | Casas | Mediana pagada | $/sf pagado |
|---|---|---|---|
| 2021 (from 20 Sept) | 52 | $447,000 | $296 |
| 2022 | 159 | $520,000 | $350 |
| 2023 | 146 | $545,500 | $351 |
| 2024 | 134 | $580,000 | $380 |
| 2025 | 143 | $545,000 | $381 |
| 2026 (to 11 Sept) | 111 | $554,900 | $369 |
Fuente: MIAMI MLS (Matrix), todos los cierres unifamiliares de Dania Beach del 20 de septiembre de 2021 al 11 de septiembre de 2026, exportados el 20 de septiembre de 2026 y leídos por BlueBay Brokers, con año de construcción, piscina, frente al agua y folio. Solo medianas, nunca promedios: una casa trofeo frente al agua arrastra un promedio. La cifra de apreciación es la mediana de la variación anualizada en las 33 casas que se vendieron dos veces en el periodo con dos años o más entre ambos cierres; las 37 reventas en menos de dos años fueron flips con reforma y quedan fuera. La cifra de alquiler cubre 172 arrendamientos unifamiliares firmados por el MLS en los doce meses hasta el 19 de septiembre de 2026; el rendimiento divide doce meses de ese alquiler mediano por la casa mediana vendida en los mismos doce meses, antes de impuesto predial, seguro, mantenimiento y vacancia. Una cifra de alquiler largo, no una proyección de estancia corta.
Tres códigos postales, tres precios
La I-95 parte la ciudad en dos, y el frente al agua está al oeste, no al este: los canales de la cuadrícula occidental llegan al Dania Cut-Off Canal, mientras que el núcleo histórico junto a la US-1 y la playa son sobre todo lotes secos de los años 50. Quien le cite un promedio único de Dania Beach está promediando una casa sobre canal con una casita.
| Dónde | Qué es | En venta | Precio pedido mediano | $/sf |
|---|---|---|---|---|
| 33004 | El núcleo histórico al este de la I-95, la US-1, la marina y la carretera de la playa; ranchos de los años 50 y 60 en lotes secos | 52 | $639,450 | $411 |
| 33312 | La cuadrícula occidental compartida con Hollywood, Melaleuca Gardens y las calles sobre canal junto al Cut-Off Canal | 29 | $975,000 | $458 |
| 33314 | El extremo oeste hacia Davie y la State Road 7, lotes más grandes, casas más nuevas | 8 | $774,500 | $452 |
Leído el 19 de septiembre de 2026. Cierres de los doce meses hasta esa fecha, por los mismos códigos postales: 33004 549.950 dólares a 362 $/sf sobre 94 ventas (18 frente al agua), 33312 625.000 a 393 $/sf sobre 44 ventas (12 frente al agua), 33314 574.500 sobre 8 ventas. La casa mediana que se vendió tiene 1.508 pies cuadrados y fue construida en 1970. Diecisiete de las 89 casas activas están sobre el agua; en el archivo de cinco años, el frente al agua cerró a una mediana de 412 $/sf frente a 354 $/sf en seco, una prima del 16 %.
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Antes de recomendar nada
Once de las 89 casas hoy en el mercado mencionan Airbnb o alquiler de corta estancia en su propio texto del MLS. Dania Beach sí licencia alquileres vacacionales en casas, y es además una de las pocas ciudades de la zona que puede fijar una estancia mínima, porque su ordenanza es un día más antigua que el corte estatal. Esto es lo que leemos, sobre la propiedad que usted realmente considera, antes de que entre en una lista corta.
El Capítulo 16 del código municipal, «Vacation Rentals», se adoptó por la Ordenanza 2011-017 el 31 de mayo de 2011, el día anterior al corte del 1 de junio de 2011 del Estatuto de Florida 509.032(7)(b). Las ciudades cuyas reglas son anteriores a esa fecha pueden seguir regulando la duración de las estancias. Dania Beach lo hace: la sección 16-2(c) prohíbe cualquier ocupación de menos de cinco días consecutivos. El capítulo se ha modificado después (2019-021, 2023-005, 2024-012, 2025-004) y el mínimo de cinco días está en el texto original.
Un alquiler vacacional necesita un certificado municipal anual, con inspección, un business tax receipt y un agente local localizable a cualquier hora. La ocupación se limita a dos personas por dormitorio más dos, y a diez en todo caso. La licencia estatal DBPR es una condición aparte.
La regla es para toda la ciudad: el capítulo no nombra ningún distrito donde los alquileres vacacionales se confinen o se excluyan, así que el mismo mínimo de cinco días rige en cada calle unifamiliar. Lo que seguimos leyendo parcela por parcela es el expediente en el condado y en la ciudad, la zona de inundación y la edad del techo, y anotamos dónde lo leímos y en qué fecha. Leído el 19 de septiembre de 2026.
Una asociación de propietarios o una restricción registrada puede prohibir lo que la ciudad licencia. La mayoría de las casas de Dania Beach no tiene asociación, que es parte del atractivo, y las excepciones son precisamente las subdivisiones más nuevas del oeste.
Lo que esto significa para un inversor: Dania Beach es un mercado de alquiler semanal y mensual, no por noche. Los 172 arrendamientos del archivo son la línea de ingresos honesta. Y el impuesto no es opcional en una estancia de seis meses o menos: el 6 % de tourist development tax del condado de Broward sobre el 6 % de impuesto estatal de Florida y el 1 % de surtax de Broward. Trece por ciento, antes de cualquier comisión de plataforma, y le corresponde al operador cobrarlo y liquidarlo.
Fuentes: Código de Ordenanzas de la Ciudad de Dania Beach, Capítulo 16, leído en library.municode.com el 19 de septiembre de 2026; Estatutos de Florida 509.032(7)(b), texto de 2025; formularios DR-15TDT y DR-15DSS del año 2026 del Departamento de Hacienda de Florida. Una verificación lleva su fuente, su fecha y quien la leyó, y caduca a los doce meses, porque los códigos cambian. Nada en esta página certifica que un alquiler sea legal en ninguna dirección, y ninguna cifra aquí es una proyección de lo que una casa va a generar.
Misma costa, otras reglas
Cuatro ciudades seguidas en el mismo tramo de Broward, cada una con su ordenanza y su precio. La pregunta que decide entre ellas tiene su propia página.
Preguntado antes de cada lista corta
Los alquileres vacacionales se permiten en casas con un certificado municipal anual, pero nunca por noche: el Capítulo 16 del código municipal, adoptado por la Ordenanza 2011-017 el 31 de mayo de 2011, prohíbe cualquier ocupación de menos de cinco días consecutivos (sección 16-2(c)). Esa ordenanza es un día anterior al 1 de junio de 2011, así que, por el Estatuto de Florida 509.032(7)(b), la ciudad conserva el derecho a regular la duración, que es exactamente lo que hace. La regla es para toda la ciudad, distritos unifamiliares incluidos. Lo que se sigue comprobando casa por casa: el propio certificado, la licencia estatal DBPR y cualquier restricción de la asociación o del título. Nada en esta página certifica que un alquiler sea legal en ninguna dirección. Leído el 19 de septiembre de 2026.
Hay ochenta y nueve en venta el 19 de septiembre de 2026, a un precio pedido mediano de 670.000 dólares y 432 por pie cuadrado, de 355.000 a 4.990.000, con 51 de ellas en 700.000 o por debajo. En los doce meses previos se vendieron 146, a una mediana de 562.500 dólares y 370 por pie cuadrado, en una mediana de 58 días y al 96,3 % del último precio pedido.
Medido sobre la misma casa vendida dos veces, no sobre una mediana de casas distintas: 33 casas mantenidas dos años o más se revendieron entre septiembre de 2021 y septiembre de 2026 a una mediana del 4,4 % anual, con una tenencia mediana de 3,2 años y 4 de las 33 vendidas con pérdida. Las 37 reventas en menos de dos años fueron flips con reforma y se cuentan aparte. La mediana pagada pasó de 447.000 dólares en 2021 a 580.000 en 2024 y 545.000 en los últimos doce meses.
172 casas unifamiliares se arrendaron por el MLS en los doce meses hasta el 19 de septiembre de 2026, a una mediana de 3.000 dólares al mes y 2,38 por pie cuadrado. Frente a la casa mediana vendida en el mismo periodo, eso es un rendimiento bruto del 6,6 %, antes de impuesto predial, seguro, mantenimiento y vacancia, y es una cifra de alquiler largo, no una proyección de estancia corta.
No. La ciudad abarca tres códigos postales. El 33004, el núcleo histórico al este de la I-95, tiene 52 de las 89 casas en venta a una mediana de 639.450 dólares; el 33312, la cuadrícula occidental compartida con Hollywood, tiene 29 a una mediana de 975.000 y la mayor parte del frente al agua; el 33314, hacia Davie, tiene 8. Diecisiete de las 89 casas activas están sobre el agua, y en los cinco años el frente al agua cerró a 412 dólares por pie cuadrado frente a 354 en seco.
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