The betLa apuesta
Bentley Residences is a 216-residence oceanfront tower by Dezer in Sunny Isles Beach, funded by a $630 million loan, and the number that decides it is $2,046: what the entry residence asks per interior foot, against $1,704 at which 33160 homes between $5 and $10 million closed this past year. That is a 20 percent premium for new construction, and it sits under the $2,123 that Sunny Isles deliveries since 2023 resold at in 2025.
Bentley Residences es una torre frente al mar de 216 residencias de Dezer en Sunny Isles Beach, financiada con un préstamo de $630 millones, y la cifra que la decide es $2.046: lo que pide la residencia de entrada por pie interior, frente a los $1.704 a los que cerraron este último año las viviendas de 33160 entre $5 y $10 millones. Es una prima del 20 por ciento por obra nueva, y queda por debajo de los $2.123 a los que revendieron en 2025 los edificios de Sunny Isles entregados desde 2023.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33160 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $5M – $10M$5M – $10M | 36 | $6,775,000 | $1,704 |
| $10M and above$10M en adelante | 22 | $13,400,000 | $2,252 |
A deep luxury market, and half the building already placedUn mercado de lujo profundo, y la mitad del edificio ya colocada
216 residences against 58 closings a year above $5 million in 33160 is 3.7 years of supply, but more than half the tower was presold when the loan closed, so roughly 100 residences remain to sell over the 20 months to delivery. Sunny Isles is one of the few postcodes where that is a realistic pace: 36 homes closed between $5 and $10 million and 22 above $10 million. The postcode as a whole runs 17.7 months of supply, which gives a buyer room to negotiate the remaining stack.
216 residencias frente a 58 cierres al año por encima de $5 millones en 33160 son 3,7 años de oferta, pero más de la mitad de la torre estaba prevendida cuando cerró el préstamo, así que quedan unas 100 residencias por vender en los 20 meses hasta la entrega. Sunny Isles es uno de los pocos códigos postales donde ese ritmo es realista: 36 viviendas cerraron entre $5 y $10 millones y 22 por encima de $10 millones. El código postal en conjunto tiene 17,7 meses de oferta, lo que da margen al comprador para negociar lo que queda.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33160 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33160 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33160 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33160 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
| 2024 | 5 | $2,272 |
| 2025 | 7 | $2,123 |
| 2026 | 6 | $970 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Read the interior foot, not the brochure footLea el pie interior, no el del folleto
Unit 1104, an Intracoastal three-bedroom, asks $5.8 million on 2,835 sf of interior: $2,046 a foot. The MLS record and the remarks quote 5,275 to 5,418 sf, which adds the pool terrace and the three-car sky garage; on that figure it reads about $1,100 and looks cheap, which it is not. Ocean-facing 4801 asks $8.85 million, $2,935 interior. Closings in 33160 sit at $1,704 between $5 and $10 million and $2,252 above $10 million, and recent deliveries resold at $2,272 (2024) and $2,123 (2025). The six 2026 resales at $970 are smaller units, a mix effect.
La unidad 1104, un tres dormitorios hacia el Intracoastal, pide $5,8 millones sobre 2.835 sf interiores: $2.046 el pie. La ficha MLS y sus comentarios citan de 5.275 a 5.418 sf, que suman la terraza con piscina y el garaje elevado de tres coches; con esa cifra sale a unos $1.100 y parece barata, y no lo es. La 4801, hacia el mar, pide $8,85 millones, $2.935 interior. En 33160 los cierres están en $1.704 entre $5 y $10 millones y $2.252 por encima de $10 millones, y las entregas recientes revendieron a $2.272 (2024) y $2.123 (2025). Las seis reventas de 2026 a $970 son unidades más pequeñas, un efecto de mezcla.
On the MLS todayHoy en el MLS
2 listings at this address are Active right now, pulled 2026-10-10. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
2 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-10. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1104 | 3/4 | 2,835 sf | $5,800,000 | $2,046 | $4,429 | 129 |
| 4801 | 3/4 | 3,015 sf | $8,850,000 | $2,935 | $4,742 | 131 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 11 photographs carried on MLS listing A11952668 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 11 fotografías de la ficha MLS A11952668 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $5,800,000 at 4.5% simple, 20 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $5,800,000 al 4.5% simple, a 20 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $580,000 | $580,000 | 20 mo | −$43,500 |
| At groundbreaking, already passed, due at signing (assumed)Al inicio de obra, ya cumplido, pagadero a la firma (asumido) | 10% | $580,000 | $1,160,000 | 20 mo | −$43,500 |
| At top-offAl remate de estructura | 10% | $580,000 | $1,740,000 | 11 mo | −$23,925 |
| At closingEn el cierre | 70% | $4,060,000 | $5,800,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $5,800,000 | −$110,925 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $110,925, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $110,925, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 2,835 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 2,835 sf.
| HOA at $1.56/sf/monthGastos de comunidad a $1,56/sf/mes | −$53,071 |
| Property tax at 2.02% of $5,800,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $5,800,000 | −$117,160 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$10,206 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$180,437 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
Dezer has not published a deposit schedule; third-party sites show two that disagree (10/10/10/10/10/50 and 30/10/10/50). The table uses the Miami standard and assumes the groundbreaking milestone is due at signing, so 20 percent is committed 20 months before a 2028 closing. The association runs about $4,429 a month on 1104, $1.56 per interior foot. The rental rule is marketed as a 30-day minimum on a broker inventory sheet: at this price this is a residence, not an income asset.
Dezer no ha publicado un calendario de depósitos; sitios de terceros muestran dos que no coinciden (10/10/10/10/10/50 y 30/10/10/50). La tabla usa el estándar de Miami y supone que el hito del inicio de obra se paga a la firma, así que el 20 por ciento queda comprometido 20 meses antes de un cierre en 2028. La asociación cuesta unos $4.429 al mes en la 1104, $1,56 por pie interior. La regla de alquiler se comercializa como mínimo de 30 días en una hoja de inventario de broker: a este precio es una residencia, no un activo de renta.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $630M from Madison Realty Capital, November 2025, arranged by Berkadia. The largest South Florida construction financing of 2025 at the time (The Real Deal).$630M de Madison Realty Capital, noviembre de 2025, estructurado por Berkadia. La mayor financiación de construcción del sur de Florida en 2025 en ese momento (The Real Deal). |
| PresoldPrevendido | 50% at last disclosure50% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | 2028, per Commercial Observer at the loan closing. Groundbreaking early 2024, Coastal Construction as general contractor (Florida YIMBY). The broker inventory sheet's 2027 is superseded.2028, según Commercial Observer al cierre del préstamo. Inicio de obra a principios de 2024, con Coastal Construction como contratista general (Florida YIMBY). El 2027 de la hoja de inventario de broker queda superado. |
| DeveloperPromotor | Dezer Development, Gil Dezer, the developer behind Porsche Design Tower next door and most of the Trump-branded towers on this stretch of Collins Avenue.Dezer Development, de Gil Dezer, el promotor de Porsche Design Tower al lado y de la mayoría de las torres con marca Trump en este tramo de Collins Avenue. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as monthly rental, 30-day minimum (broker inventory sheet, read 17 September 2026)Comercializado como renta mensual, mínimo 30 días (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
RecommendationRecomendación
Buy the oceanfront name at the interior priceCompre el nombre frente al mar al precio del interior
Funded and half sold: Dezer, a $630 million Madison Realty loan, Coastal Construction building it, and a $5 million-plus market in 33160 that closed 58 homes last year. Delivery risk is low.
Pay for the interior, not the garage. Near $2,000 a foot on the entry Intracoastal line is in step with what Sunny Isles deliveries resell at; get the written deposit schedule first, and treat the $2,935 oceanfront ask as the place to negotiate.
Financiada y vendida a la mitad: Dezer, un préstamo de $630 millones de Madison Realty, Coastal Construction en obra y un mercado de más de $5 millones en 33160 que cerró 58 viviendas el año pasado. El riesgo de entrega es bajo.
Pague el interior, no el garaje. Cerca de $2.000 el pie en la línea de entrada hacia el Intracoastal va en línea con lo que revenden las entregas de Sunny Isles; obtenga antes el calendario de depósitos por escrito, y trate los $2.935 de la unidad frente al mar como el punto a negociar.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
After deliveryDespués de la entrega
This building is monthly, not nightly, so Property Management Brickell LLC would run it as mid-term. Different rate, different occupancy, and I will show you that pro forma rather than a nightly one.
Este edificio es mensual, no por noche, así que Property Management Brickell LLC lo operaría en media estancia. Otra tarifa, otra ocupación, y le enseñaré ese pro forma y no uno de alquiler diario.
The full file on Bentley ResidencesEl expediente completo de Bentley Residences
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SourcesFuentes
- The Real Deal, Dezer gets $630M construction loan for Bentley Residences (Nov 2025)
- Commercial Observer, Dezer lands $630M to build Bentley-branded condos (Nov 2025, delivery 2028)
- Florida YIMBY, $630M construction loan for Bentley Residences (Nov 2025, groundbreaking and contractor)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-10. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-10. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.