The betLa apuesta
Coral Gables has no other building like this: 662 sf residences, furnished turnkey by RH, marketed for three-night stays in a city that has spent years keeping short stays out. Half of it was sold before the $94.2M loan closed, and delivery is seven months away, the shortest runway on this list. The price is a real premium to the postcode, so the rental income has to be real too. Read the declaration first.
Coral Gables no tiene otro edificio así: residencias de 662 sf, amuebladas llave en mano por RH, comercializadas para estancias de tres noches en una ciudad que lleva años impidiendo la estancia corta. La mitad se vendió antes de que cerrara el préstamo de $94,2M, y la entrega está a siete meses, el plazo más corto de esta lista. El precio es una prima real sobre el código postal, así que la renta tiene que ser real también. Lea primero la declaración.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33146 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $800K – $1.2M$800.000 – $1,2M | 13 | $915,000 | $829 |
| $1.2M – $2M$1,2M – $2M | 37 | $1,650,000 | $828 |
Half is sold, and the other half is the questionLa mitad está vendida, y la otra mitad es la pregunta
Coral Gables 33146 closed 52 homes in Cassia's two price bands over the trailing year. Cassia delivers 174. On the whole building that is 3.3 years of supply, and it is the reason the entry price has to be earned by income rather than by comparables. The mitigation is real. Roughly half the building was sold by March 2025 at launch pricing, so the cohort reaching resale beside you is closer to 87 units than 174, and Alta cleared his financing hurdle well before he needed to. A developer price list only moves up as inventory depletes, so what is left is the part he no longer needs to discount, and the launch cohort already owns the lowest price in the building.
El código postal 33146 de Coral Gables cerró 52 viviendas en las dos bandas de precio de Cassia durante los últimos doce meses. Cassia entrega 174. Sobre el edificio entero eso son 3,3 años de oferta, y es la razón por la que el precio de entrada tiene que justificarse con renta y no con comparables. La contrapartida es real. Hacia marzo de 2025 estaba vendida aproximadamente la mitad del edificio a precios de lanzamiento, así que el grupo que llega a la reventa junto a usted está más cerca de 87 unidades que de 174, y Alta superó su umbral de financiación mucho antes de necesitarlo. Una lista de precios de promotor solo sube a medida que se agota el inventario, así que lo que queda es justo lo que ya no necesita descontar, y el primer grupo de compradores tiene el precio más bajo del edificio.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33146 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33146 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33146 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33146 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
Not a thin market, an empty one: 33146 has no condominium built from 2023 onward that has since resold. There is no delivered comparable in this postcode, so the resale value of a new condominium here is genuinely unmeasured rather than measured and reassuring. Weigh the basis and the absorption below accordingly, and read the exit as slow until this table has rows in it.
No es un mercado delgado, es un mercado vacío: en 33146 no hay ningún condominio construido desde 2023 que haya revendido después. No existe un comparable ya entregado en este código postal, así que el valor de reventa de un condominio nuevo aquí está sin medir, no medido y tranquilizador. Pondere en consecuencia el precio de entrada y la absorción de más abajo, y dé por lenta la salida mientras esta tabla siga vacía.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
You pay for the format, not for the comparablesPaga usted por el formato, no por los comparables
The entry residences work out at about $1,299 a foot. The band below them closed at $829 over the trailing year, and 33146 as a whole closed at $838 while asking $1,200, so the postcode is already full of aspirational asks. That gap is not a mispricing you can arbitrage. The closings behind it are conventional Coral Gables apartments and houses, two and three times the size, with a twelve-month lease as the only income. Cassia is a 662 sf furnished unit permitted for three-night stays, and no condominium built since 2023 has resold anywhere in 33146, so there is no delivered comparable to measure it against. Underwrite the rental line, not the price per foot.
Las residencias de entrada salen a unos $1.299 el pie. La banda inmediatamente inferior cerró a $829 en los últimos doce meses, y 33146 en conjunto cerró a $838 mientras pedía $1.200, así que el código postal ya está lleno de precios pedidos aspiracionales. Esa diferencia no es un error de precio que se pueda arbitrar. Los cierres que hay detrás son apartamentos y casas convencionales de Coral Gables, dos y tres veces más grandes, con un contrato de doce meses como única renta. Cassia es una unidad amueblada de 662 sf autorizada para estancias de tres noches, y ningún condominio construido desde 2023 ha revendido en todo 33146, así que no hay comparable entregado con el que medirla. Modele la línea de alquiler, no el precio por pie.
On the MLS todayHoy en el MLS
1 listing at this address is Active right now, pulled 2026-09-18. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
1 ficha activa en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-18. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1009 | 2/2 | 1,054 sf | $1,309,000 | $1,242 | $1,665 | 142 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 22 photographs carried on MLS listing A11946603 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 22 fotografías de la ficha MLS A11946603 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $860,000 at 4.5% simple, 7 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $860,000 al 4.5% simple, a 7 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $86,000 | $86,000 | 7 mo | −$2,258 |
| 60 days after contract60 días después del contrato | 10% | $86,000 | $172,000 | 5 mo | −$3,225 |
| 120 days after contract120 días después del contrato | 10% | $86,000 | $258,000 | 3 mo | −$2,902 |
| At closingEn el cierre | 70% | $602,000 | $860,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $860,000 | −$8,385 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $8,385, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $8,385, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 662 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 662 sf.
| HOA at $1.58/sf/monthGastos de comunidad a $1,58/sf/mes | −$12,552 |
| Property tax at 2.02% of $860,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $860,000 | −$17,372 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,383 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$32,307 |
The short runway is the best thing about the termsEl plazo corto es lo mejor de estas condiciones
Seven months to delivery is the shortest carry in this registry, and on the modelled schedule it costs about $8,400 before you hold a deed. That is a genuine advantage over a tower breaking ground. Two documents to obtain before signing, both ordinary requests a developer expects from a broker. The deposit schedule: Alta has not published one, so the table above uses the Miami standard, while broker pages circulate 30/10/60 and 10/10/10/60 and neither traces back to the developer. A 40 percent total deposit changes the carry materially. And the rental language in the recorded declaration, because in Coral Gables that is the entire thesis and a press release is not a recorded document.
Siete meses hasta la entrega es el coste de espera más corto de este registro, y sobre el calendario modelado cuesta unos $8.400 antes de que usted tenga escritura. Es una ventaja real frente a una torre que empieza obra. Dos documentos que conviene obtener antes de firmar, y ambos son peticiones normales que un promotor espera de un bróker. El calendario de depósitos: Alta no ha publicado ninguno, así que la tabla de arriba usa el estándar de Miami, mientras que las páginas de bróker circulan 30/10/60 y 10/10/10/60 y ninguna se remonta al promotor. Un depósito total del 40 por ciento cambia el coste de forma sustancial. Y la cláusula de alquiler en la declaración registrada, porque en Coral Gables ahí está toda la tesis y una nota de prensa no es un documento registrado.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $94.2M closed May 2025. Lender JVP Management, arranged by JLL Capital Markets. Construction had already started the previous December, ahead of the financing.$94,2M cerrados en mayo de 2025. Prestamista JVP Management, estructurado por JLL Capital Markets. La obra ya había empezado el diciembre anterior, antes de la financiación. |
| PresoldPrevendido | 50% at last disclosure50% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | Q1 2027, per Alta. Construction started in December and the loan closed in May 2025, so the schedule is funded rather than aspirational.Primer trimestre de 2027, según Alta. La obra arrancó en diciembre y el préstamo cerró en mayo de 2025, así que el calendario está financiado y no es solo una aspiración. |
| DeveloperPromotor | Alta Developers, Raimundo Onetto. Architecture by Behar Font & Partners, interiors and furnishings by RH, cabinetry by Italkraft. Cervera Real Estate runs sales.Alta Developers, de Raimundo Onetto. Arquitectura de Behar Font & Partners, interiores y mobiliario de RH, carpintería de Italkraft. Cervera Real Estate lleva la comercialización. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as a flexible-rental building with a three-consecutive-night minimum, per Alta's own release. The recorded declaration has not been read.Comercializado como edificio de alquiler flexible con un mínimo de tres noches consecutivas, según la propia nota de Alta. La declaración registrada no se ha leído. |
What the record saysLo que dice el registro
What has been published about this building, each line dated and linked to where it was read: the trade press, the public record, or the developer's own statements, named as such. A statement is what someone said on that date, not a fact we verified.
Lo que se ha publicado sobre este edificio, cada línea fechada y enlazada a donde se leyó: la prensa especializada, el registro público o las declaraciones del propio promotor, identificadas como tales. Una declaración es lo que alguien dijo en esa fecha, no un hecho que hayamos verificado.
Cassia: rentals through the building rental program, developer weighing a 2 or 3 night minimumCassia: alquileres a traves del programa de alquiler del edificio; el promotor sopesa un minimo de 2 o 3 noches
RecommendationRecomendación
Worth doing if the declaration confirms the pitchMerece la pena si la declaración confirma el argumento
The funding is done and the finish line is close. Alta closed $94.2M in May 2025, the building was half sold by March of that year, and Q1 2027 delivery commits your capital for months rather than years.
The price is a premium to anything the postcode has closed, so this is an income bet and not a basis bet. If the three-night minimum survives into the recorded declaration, the format is genuinely scarce in Coral Gables and the premium has a source.
Ask for the recorded rental language and the true deposit schedule before you sign. I will get both, and negotiate the co-broke and the credits with the closings above to argue from.
La financiación está hecha y la meta está cerca. Alta cerró $94,2M en mayo de 2025, el edificio estaba vendido a la mitad en marzo de ese año, y la entrega en el primer trimestre de 2027 compromete su capital durante meses y no durante años.
El precio es una prima sobre todo lo que ha cerrado el código postal, así que esto es una apuesta de renta y no de precio de entrada. Si el mínimo de tres noches sobrevive en la declaración registrada, el formato es genuinamente escaso en Coral Gables y la prima tiene origen.
Pida la cláusula de alquiler registrada y el calendario real de depósitos antes de firmar. Yo consigo las dos cosas, y negocio la comisión cooperante y los créditos con los cierres de arriba como argumento.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
After deliveryDespués de la entrega
Property Management Brickell LLC runs the unit. Nineteen units under management in Brickell, and my own host profile carries 2,835 reviews at 4.83 over six years as a Superhost. You get the pro forma before you buy.
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
The full file on Cassia, The Residences at Coral GablesEl expediente completo de Cassia, The Residences at Coral Gables
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- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- The Real Deal, Alta scores $94M construction loan for 174-unit Coral Gables condo project (May 2025)
- The Real Deal, Alta launches sales of short-term rental condo project in Coral Gables (Apr 2024)
- PROFILEmiami, Sales pass 50% at Cassia (Mar 2025)
- Cervera Real Estate broker portal, price range, sizes and delivery
- JLL, $94.2M construction financing secured for Cassia
- Developer site, cassiamiami.com
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-09-18. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.