The betLa apuesta
Seventy-four residences, in a postcode that closes 104 homes a year in the same price bands. That is eight months of supply, not eight years, and it is the single best thing about this building: your resale will not be competing with 300 identical neighbours. Construction started in April 2026 and the $67.5M loan closed in June, so delivery is funded rather than hoped for. The price per foot is the part to negotiate.
Setenta y cuatro residencias, en un código postal que cierra 104 viviendas al año en las mismas bandas de precio. Eso son ocho meses de oferta, no ocho años, y es lo mejor de este edificio: su reventa no competirá con 300 vecinos idénticos. La obra empezó en abril de 2026 y el préstamo de $67,5M cerró en junio, así que la entrega está financiada y no solo prevista. El precio por pie es lo que hay que negociar.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33146 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $800K – $1.3M$800K – $1,3M | 14 | $957,500 | $864 |
| $1.3M – $2.5M$1,3M – $2,5M | 50 | $1,775,000 | $898 |
| $2.5M and above$2,5M en adelante | 38 | $3,625,000 | $1,127 |
Seventy-four homes into a market that clears 104 a yearSetenta y cuatro viviendas frente a un mercado que absorbe 104 al año
Coral Gables 33146 recorded 104 closings over the trailing year across the three bands CORA sells into, against 74 residences delivering at once. Eight months of supply. Compare that with the Brickell towers in this pipeline, where a single building is three to twelve years of its own band, and the scale advantage is obvious. The postcode itself carries 5.8 months of inventory, which is a seller's market by the conventional reading. A developer price list only moves one way, up, as inventory depletes, so the launch cohort buys the lowest price and the best plans; with 74 units that runway is short, and the argument for entering early is simply that there is not much of the building to wait for.
Coral Gables 33146 registró 104 cierres en los últimos doce meses en las tres bandas en las que vende CORA, frente a 74 residencias que se entregan a la vez. Ocho meses de oferta. Compárelo con las torres de Brickell de este pipeline, donde un solo edificio equivale a entre tres y doce años de su propia banda, y la ventaja de escala es evidente. El código postal en sí tiene 5,8 meses de inventario, lo que por la lectura convencional es un mercado de vendedor. Una lista de precios de promotor solo se mueve en una dirección, hacia arriba, a medida que se agota el inventario, de modo que el primer grupo compra el precio más bajo y las mejores plantas; con 74 unidades ese recorrido es corto, y el argumento para entrar pronto es simplemente que no queda mucho edificio que esperar.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33146 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33146 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33146 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33146 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
Not a thin market, an empty one: 33146 has no condominium built from 2023 onward that has since resold. There is no delivered comparable in this postcode, so the resale value of a new condominium here is genuinely unmeasured rather than measured and reassuring. Weigh the basis and the absorption below accordingly, and read the exit as slow until this table has rows in it.
No es un mercado delgado, es un mercado vacío: en 33146 no hay ningún condominio construido desde 2023 que haya revendido después. No existe un comparable ya entregado en este código postal, así que el valor de reventa de un condominio nuevo aquí está sin medir, no medido y tranquilizador. Pondere en consecuencia el precio de entrada y la absorción de más abajo, y dé por lenta la salida mientras esta tabla siga vacía.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
The premium is real, and worth namingLa prima es real, y conviene nombrarla
The entry residence asks $1,325 a foot. The $800K to $1.3M band in 33146 closed at a median of $829 over the trailing year, so the ask carries roughly a 60 percent premium. Some of that is genuine: those closings are Gables condominium stock built decades ago, and CORA is new, WELL-certified and across the street from Merrick Park. But the honest limit is that 33146 has no condominium built from 2023 onward that has since resold, so the exit on new construction here is unmeasured rather than measured and reassuring. One more correction before comparing: on new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior and runs 10 to 30 percent large, so re-divide by the County's recorded area.
La residencia de entrada pide $1.325 el pie. La banda de $800K a $1,3M en 33146 cerró a una mediana de $829 en los últimos doce meses, así que el precio pedido lleva una prima cercana al 60 por ciento. Parte de ella es legítima: esos cierres son producto de condominios de Coral Gables construidos hace décadas, y CORA es obra nueva, certificada WELL y enfrente de Merrick Park. Pero el límite honesto es que 33146 no tiene ningún condominio construido desde 2023 que haya vuelto a venderse, así que la salida en obra nueva aquí está sin medir, no medida y tranquilizadora. Una corrección más antes de comparar: en obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale entre un 10 y un 30 por ciento mayor, así que vuelva a dividir por la superficie registrada del Condado.
On the MLS todayHoy en el MLS
6 listings at this address are Active right now, pulled 2026-09-18. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
6 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-18. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 605 | 1/1 | 678 sf | $898,350 | $1,325 | $1,254 | 107 |
| 505 | 1/1 | 678 sf | $995,000 | $1,468 | $3,600 | 388 |
| 708 | 1/2 | 895 sf | $1,264,000 | $1,412 | $1,656 | 109 |
| 609 | 2/3 | 1,969 sf | $2,592,000 | $1,316 | $3,452 | 56 |
| 701 | 3/4 | 1,944 sf | $2,697,000 | $1,387 | $3,600 | 377 |
| PH-1205 | 3/4 | 2,651 sf | $4,088,000 | $1,542 | $4,905 | 35 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A12014103 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12014103 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $900,000 at 4.5% simple, 24 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $900,000 al 4.5% simple, a 24 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $90,000 | $90,000 | 24 mo | −$8,100 |
| At groundbreakingAl inicio de obra | 10% | $90,000 | $180,000 | 24 mo | −$16,200 |
| At top-offAl remate de estructura | 10% | $90,000 | $270,000 | 12 mo | −$12,150 |
| At closingEn el cierre | 70% | $630,000 | $900,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $900,000 | −$36,450 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $36,450, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $36,450, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 678 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 678 sf.
| HOA at $1.85/sf/monthGastos de comunidad a $1,85/sf/mes | −$15,052 |
| Property tax at 2.02% of $900,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $900,000 | −$18,180 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,441 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$35,672 |
What to get before you signQué conseguir antes de firmar
The carry is small here. Twenty-four months to delivery on a $900,000 line costs about $36,450 of dead capital, a fraction of what the four-year Brickell schedules cost, and that short runway is part of the case. Two things to obtain anyway. The deposit schedule above is the Miami standard because Constellation has not published theirs, and since ground was broken in April 2026 the first two milestones now fall together, which means 20 percent at once. And the rental policy is already answered in writing, ninety days minimum and four stays a year, so underwrite this as a home or a long-let, never as nightly income.
Aquí el coste de mantener el depósito es bajo. Veinticuatro meses hasta la entrega sobre una línea de $900.000 cuestan unos $36.450 de capital muerto, una fracción de lo que cuestan los calendarios de cuatro años de Brickell, y ese plazo corto forma parte del argumento. Aun así, dos cosas que conviene obtener. El calendario de depósitos de arriba es el estándar de Miami porque Constellation no ha publicado el suyo, y como la obra arrancó en abril de 2026 los dos primeros hitos caen ahora juntos, es decir un 20 por ciento de golpe. Y la política de alquiler ya está respondida por escrito, mínimo de noventa días y cuatro estancias al año, así que analice esto como vivienda o alquiler largo, nunca como renta por noches.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $67.5M closed 9 June 2026, BHI as lender, arranged by Berkadia. Construction started in April 2026, two months before the loan closed.$67,5M cerrados el 9 de junio de 2026, con BHI como prestamista y Berkadia como estructurador. La obra arrancó en abril de 2026, dos meses antes del cierre del préstamo. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | 2028, per the developer's own June 2026 loan release, a year later than first marketed. Six of the seven MLS listings still carry 2027.2028, según el propio comunicado del promotor de junio de 2026, un año más tarde de lo comercializado inicialmente. Seis de las siete fichas del MLS siguen indicando 2027. |
| DeveloperPromotor | Constellation Group, led by Eduardo Otaola, with The Boschetti Group. The pair is also delivering Ella Miami Beach, 95 units in North Beach. Arquitectonica designed CORA, Urban Robot did the interiors, Winmar is building it.Constellation Group, dirigido por Eduardo Otaola, con The Boschetti Group. La misma pareja entrega Ella Miami Beach, 95 unidades en North Beach. Arquitectonica firma el proyecto, Urban Robot los interiores y Winmar construye. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Ninety-day minimum, up to four stays a year, stated in writing by the sales director in August 2026. Not a nightly-rental buildingMínimo de noventa días, hasta cuatro estancias al año, confirmado por escrito por la directora de ventas en agosto de 2026. No es un edificio de alquiler por noches |
RecommendationRecomendación
Small, funded, and priced at a premium you should negotiatePequeño, financiado, y con una prima que hay que negociar
Buy the absorption, not the brochure. Seventy-four units against 104 closings a year is the best supply position in this pipeline, the loan is closed, ground is broken, and the exit is not fighting a tower's worth of identical inventory.
Negotiate the foot. A 60 percent premium over what the band actually closes at is the number to work on, and with the deposit schedule unpublished and the co-broke paid by the developer, there is room to ask. Get the real schedule and the recorded rental language first.
Compre la absorción, no el folleto. Setenta y cuatro unidades frente a 104 cierres al año es la mejor posición de oferta de este pipeline, el préstamo está cerrado, la obra arrancada, y la salida no compite con una torre entera de inventario idéntico.
Negocie el pie. Una prima del 60 por ciento sobre lo que la banda cierra realmente es el número en el que trabajar, y con el calendario de depósitos sin publicar y la comisión a cargo del promotor, hay margen para pedir. Consiga antes el calendario real y el texto registrado de alquiler.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
The full file on CORA Merrick ParkEl expediente completo de CORA Merrick Park
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SourcesFuentes
- The Real Deal, Cora Merrick Park secures $67.5 million construction loan (June 2026)
- Florida YIMBY, Construction loan secured for Cora Merrick Park at 4241 Aurora Street
- CORA sales office, written reply to a broker request, 3 August 2026: price range, HOA at $1.85/sf, ninety-day rental minimum, 2028 delivery
- Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge: seven listings at 4241 Aurora St, 33146
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-09-18. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.