The betLa apuesta
Five Park is a 48-storey, 227-residence tower at the entrance to South Beach, delivered in December 2024 and about 90 percent sold within three months, and the number that decides it is $1,099: what its entry one-bedroom asks per foot, level with the $1,080 that 33139 condominiums in that band close at. Higher up, asks run well above what the building itself clears.
Five Park es una torre de 48 pisos y 227 residencias a la entrada de South Beach, entregada en diciembre de 2024 y vendida en torno al 90 por ciento en tres meses, y la cifra que la decide es $1.099: lo que pide por pie su un dormitorio de entrada, al nivel de los $1.080 a los que cierran los condominios de 33139 en esa banda. Más arriba, los precios pedidos superan con mucho lo que cierra el propio edificio.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33139 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $900K – $2M$900.000 – $2M | 147 | $1,350,000 | $1,080 |
| $2M – $5M$2M – $5M | 135 | $3,050,000 | $1,548 |
| $5M – $25M$5M – $25M | 91 | $9,500,000 | $2,899 |
A building the market absorbsUn edificio que el mercado absorbe
Terra reported about 90 percent sold within three months of completion (Commercial Observer, February 2025), and the bands show the depth behind it: 33139 closes 373 homes a year from $900,000 to $25 million, so the whole tower is 0.6 years of that market. At the building itself, 30 residences closed in twelve months against 18 for sale, about seven months of supply. Sales closed a median 9.4 percent under first asking price, the room a buyer should expect.
Terra informó de cerca del 90 por ciento vendido a los tres meses de terminar (Commercial Observer, febrero de 2025), y las bandas muestran la profundidad que lo sostiene: 33139 cierra 373 viviendas al año de $900.000 a $25 millones, así que la torre entera son 0,6 años de ese mercado. En el propio edificio cerraron 30 residencias en doce meses frente a 18 en venta, unos siete meses de oferta. Las ventas cerraron una mediana de 9,4 por ciento bajo el primer precio: ese es el margen que cabe esperar.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33139 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33139 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33139 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33139 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 3 | withheld, 3 salesomitido, 3 ventas |
| 2025 | 30 | $2,010 |
| 2026 | 25 | $1,781 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Where it asks, and what clearsDónde pide, y lo que cierra
The entry residence, an 846 sf one-bedroom on the fifth floor, asks $930,000, $1,099 a foot: level with the $1,080 that 33139 condominiums from $900,000 to $2 million close at, and under the $1,347 median of the building's five one-bedroom closings this year. Higher up the price per foot climbs fast: the 18 listings ask a median $2,257 against $1,771 for the building's twelve-month closings. The new-construction table is mostly Five Park itself, and its 2026 dip compares different floors and plans year to year: read it as mix until the same plans resell.
La residencia de entrada, un dormitorio de 846 sf en el quinto piso, pide $930.000, $1.099 el pie: al nivel de los $1.080 a los que cierran los condominios de 33139 de $900.000 a $2 millones, y por debajo de la mediana de $1.347 de los cinco cierres de un dormitorio del edificio este año. Más arriba el precio por pie sube rápido: las 18 fichas piden una mediana de $2.257 frente a $1.771 de los cierres del edificio en doce meses. La tabla de obra nueva es casi toda Five Park, y su bajada de 2026 compara pisos y planos distintos de un año a otro: léala como mezcla hasta que revendan los mismos planos.
On the MLS todayHoy en el MLS
18 listings in this building are Active right now, pulled 2026-10-13. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
18 fichas activas en este edificio ahora mismo, extraídas el 2026-10-13. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 506 | 1/2 | 846 sf | $930,000 | $1,099 | $2,235 | 9 |
| 1204 | 1/2 | 1,000 sf | $1,575,000 | $1,575 | $2,004 | 1 |
| 2108 | 1/2 | 731 sf | $1,650,000 | $2,257 | $3,200 | 1 |
| 802 | 1/2 | 1,110 sf | $2,200,000 | $1,982 | $2,952 | 17 |
| 1602 | 2/3 | 1,201 sf | $2,599,000 | $2,164 | $3,150 | 144 |
| 2402 | 2/3 | 1,218 sf | $2,750,000 | $2,258 | $3,236 | 188 |
| 3604 | 2/3 | 1,434 sf | $3,250,000 | $2,266 | $3,226 | 399 |
| 3004 | 2/3 | 1,434 sf | $3,324,000 | $2,318 | $3,928 | 168 |
| 3404 | 2/3 | 1,434 sf | $3,450,000 | $2,406 | — | 49 |
| 1001 | 3/4 | 2,178 sf | $3,745,000 | $1,719 | $5,251 | 0 |
| 1601 | 3/4 | 2,178 sf | $3,999,999 | $1,837 | $5,298 | 29 |
| 3605 | 3/4 | 1,969 sf | $4,695,000 | $2,384 | $4,347 | 4 |
| 2105 | 3/4 | 2,512 sf | $4,999,000 | $1,990 | $5,750 | 34 |
| 3102 | 3/4 | 2,930 sf | $6,450,000 | $2,201 | $7,279 | 151 |
| 2318 | 4/5 | 3,520 sf | $10,500,000 | $2,983 | $7,510 | 14 |
| 4401 | 4/4 | 3,186 sf | $10,875,000 | $3,413 | $8,526 | 77 |
| 3402.03 | 4/5 | 5,441 sf | $14,900,000 | $2,738 | $14,040 | 279 |
| 4501 | 6/8 | 6,000 sf | $23,500,000 | $3,917 | $16,189 | 13 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A11987245 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A11987245 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 846 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 846 sf.
| HOA at $2.64/sf/monthGastos de comunidad a $2,64/sf/mes | −$26,801 |
| Property tax at 2.02% of $930,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $930,000 | −$18,786 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$3,046 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$48,633 |
The rent is realLa renta es real
Five unfurnished one-bedrooms leased on annual terms at $7,000 to $7,500 a month in the last year; furnished ones reached $12,525. On the $930,000 entry unit, $7,200 a month is 9.3 percent gross; less the association ($2,235 a month) and tax at 2.02 percent, about 4.4 percent net before insurance. One listing states owners may lease for six months minimum, twice a year; the declaration decides.
Cinco un dormitorios sin amueblar se alquilaron con contrato anual de $7.000 a $7.500 al mes en el último año; los amueblados llegaron a $12.525. Sobre la unidad de entrada de $930.000, $7.200 al mes son un 9,3 por ciento bruto; restando la asociación ($2.235 al mes) y el impuesto al 2,02 por ciento, queda cerca de un 4,4 por ciento neto antes de seguro. Una ficha indica que los propietarios pueden alquilar con un mínimo de seis meses, dos veces al año; manda la declaración.
How it was built and soldCómo se construyó y se vendió
| Construction financingFinanciación de la construcción | $345M construction loan from Blackstone and Apollo, March 2021 (The Real Deal), repaid in December 2024; a $103.2M Apollo inventory loan followed on the unsold units (Commercial Observer, February 2025).Préstamo de construcción de $345M de Blackstone y Apollo, marzo de 2021 (The Real Deal), amortizado en diciembre de 2024; después, un préstamo de inventario de $103,2M de Apollo sobre las unidades sin vender (Commercial Observer, febrero de 2025). |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | Delivered. Completed in December 2024, 48 storeys and 519 feet at the entrance to South Beach, with a public park and a pedestrian bridge over the MacArthur Causeway under construction from January 2025 (Commercial Observer).Entregado. Terminado en diciembre de 2024, 48 pisos y 519 pies a la entrada de South Beach, con un parque público y una pasarela peatonal sobre la MacArthur Causeway en obras desde enero de 2025 (Commercial Observer). |
| DeveloperPromotor | Terra, David Martin's firm, with GFO Investments, the family office of Crescent Heights co-founder Russell Galbut, which has owned the site since 2004 (Commercial Observer). Arquitectonica designed the tower.Terra, la firma de David Martin, con GFO Investments, el family office de Russell Galbut, cofundador de Crescent Heights, dueño del terreno desde 2004 (Commercial Observer). Diseño de Arquitectonica. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Rental terms not published; one MLS listing states a 6-month minimum, twice a year (read 13 October 2026). The declaration decides.Condiciones de alquiler no publicadas; una ficha del MLS indica un mínimo de 6 meses, dos veces al año (leída el 13 de octubre de 2026). Manda la declaración. |
RecommendationRecomendación
Buy the low floors, negotiate the high onesCompre los pisos bajos, negocie los altos
The entry one-bedroom at $1,099 a foot is priced at what its band clears in 33139, with an annual tenant market behind it at about 4.4 percent net. That is the purchase here.
From the 30th floor up, asks run $2,200 to $3,900 a foot against $1,771 for the building's own closings. Offer toward the closings: 29 of 30 sales cleared under first price, a median 9.4 percent under.
El un dormitorio de entrada a $1.099 el pie está al precio al que cierra su banda en 33139, con un mercado de inquilinos anuales detrás de cerca de un 4,4 por ciento neto. Esa es la compra aquí.
Del piso 30 hacia arriba, se piden de $2.200 a $3.900 el pie frente a $1.771 de los cierres del propio edificio. Ofrezca hacia los cierres: 29 de 30 ventas cerraron bajo el primer precio, una mediana de 9,4 por ciento.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the full closing record unit by unit, what resellers are asking against what they paid, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
You are buying a resale here, so the seller's side pays the co-broke and representation costs you nothing. I argue from the recorded closing prices above, including what the current owner actually paid and when.
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on Five Park Miami BeachEl expediente completo de Five Park Miami Beach
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SourcesFuentes
- Commercial Observer, Terra and Russell Galbut land $103M for new Miami Beach high-rise condo (February 2025)
- The Real Deal via Terra, Miami Beach developers nab $345M construction loan for 500 Alton (March 2021)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-13. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-13. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.