The betLa apuesta
2200 Brickell is finished. It took its temporary certificate of occupancy on 11 August 2026 at 85 percent sold, so the construction risk is gone, the deposit carry is gone, and what is left is about fifteen homes against 95 closings a year in the same band. That is the cleanest absorption number in this registry and you can walk the building before you sign. What you pay for it is $1,402 a foot in a postcode that closes at $651.
2200 Brickell está terminado. Obtuvo su certificado temporal de ocupación el 11 de agosto de 2026 con el 85 por ciento vendido, así que el riesgo de obra ha desaparecido, el coste del depósito también, y lo que queda son unas quince viviendas frente a 95 cierres al año en la misma banda. Es el mejor número de absorción de este registro y usted puede recorrer el edificio antes de firmar. Lo que paga por ello son $1.402 el pie en un código postal que cierra a $651.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33129 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $800K – $1.6M$800.000 – $1,6M | 68 | $1,200,000 | $652 |
| $1.6M – $3M$1,6M – $3M | 25 | $1,950,000 | $798 |
Fifteen homes against 95 closings a yearQuince viviendas frente a 95 cierres al año
33129 closed 95 homes in 2200 Brickell's two price bands over the trailing year. The building is 105 units and 85 percent of them are sold, so the inventory actually competing for those buyers is around fifteen. On the whole building that is 1.1 years of supply, the lowest figure on this list, and on the stack that is genuinely left it is a matter of weeks. The developer is past the point of needing volume, which cuts both ways: little pressure to discount, but a finished building now carrying itself and a short, specific list of remaining plans. That is the window where a broker earns his fee.
El código postal 33129 cerró 95 viviendas en las dos bandas de precio de 2200 Brickell durante los últimos doce meses. El edificio tiene 105 unidades y el 85 por ciento está vendido, así que el inventario que realmente compite por esos compradores ronda las quince. Sobre el edificio entero son 1,1 años de oferta, la cifra más baja de esta lista, y sobre lo que queda de verdad es cuestión de semanas. El promotor ya no necesita volumen, y eso corta por los dos lados: poca presión para descontar, pero un edificio terminado que ya se paga solo y una lista corta y concreta de plantas disponibles. Esa es la ventana en la que un bróker se gana sus honorarios.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33129 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33129 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33129 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33129 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
| 2025 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
| 2026 | 2 | withheld, 2 salesomitido, 2 ventas |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
The only product of its kind on the streetEl único producto de su clase en la calle
The entry residence asks about $1,402 a foot. The band below it closed at $651, and 33129 as a whole closed at $590 while asking $913. Finishes do not close a gap that size. What does buy something real is the format: five storeys and about 103 residences on 1.7 acres of Brickell Avenue, a one-acre rooftop deck, WELL certification, and nothing else in the postcode remotely comparable. That is also the problem. Three condominiums built since 2023 have resold in 33129, one closing a year, so the resale value of new stock here is unmeasured rather than measured and reassuring. Underwrite the exit as slow.
La residencia de entrada pide unos $1.402 el pie. La banda inmediatamente inferior cerró a $651, y 33129 en conjunto cerró a $590 mientras pedía $913. Los acabados no cierran una diferencia de ese tamaño. Lo que sí compra algo real es el formato: cinco plantas y unas 103 residencias sobre 1,7 acres de Brickell Avenue, una cubierta de amenidades de un acre, certificación WELL, y nada remotamente comparable en el código postal. Eso también es el problema. Tres condominios construidos desde 2023 han revendido en 33129, un cierre por año, así que el valor de reventa de la obra nueva aquí está sin medir, no medido y tranquilizador. Dé por lenta la salida.
On the MLS todayHoy en el MLS
10 listings at this address are Active right now, pulled 2026-09-18. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
10 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-18. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 117 | 1/1 | 592 sf | $830,000 | $1,402 | — | 85 |
| 308 | 1/2 | 1,038 sf | $1,299,000 | $1,251 | — | 85 |
| 219 | 2/2 | 1,189 sf | $1,449,000 | $1,219 | — | 93 |
| 209 | 2/2 | — | $1,570,000 | — | — | 1 |
| 220 | 2/2 | 1,302 sf | $1,575,000 | $1,210 | — | 93 |
| 422 | 2/3 | 1,327 sf | $1,745,000 | $1,315 | — | 11 |
| Garden Villa 5 | 2/3 | 1,426 sf | $2,140,000 | $1,501 | — | 93 |
| PH13 | 2/3 | 1,470 sf | $2,500,000 | $1,701 | — | 93 |
| 410 | 3/3 | — | $2,795,000 | — | $2,907 | 1 |
| 416 | 3/4 | 2,000 sf | $3,198,000 | $1,599 | $3,500 | 20 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A12084903 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12084903 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $830,000 at 4.5% simple, 2 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $830,000 al 4.5% simple, a 2 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard on finished inventory)En el contrato (estándar asumido en inventario terminado) | 20% | $166,000 | $166,000 | 2 mo | −$1,245 |
| At closingEn el cierre | 80% | $664,000 | $830,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $830,000 | −$1,245 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $1,245, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $1,245, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 592 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 592 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $830,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $830,000 | −$16,766 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,131 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$18,897 |
Almost no carry, and one document that already existsCasi ningún coste de espera, y un documento que ya existe
This is the rare building where the deposit table barely matters. The certificate of occupancy is in hand, closings began this month, and a buyer contracting now commits capital for weeks rather than years, about $1,200 of carry where a tower breaking ground costs tens of thousands. Two gaps to close. The association budget is not published, so the running-cost table below carries no HOA line and your true annual cost is higher than it shows. And the rental language: because the condominium is now declared, that document exists today, which is not true of anything else on this list. Broker pages circulate a three-month minimum twice a year; none of them traces to the recorded declaration.
Este es el caso raro en que la tabla de depósitos casi no importa. El certificado de ocupación está concedido, los cierres empezaron este mes, y quien firme ahora compromete capital durante semanas y no durante años: unos $1.200 de coste, donde una torre que empieza obra cuesta decenas de miles. Quedan dos huecos. El presupuesto de la comunidad no está publicado, así que la tabla de gastos de abajo no lleva línea de comunidad y su coste anual real es mayor del que muestra. Y la cláusula de alquiler: como el condominio ya está declarado, ese documento existe hoy, cosa que no ocurre con ningún otro edificio de esta lista. Las páginas de bróker circulan un mínimo de tres meses dos veces al año; ninguna se remonta a la declaración registrada.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $77M from Bank OZK, closed October 2023, to a joint venture of Aria Development Group, Largo and Place Projects. The building is finished, so that risk is retired rather than pending.$77M de Bank OZK, cerrados en octubre de 2023, a una empresa conjunta de Aria Development Group, Largo y Place Projects. El edificio está terminado, así que ese riesgo está retirado y no pendiente. |
| PresoldPrevendido | 85% at last disclosure85% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | Delivered. Temporary certificate of occupancy on 11 August 2026, and OneWorld told brokers in July that closings begin in August.Entregado. Certificado temporal de ocupación el 11 de agosto de 2026, y OneWorld comunicó a los brókers en julio que los cierres empiezan en agosto. |
| DeveloperPromotor | Aria Development Group (David Arditi) with Largo (Nicholas Werner) and Place Projects (Joe Furst). Architecture by Revuelta Architecture International, interiors by ODA New York. OneWorld Properties holds the exclusive.Aria Development Group (David Arditi) con Largo (Nicholas Werner) y Place Projects (Joe Furst). Arquitectura de Revuelta Architecture International, interiores de ODA New York. OneWorld Properties tiene la exclusiva. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Not published. Broker pages circulate a three-month minimum twice a year; none of them traces to the developer or to the recorded declaration.No publicado. Las páginas de bróker circulan un mínimo de tres meses dos veces al año; ninguna se remonta al promotor ni a la declaración registrada. |
RecommendationRecomendación
Buy it for the certainty, negotiate on the fifteenCómprelo por la certeza, negocie sobre las quince
There is no construction risk left. Bank OZK's $77M loan is spent, the building took its certificate of occupancy on 11 August 2026 at 85 percent sold, and you can walk the actual unit before you sign. Most preconstruction buyers never get that.
You will pay more than double what the postcode band closes at, and 33129 is carrying almost twelve months of supply. This is a product purchase, not a basis purchase. Buy the plan you want to hold, and expect the exit to be slow.
About fifteen developer units remain and the building now carries itself. Get the recorded rental language and the association budget, then negotiate on price, credits and the co-broke. The developer still pays the cooperating broker, so representation costs you nothing.
No queda riesgo de obra. El préstamo de $77M de Bank OZK está gastado, el edificio obtuvo su certificado de ocupación el 11 de agosto de 2026 con el 85 por ciento vendido, y usted puede recorrer la unidad concreta antes de firmar. La mayoría de los compradores de preconstrucción nunca tienen eso.
Va a pagar más del doble de lo que cierra la banda del código postal, y 33129 arrastra casi doce meses de oferta. Esto es una compra de producto, no de precio de entrada. Compre la planta que quiera conservar, y cuente con una salida lenta.
Quedan unas quince unidades del promotor y el edificio ya se paga solo. Consiga la cláusula de alquiler registrada y el presupuesto de la comunidad, y después negocie precio, créditos y comisión cooperante. El promotor sigue pagando al bróker cooperante, así que la representación no le cuesta nada.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on 2200 BrickellEl expediente completo de 2200 Brickell
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- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- The Real Deal, David Arditi's 2200 Brickell condo project lands $77M construction loan (Oct 2023)
- PROFILEmiami, 2200 Brickell achieves temporary certificate of occupancy at 85% sold (Aug 2026)
- Florida YIMBY, 2200 Brickell receives temporary certificate of occupancy (Jul 2026)
- Commercial Observer, Aria Development scores $77M for boutique condo in Brickell (Oct 2023)
- OneWorld Properties, "2200 Brickell | Construction Completed", received at newdev@ 30 July 2026
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-09-18. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.