The betLa apuesta
JEM's entry studio asks $1,355 a foot, 476 sf on the 44th floor at $645,000, against $877 for 33132 condos built since 2023 and resold this year. That 55 percent premium buys what no other downtown tower offers: every residence starts on floor 43, and the building is funded, with a $465M financing closed and construction under way since April 2024.
El estudio de entrada de JEM pide $1.355 el pie, 476 sf en el piso 44 por $645.000, frente a $877 de los condominios del 33132 construidos desde 2023 y revendidos este año. Esa prima del 55 por ciento compra lo que ninguna otra torre del centro ofrece: todas las residencias empiezan en el piso 43, y el edificio está financiado, con $465M cerrados y la obra en marcha desde abril de 2024.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33132 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $500,000 – $900,000$500.000 – $900.000 | 130 | $611,500 | $562 |
| $900,000 – $1.6M$900.000 – $1,6M | 51 | $1,175,000 | $671 |
| $1.6M – $3M$1,6M – $3M | 12 | $2,112,500 | $979 |
Absorption and timingAbsorción y calendario
33132 closed 193 homes across JEM's three bands in the last twelve months, so 259 condominiums is 1.3 years of that market. The postcode itself is long on supply, 26 months of inventory, and the band most of JEM sells into closes on older stock. What protects the early buyer is the price list: studios launched in the $540,000s in 2023 and list at $606,000 to $645,000 today, up 12 to 19 percent, and four units went pending at $1,273 to $1,418 a foot. The launch cohort is already ahead.
El 33132 cerró 193 viviendas en las tres bandas de JEM en los últimos doce meses, así que 259 condominios equivalen a 1,3 años de ese mercado. El código postal tiene mucha oferta, 26 meses de inventario, y la banda en la que vende la mayor parte de JEM cierra sobre producto antiguo. Lo que protege al comprador temprano es la lista de precios: los estudios se lanzaron desde $540.000 en 2023 y hoy están entre $606.000 y $645.000, un 12 a 19% más, y cuatro unidades pasaron a pendiente entre $1.273 y $1.418 el pie. El grupo del lanzamiento ya va por delante.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33132 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33132 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33132 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33132 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 8 | $1,128 |
| 2025 | 16 | $869 |
| 2026 | 16 | $877 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Height costs money, and it showsLa altura se paga, y se nota
The $500,000 to $900,000 band in 33132 closes at $562 a foot, mostly older stock. The fair benchmark is new construction: 16 resales this year in buildings delivered since 2023 at a median $877, every floor mixed in, while JEM sells only floors 43 and up. The larger plans are the better foot: the 1,531 sf three-bedroom went pending at $1,296, the 1,358 sf two-bedroom at $1,319. One listing reads high: 44A asks $2,015,000 on 988 sf, $2,039 a foot, where the same 988 sf plan on the 60th floor went pending at $1,401,000. Check the area before quoting it.
La banda de $500.000 a $900.000 en el 33132 cierra a $562 el pie, sobre todo producto antiguo. La referencia justa es la obra nueva: 16 reventas este año en edificios entregados desde 2023 a una mediana de $877, con todos los pisos mezclados, mientras que JEM solo vende del piso 43 hacia arriba. Las plantas grandes son el mejor pie: el tres dormitorios de 1.531 sf pasó a pendiente a $1.296 y el dos dormitorios de 1.358 sf a $1.319. Una ficha sale alta: la 44A pide $2.015.000 por 988 sf, $2.039 el pie, cuando la misma planta de 988 sf en el piso 60 pasó a pendiente a $1.401.000. Verifique la superficie antes de citarla.
On the MLS todayHoy en el MLS
3 listings at this address are Active right now, pulled 2026-10-14. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
3 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-14. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 44I | 0/1 | 476 sf | $645,000 | $1,355 | $522 | 29 |
| 46P | 1/1 | 862 sf | $1,200,000 | $1,392 | $935 | 29 |
| 44A | 1/2 | 988 sf | $2,015,000 | $2,039 | $1,151 | 29 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A12015439 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12015439 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $645,000 at 4.5% simple, 14 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $645,000 al 4.5% simple, a 14 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (groundbreaking passed, assumed due on signing)En el contrato (inicio de obra ya pasado, se asume pagadero a la firma) | 20% | $129,000 | $129,000 | 14 mo | −$6,772 |
| Before delivery (staging not published)Antes de la entrega (reparto no publicado) | 20% | $129,000 | $258,000 | 8 mo | −$3,870 |
| At closingEn el cierre | 60% | $387,000 | $645,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $645,000 | −$10,642 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $10,642, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $10,642, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 476 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 476 sf.
| HOA at $1.1/sf/monthGastos de comunidad a $1,1/sf/mes | −$6,283 |
| Property tax at 2.02% of $645,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $645,000 | −$13,029 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,714 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$21,026 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
The deposit is 40 percent, paid in stages, per the 2023 launch; the split is not published, so the carry above assumes 20 percent on signing and 20 before delivery. Ask for the actual schedule. The rental rule matters most: the broker inventory sheet lists JEM as annual leases only, so this is a 12-month rental or a residence, never a nightly one. The association budget reads $1.10 to $1.30 a foot a month on the listings, $522 on the studio.
El depósito es del 40 por ciento, pagado por etapas, según el lanzamiento de 2023; el reparto no está publicado, así que el coste de arriba asume un 20 por ciento a la firma y otro 20 antes de la entrega. Pida el calendario real. La regla de alquiler es lo que más pesa: la hoja de inventario de broker indica en JEM solo arrendamientos anuales, así que esto es una renta de 12 meses o una vivienda, nunca un alquiler por noches. Los gastos de comunidad salen entre $1,10 y $1,30 el pie al mes en las fichas, $522 en el estudio.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $465M closed November 2025: $235M C-PACE from Nuveen Green Capital, the largest of its kind in Florida, and $230M of construction loans from BHI, Bank Hapoalim's US arm. It replaced a $35M BHI pre-development loan from August 2024.$465M cerrados en noviembre de 2025: $235M en C-PACE de Nuveen Green Capital, el mayor de su tipo en Florida, y $230M en préstamos de construcción de BHI, la filial estadounidense de Bank Hapoalim. Sustituyó un préstamo de predesarrollo de $35M de BHI de agosto de 2024. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | 2027. Construction began in April 2024; the November 2025 release targeted the fourth quarter of 2026, while the MLS listings and the broker inventory sheet carry 2027, used here.2027. La obra empezó en abril de 2024; el comunicado de noviembre de 2025 apuntaba al cuarto trimestre de 2026, mientras que las fichas del MLS y la hoja de inventario de broker indican 2027, que es la fecha usada aquí. |
| DeveloperPromotor | Naftali Group (Miki Naftali, New York) with Cara Real Estate Management. They paid $40.5M for the 1-acre site in 2022. Arquitectonica architecture, Rockwell Group interiors. First large ground-up project in Miami for Naftali, who is also building Viceroy Fort Lauderdale.Naftali Group (Miki Naftali, Nueva York) con Cara Real Estate Management. Pagaron $40,5M por el terreno de 1 acre en 2022. Arquitectura de Arquitectonica, interiores de Rockwell Group. Primer gran proyecto desde cero de Naftali en Miami, que también construye Viceroy Fort Lauderdale. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as annual rental only (broker inventory sheet, read 17 September 2026)Comercializado solo para renta anual (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
RecommendationRecomendación
A funded tower with a real height premiumUna torre financiada con una prima de altura real
JEM is the rare downtown project with the money closed: $465M in November 2025 and construction since April 2024, about 14 months from delivery. Launch buyers are already 12 to 19 percent ahead on the studios.
Buy the two- and three-bedrooms near $1,300 a foot rather than the studio at $1,355, underwrite a 12-month lease rather than nightly income, and get the deposit schedule in writing. The premium over delivered stock is the price of floor 43, not a mispricing to wait out.
JEM es uno de los pocos proyectos del centro con el dinero cerrado: $465M en noviembre de 2025 y obra desde abril de 2024, a unos 14 meses de la entrega. Los compradores del lanzamiento ya ganan entre un 12 y un 19% en los estudios.
Compre los dos y tres dormitorios cerca de $1.300 el pie antes que el estudio a $1.355, calcule una renta de 12 meses y no ingresos por noches, y consiga el calendario de depósitos por escrito. La prima sobre el producto entregado es el precio del piso 43, no un error de precio que convenga esperar.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
The full file on JEM ResidencesEl expediente completo de JEM Residences
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- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- The Real Deal, Naftali scores $465M loan for Miami Worldcenter condo tower (Nov 2025)
- The Real Deal, Naftali scores $35M loan for Miami Worldcenter tower (Aug 2024)
- The Real Deal, Naftali launches condo sales of planned tower at Miami Worldcenter (Oct 2023)
- South Florida Business Journal via the developer's press page, sales launch and deposit (Oct 2023)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-14. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-14. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.