The betLa apuesta
Nexo is as close to a finished trade as preconstruction gets. The structure topped off in June 2025, the $73.27M construction loan closed the month after, 90 percent of the building was sold before completion, and AvantStay is contracted to run the rental programme on site. You are four months from a deed, not four years, and the unit arrives furnished with an operator already in the lobby. That is the case. The price is set by that income programme and not by North Miami Beach: entry asks $1,251 a foot where the local band closes at $388. Buy it for what it distributes, and the arithmetic works. Buy it for what the postcode will pay you back, and it does not.
Nexo es lo más parecido a una operación terminada que ofrece la preconstrucción. La estructura remató en junio de 2025, el préstamo de construcción de $73,27M cerró al mes siguiente, el 90 por ciento del edificio se vendió antes de acabarlo, y AvantStay tiene contrato para operar el programa de alquiler dentro del edificio. Usted está a cuatro meses de una escritura, no a cuatro años, y la unidad llega amueblada con el operador ya instalado. Ese es el argumento. El precio lo fija ese programa de ingresos y no North Miami Beach: la entrada pide $1.251 el pie donde la banda local cierra a $388. Cómprelo por lo que reparte y la aritmética funciona. Cómprelo por lo que el código postal le va a devolver y no funciona.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33181 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $550K – $900K$550K – $900K | 11 | $730,000 | $407 |
| $900K – $1.3M$900K – $1,3M | 11 | $1,125,000 | $580 |
| $1.3M – $1.8M$1,3M – $1,8M | 9 | $1,500,000 | $709 |
What the resale market here can absorbQué puede absorber aquí el mercado de reventa
The bands Nexo sells into closed 29 homes in 33181 over the trailing year, all prices, every seller. Against 254 units that is 8.8 years of supply from this building alone, and the postcode is already carrying 17.2 months of inventory, which is squarely a buyer's market. Two things soften it and one does not. It softens because 90 percent is presold, so the developer is not sitting on 254 unsold units competing with you; the overhang is a resale question, not a sell-out question. It softens again because the buyers here are national short-term-rental investors rather than local ones, and that pool does not clear through the 33181 MLS. What does not soften is the timing: if a large share of those owners decide to sell in the same year, this postcode cannot take them. Own this for the holding period, not for the flip, and if you do want an exit plan, plan on selling the income stream to another operator-investor rather than listing into North Miami Beach.
Las bandas en las que vende Nexo cerraron 29 viviendas en el 33181 durante los últimos doce meses, a todos los precios y con todos los vendedores. Frente a 254 unidades, eso son 8,8 años de oferta solo de este edificio, y el código postal ya arrastra 17,2 meses de inventario, que es de lleno un mercado de comprador. Dos cosas lo suavizan y una no. Lo suaviza que el 90 por ciento esté prevendido: el promotor no está sentado sobre 254 unidades sin vender compitiendo con usted, y el exceso es una cuestión de reventa, no de comercialización. Lo suaviza también que los compradores aquí sean inversores de alquiler por noches de todo el país y no locales, y esa demanda no se canaliza por el MLS del 33181. Lo que no se suaviza es el calendario: si una parte grande de esos propietarios decide vender el mismo año, este código postal no los absorbe. Compre para el periodo de tenencia y no para revender rápido, y si quiere un plan de salida, cuente con vender el flujo de ingresos a otro inversor operador antes que con publicar el piso en North Miami Beach.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33181 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33181 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33181 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33181 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
Not a thin market, an empty one: 33181 has no condominium built from 2023 onward that has since resold. There is no delivered comparable in this postcode, so the resale value of a new condominium here is genuinely unmeasured rather than measured and reassuring. Weigh the basis and the absorption below accordingly, and read the exit as slow until this table has rows in it.
No es un mercado delgado, es un mercado vacío: en 33181 no hay ningún condominio construido desde 2023 que haya revendido después. No existe un comparable ya entregado en este código postal, así que el valor de reventa de un condominio nuevo aquí está sin medir, no medido y tranquilizador. Pondere en consecuencia el precio de entrada y la absorción de más abajo, y dé por lenta la salida mientras esta tabla siga vacía.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
You are paying for the permission, not the postcodeEstá pagando el permiso, no el barrio
The entry residence asks $1,251 a foot. The band it sells into closed at $388 a foot over the trailing year, and 33181 as a whole paid $285. That is a multiple, not a premium, and pretending otherwise would be dishonest. What sits behind it is real: brand-new construction, delivered furnished, with nightly rental permitted and a contracted operator, in a postcode where none of that otherwise exists. You are buying an income licence attached to a condominium, and it is priced as one. The consequence is that the local comp set will not validate your basis and there is nothing here that says it should. Nexo is the first new condominium 33181 has delivered; there is no resold new stock in this postcode at all, so the honest position is that the resale value of this product here is unmeasured. Underwrite the distribution, and treat the square-foot price as the cost of entry to the programme rather than as a number the neighbourhood will confirm.
La residencia de entrada pide $1.251 el pie. La banda en la que vende cerró a $388 el pie en los últimos doce meses, y el 33181 en conjunto pagó $285. Eso es un múltiplo, no una prima, y fingir lo contrario sería deshonesto. Detrás hay cosas reales: obra nueva, entregada amueblada, con alquiler por noches permitido y un operador contratado, en un código postal donde nada de eso existe de otra manera. Usted compra una licencia de ingresos adherida a un condominio, y está tarificada como tal. La consecuencia es que el conjunto de comparables locales no va a validar su precio de entrada, y nada aquí dice que debiera hacerlo. Nexo es el primer condominio nuevo que entrega el 33181; no hay obra nueva revendida en este código postal, así que la posición honesta es que el valor de reventa de este producto aquí está sin medir. Modele el reparto de ingresos y trate el precio por pie como el coste de entrada al programa, no como una cifra que el barrio vaya a confirmar.
On the MLS todayHoy en el MLS
4 listings at this address are Active right now, pulled 2026-09-18. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
4 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-18. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1217 | 0/1 | 531 sf | $664,048 | $1,251 | $621 | 116 |
| 404 | 2/2 | 1,118 sf | $1,081,500 | $967 | $1,308 | 116 |
| 1021 | 2/2 | 1,014 sf | $1,236,927 | $1,220 | $1,186 | 116 |
| TH106 | 3/3 | 1,547 sf | $1,478,050 | $955 | $1,810 | 117 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 12 photographs carried on MLS listing A11962042 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 12 fotografías de la ficha MLS A11962042 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $664,048 at 4.5% simple, 4 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $664,048 al 4.5% simple, a 4 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard 10/10/10)En el contrato (estándar asumido 10/10/10) | 30% | $199,214 | $199,214 | 4 mo | −$2,988 |
| At closingEn el cierre | 70% | $464,834 | $664,048 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $664,048 | −$2,988 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $2,988, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $2,988, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 531 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 531 sf.
| HOA at $1.17/sf/monthGastos de comunidad a $1,17/sf/mes | −$7,455 |
| Property tax at 2.02% of $664,048Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $664,048 | −$13,414 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,912 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$22,781 |
Almost no dead capital left, and three documents to getCasi no queda capital muerto, y tres documentos que conseguir
This is the strongest structural feature of the trade and it is worth being explicit about. A buyer entering a typical Miami preconstruction commits a deposit and waits three or four years. Here the building is topped off and delivering, so on the standard 10/10/10/70 the whole front end lands at contract and the balance closes about four months later. The carry on that is a rounding error against the purchase, and the deposit risk that dominates every other page in this pipeline is essentially spent. Fortune has not published its schedule, so confirm it rather than assume it. Then get three documents before signing: the AvantStay operating agreement in full, with the term, the revenue split, the termination rights and who controls the calendar; the rental language in the recorded declaration, because an operator contract does not survive a declaration that contradicts it; and the first HOA budget, since the $1.17 a foot on the MLS is a developer estimate until an association adopts one.
Esta es la mejor característica estructural de la operación y conviene decirlo con claridad. Quien entra en una preconstrucción típica de Miami compromete un depósito y espera tres o cuatro años. Aquí el edificio está rematado y entregando, así que con el estándar 10/10/10/70 todo el tramo inicial cae en el contrato y el resto cierra unos cuatro meses después. El coste de mantener ese dinero es un redondeo frente a la compra, y el riesgo de depósito que domina cualquier otra página de este pipeline está prácticamente consumido. Fortune no ha publicado su calendario, así que confírmelo en lugar de asumirlo. Y consiga tres documentos antes de firmar: el contrato de operación con AvantStay completo, con el plazo, el reparto de ingresos, las causas de terminación y quién controla el calendario; la cláusula de alquiler de la declaración registrada, porque un contrato de operación no sobrevive a una declaración que lo contradiga; y el primer presupuesto de la comunidad, ya que los $1,17 por pie que figuran en el MLS son una estimación del promotor hasta que una asociación apruebe el suyo.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $73.27M closed July 2025. Bank Hapoalim lending, arranged by Berkadia. The tower topped off the month before, so the loan funds a finished structure rather than a hole in the ground, and there is an EB-5 tranche in the capital stack alongside it.$73,27M cerrados en julio de 2025. Presta Bank Hapoalim, estructurado por Berkadia. La torre remató estructura el mes anterior, así que el préstamo financia un edificio en pie y no un solar, y hay un tramo EB-5 acompañándolo en la estructura de capital. |
| PresoldPrevendido | 90% at last disclosure90% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | 2026, per the developer, on a structure that topped off in June 2025. The carry table below models December, four months out. A building that is already topped off is the version of delivery risk worth taking.2026, según el promotor, sobre una estructura que remató en junio de 2025. La tabla de costes de abajo modela diciembre, a cuatro meses. Un edificio ya rematado es la versión del riesgo de entrega que merece la pena asumir. |
| DeveloperPromotor | Fortune International Group with Blue Road. Carlos Ott designed it with Frankel Benayoun as architect of record. Fortune sells and markets across South Florida at scale, which is the reason 90 percent of this building was gone before it was finished.Fortune International Group con Blue Road. Diseño de Carlos Ott, con Frankel Benayoun como arquitecto de registro. Fortune vende y comercializa a escala en todo el sur de Florida, y esa es la razón de que el 90 por ciento de este edificio estuviera colocado antes de terminarlo. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Short-term rentals, AvantStay operates on siteAlquiler de corta estancia, AvantStay opera in situ |
RecommendationRecomendación
Buy it for the income, and read the operator agreement firstCómprelo por el ingreso, y lea antes el contrato del operador
This is the most complete version of the Miami short-term-rental condominium available right now. Topped off, funded with a closed $73.27M loan, 90 percent sold, delivering this year, furnished, and with AvantStay contracted on site before a single key is handed over. Most of what goes wrong in preconstruction has already not gone wrong here.
The price is underwritten on that rental programme and on nothing else. $1,251 a foot at entry against $388 in the band and $285 across the postcode, in a postcode that has never delivered a new condominium and therefore has no resale evidence to offer either way. Holding costs run about $22,800 a year on the entry unit before any income, of which the developer's $1.17 a foot HOA estimate is a third.
So: buy it as an operating asset with a long hold, not as a square-foot trade, and make the purchase conditional on reading the AvantStay agreement, the declaration's rental clause and the first HOA budget. The nightly-rate and occupancy model for this building sits on the pipeline dashboard, not on this page, and no figure on this page assumes either.
Es la versión más completa del condominio de alquiler por noches que hay hoy en Miami. Rematado, financiado con un préstamo cerrado de $73,27M, vendido al 90 por ciento, entregando este año, amueblado y con AvantStay contratado dentro del edificio antes de entregar la primera llave. Casi todo lo que suele salir mal en preconstrucción aquí ya no ha salido mal.
El precio se sostiene sobre ese programa de alquiler y sobre nada más. $1.251 el pie en la entrada frente a $388 en la banda y $285 en el conjunto del código postal, en un código postal que nunca ha entregado un condominio nuevo y que por tanto no aporta evidencia de reventa ni a favor ni en contra. Los costes de tenencia rondan los $22.800 al año en la unidad de entrada antes de cualquier ingreso, y un tercio de eso es la estimación de comunidad de $1,17 por pie del promotor.
Así que: cómprelo como activo en explotación y con una tenencia larga, no como una operación por pie cuadrado, y condicione la compra a leer el contrato de AvantStay, la cláusula de alquiler de la declaración y el primer presupuesto de la comunidad. El modelo de tarifa por noche y ocupación de este edificio está en el panel del pipeline y no en esta página, y ninguna cifra de esta página asume ni una cosa ni la otra.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
After deliveryDespués de la entrega
Property Management Brickell LLC runs the unit. Nineteen units under management in Brickell, and my own host profile carries 2,835 reviews at 4.83 over six years as a Superhost. You get the pro forma before you buy.
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
The full file on Nexo ResidencesEl expediente completo de Nexo Residences
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- What a preconstruction deposit costs to holdCuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- The Real Deal, Fortune and Blue Road land $73M loan for the North Miami Beach condos (Jul 2025)
- Florida YIMBY, $73.27M construction loan secured for Nexo Residences (Jul 2025)
- Florida YIMBY, Nexo Residences tops off at 13899 Biscayne Boulevard (Jun 2025)
- Developer site, nexoresidencesmiami.com
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-09-18. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.