The betLa apuesta
The entry residences price at about $1,449 a foot. New condominiums of this size in Bay Harbor Islands and Sunny Isles, the nearest markets that actually have one, closed the last twelve months at a median of $1,446. So the bottom of this building asks what the north corridor already pays for finished product, on four bayfront acres with a marina, from the developer who built Continuum South Beach. The premium is higher up the stack, not at the entry.
Las residencias de entrada salen a unos $1.449 el pie. Los condominios nuevos de este tamaño en Bay Harbor Islands y Sunny Isles, los mercados más cercanos que sí tienen uno, cerraron los últimos doce meses a una mediana de $1.446. Es decir, la parte baja de este edificio pide lo que el corredor norte ya paga por producto terminado, sobre cuatro acres frente a la bahía con marina y del promotor que construyó Continuum South Beach. La prima está más arriba en la torre, no en la entrada.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33181 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $1.5M – $2M (houses only)$1,5M – $2M (solo casas) | 7 | $1,690,000 | $732 |
| $2M – $3M (houses only)$2M – $3M (solo casas) | 21 | $2,300,000 | $1,005 |
| $3M and above (houses only)$3M en adelante (solo casas) | 23 | $4,700,000 | $1,160 |
33181 closes 50 homes a year above $1.5M, and not one of them is a condominium33181 cierra 50 viviendas al año por encima de $1,5M, y ninguna es un condominio
Every closing in the table is a detached waterfront house on Keystone Point or in Sans Souci, most of them built in the 1950s. Postcodes 33181 and 33161 together recorded zero condominium sales above $1.5M in the trailing year, so those medians measure land and not apartments, and 263 homes arrive in a market with no condominium demand curve to read. Take that two ways. It is the risk, because nothing here tells you what the resale clears at. It is also the argument for going early: a developer price list only rises as inventory depletes, so the 2026 cohort buys the lowest price and the best water views in the building, and every later buyer validates that basis.
Cada cierre de la tabla es una casa unifamiliar frente al agua en Keystone Point o en Sans Souci, la mayoría construidas en los años cincuenta. Los códigos postales 33181 y 33161 juntos registraron cero ventas de condominio por encima de $1,5M en los últimos doce meses, de modo que esas medianas miden suelo y no apartamentos, y 263 viviendas llegan a un mercado sin ninguna curva de demanda de condominio que leer. Léalo de dos maneras. Es el riesgo, porque nada aquí le dice a cuánto se liquida la reventa. Y es también el argumento para entrar pronto: una lista de precios de promotor solo sube a medida que se agota el inventario, así que el grupo de 2026 compra el precio más bajo y las mejores vistas al agua del edificio, y cada comprador posterior valida esa base.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33181 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33181 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33181 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33181 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
Not a thin market, an empty one: 33181 has no condominium built from 2023 onward that has since resold. There is no delivered comparable in this postcode, so the resale value of a new condominium here is genuinely unmeasured rather than measured and reassuring. Weigh the basis and the absorption below accordingly, and read the exit as slow until this table has rows in it.
No es un mercado delgado, es un mercado vacío: en 33181 no hay ningún condominio construido desde 2023 que haya revendido después. No existe un comparable ya entregado en este código postal, así que el valor de reventa de un condominio nuevo aquí está sin medir, no medido y tranquilizador. Pondere en consecuencia el precio de entrada y la absorción de más abajo, y dé por lenta la salida mientras esta tabla siga vacía.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
The entry stack asks what finished stock nearby actually closes atLa parte de entrada pide lo que cierra de verdad el producto terminado cercano
The comparable set has to come from outside the postcode, because inside it there is none. In Bay Harbor Islands and Sunny Isles, condominiums built since 2020 and sized between 1,000 and 3,600 square feet recorded 37 closings in the trailing year at a median of $1,446 a foot. The $1.5M entry price over the smallest published plan works out at $1,449, which is that number. Closer still, La Baia in Bay Harbor is this developer's own delivered bayfront product: one closing at $1,113 a foot and eleven resales asking $1,113 to $1,885. The premium sits higher up: the two listings that publish an area price at about $1,690, roughly 17 percent over the same median. Own the entry plans.
El conjunto comparable tiene que venir de fuera del código postal, porque dentro no hay ninguno. En Bay Harbor Islands y Sunny Isles, los condominios construidos desde 2020 y de entre 1.000 y 3.600 pies cuadrados registraron 37 cierres en los últimos doce meses a una mediana de $1.446 el pie. El precio de entrada de $1,5M sobre la planta publicada más pequeña sale a $1.449, que es esa misma cifra. Más cerca aún, La Baia en Bay Harbor es el producto frente a la bahía ya entregado de este promotor: un cierre a $1.113 el pie y once reventas pidiendo entre $1.113 y $1.885. La prima está más arriba: las dos fichas que publican superficie salen a unos $1.690, en torno a un 17 por ciento sobre esa mediana. Quédese con las plantas de entrada.
On the MLS todayHoy en el MLS
4 listings in this building are Active right now, pulled 2026-09-18. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
4 fichas activas en este edificio ahora mismo, extraídas el 2026-09-18. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| S1109 | 1/2 | — | $1,500,000 | — | $3,276 | 76 |
| N1506 | 2/3 | — | $2,073,000 | — | $2,480 | 77 |
| N1403 | 2/3 | 1,793 sf | $3,025,000 | $1,687 | $3,276 | 71 |
| N1601 | 3/3 | 2,418 sf | $4,086,000 | $1,690 | $4,300 | 64 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 19 photographs carried on MLS listing A12043094 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 19 fotografías de la ficha MLS A12043094 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $1,500,000 at 4.5% simple, 42 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $1,500,000 al 4.5% simple, a 42 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar supuesto) | 10% | $150,000 | $150,000 | 42 mo | −$23,625 |
| At groundbreakingAl inicio de obra | 10% | $150,000 | $300,000 | 36 mo | −$40,500 |
| At top-offAl remate de estructura | 10% | $150,000 | $450,000 | 18 mo | −$30,375 |
| At closingEn el cierre | 70% | $1,050,000 | $1,500,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $1,500,000 | −$94,500 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $94,500, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $94,500, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 1,035 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 1,035 sf.
| HOA at $1.88/sf/monthGastos de comunidad a $1,88/sf/mes | −$23,350 |
| Property tax at 2.02% of $1,500,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,500,000 | −$30,300 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$3,726 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$57,376 |
Forty-two months of deposit, on a schedule nobody has publishedCuarenta y dos meses de depósito, con un calendario que nadie ha publicado
Continuum has not published a deposit schedule, so the table below uses the Miami standard of 10/10/10/70 and labels it as assumed. Delivery is 2030 and construction has not started, which makes this roughly forty-two months of committed capital, longer than anything else on this site. Three things to obtain before signing, and all three are ordinary requests a developer expects from a broker. The real deposit schedule, because a lighter front end changes the arithmetic materially. The six-month rental limit in writing, since today it rests on a sales sheet rather than on a recorded declaration. And the construction financing, which has not been announced.
Continuum no ha publicado un calendario de depósitos, así que la tabla siguiente usa el estándar de Miami, 10/10/10/70, y lo etiqueta como supuesto. La entrega es en 2030 y la obra no ha empezado, lo que supone unos cuarenta y dos meses de capital comprometido, más que cualquier otro edificio de este sitio. Tres cosas que conviene obtener antes de firmar, y las tres son peticiones normales que un promotor espera de un bróker. El calendario real de depósitos, porque un inicio más ligero cambia la aritmética de forma sustancial. El mínimo de seis meses por escrito, ya que hoy se apoya en una ficha comercial y no en una Declaración registrada. Y la financiación de la construcción, que no se ha anunciado.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | Not published. No construction loan has been announced for this project and construction has not started; a Continuum representative told The Real Deal in February 2026 that it was expected to begin in 2027. One financing negotiation already ended in court: CW Investment Advisers sued in October 2025 over roughly $500,000 in fees after Continuum walked away from a loan for the buyout, and Continuum denied wrongdoing and countersued in January 2026.No publicado. No se ha anunciado ningún préstamo de construcción para este proyecto y la obra no ha empezado; un representante de Continuum dijo a The Real Deal en febrero de 2026 que se esperaba iniciarla en 2027. Una negociación de financiación ya acabó en los tribunales: CW Investment Advisers demandó en octubre de 2025 por unos $500.000 en honorarios después de que Continuum se retirara de un préstamo para la compra en bloque, y Continuum negó haber obrado mal y contrademandó en enero de 2026. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | 2030, per the sales centre and per Bridge, which carries YearBuilt 2030 on all four listings. Construction has not begun, so that date rests on a start in 2027 and a three-year build.2030, según la oficina de ventas y según Bridge, que registra YearBuilt 2030 en las cuatro fichas. La obra no ha comenzado, así que esa fecha depende de un inicio en 2027 y de tres años de construcción. |
| DeveloperPromotor | The Continuum Company, Ian Bruce Eichner with Allie Eichner. Built Continuum South Beach in the early 2000s, has delivered La Baia North and South in Bay Harbor Islands, and closed a $350M construction loan for Continuum North Bay Village in April 2026. This is a sponsor with a delivery record in exactly this format.The Continuum Company, de Ian Bruce Eichner con Allie Eichner. Construyó Continuum South Beach a principios de los 2000, ha entregado La Baia Norte y Sur en Bay Harbor Islands, y cerró un préstamo de construcción de $350M para Continuum North Bay Village en abril de 2026. Es un promotor con historial de entrega en exactamente este formato. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Six-month minimum, twice a year, as stated in the developer's September 2026 broker materials. That is a long-term rental building: nightly and monthly letting are both out, and two tenancies a year is the ceiling. The figure comes from the developer, not from a recorded declaration, and the declaration is not recorded yet, so it is a sales claim and not yet a rule. Read it as the developer's intent and verify it against the declaration before closing.Mínimo de seis meses, dos veces al año, según los materiales para brókeres del promotor de septiembre de 2026. Es un edificio de alquiler de larga duración: quedan excluidos tanto el alquiler por noches como el mensual, y el tope son dos contratos al año. La cifra procede del promotor, no de una Declaración registrada, y la Declaración aún no está inscrita, de modo que es una afirmación comercial y todavía no una norma. Tómela como la intención del promotor y verifíquela contra la Declaración antes de cerrar. |
RecommendationRecomendación
Buy the water, negotiate the scheduleCompre el agua, negocie el calendario
The case is the entry stack, the site and the sponsor. $1,449 a foot is what finished new condominiums of this size already close at in Bay Harbor and Sunny Isles, four bayfront acres with a marina do not come back, and Continuum built Continuum South Beach and delivered La Baia.
Against that: 2030 delivery with no construction loan announced and no start on site, and a postcode with no condominium resale market to read. Buy the entry plans and the launch price list, get the deposit schedule and the rental language in writing, and underwrite the timeline rather than the pitch.
El caso son la parte de entrada, el solar y el promotor. $1.449 el pie es lo que ya cierran los condominios nuevos de este tamaño en Bay Harbor y Sunny Isles, cuatro acres frente a la bahía con marina no vuelven a aparecer, y Continuum construyó Continuum South Beach y entregó La Baia.
En contra: entrega en 2030 sin préstamo de construcción anunciado y sin obra iniciada, y un código postal sin mercado de reventa de condominio que leer. Compre las plantas de entrada y la lista de lanzamiento, consiga por escrito el calendario de depósitos y la cláusula de alquiler, y analice el calendario en lugar del argumentario.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
The full file on Continuum 12000El expediente completo de Continuum 12000
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- What a preconstruction deposit costs to holdCuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- The Real Deal, Eichners launch wellness-focused North Miami condos after $49M buyout (Feb 2026)
- The Real Deal, inside the North Miami and North Miami Beach development pipeline (Aug 2026)
- The Real Deal, Eichner's Continuum completes North Miami condo buyout (Nov 2025)
- Developer site, 12000miami.com
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-09-18. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.