The betLa apuesta
One Metropica is a delivered 263-residence tower by Sawgrass Mills, and the number that decides it is $426: what its six closings of the last twelve months cleared per foot, while 34 listings ask a median $486. The same 1,026 sf two-bedroom that closed at $598,500 in 2023 resold at $400,000 in August 2026. For a buyer, that reset is the opportunity.
One Metropica es una torre entregada de 263 residencias junto a Sawgrass Mills, y la cifra que la decide es $426: lo que cerraron por pie sus seis ventas de los últimos doce meses, mientras 34 fichas piden una mediana de $486. El mismo dos dormitorios de 1.026 sf que cerró a $598.500 en 2023 se revendió a $400.000 en agosto de 2026. Para un comprador, ese reajuste es la oportunidad.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33323 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $300K – $500K$300K – $500K | 100 | $441,000 | $283 |
| $500K – $800K$500K – $800K | 121 | $570,000 | $340 |
A deep band, a slow buildingUna banda profunda, un edificio lento
33323 closes 221 homes a year between $300,000 and $800,000, so the whole tower is 1.2 years of its band: the market is deep. The building itself is not. Six sales closed in twelve months against 34 listings, which at that pace is more than five years of inventory, and 16 of the 34 have already cut their price. Leasing is the opposite story: 37 leases closed in the same year. Owners here rent; few sell.
33323 cierra 221 viviendas al año entre $300.000 y $800.000, así que la torre entera equivale a 1,2 años de su banda: el mercado es profundo. El edificio no lo es. Seis ventas cerradas en doce meses frente a 34 fichas, lo que a ese ritmo supera los cinco años de inventario, y 16 de las 34 ya han bajado su precio. El alquiler cuenta lo contrario: 37 alquileres cerrados en el mismo año. Aquí los propietarios alquilan; pocos venden.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33323 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33323 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33323 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33323 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Where it asks, and what clearsDónde pide, y lo que cierra
Listings ask a median $486 a foot; the six closings cleared $426, from $381 to $452. In 2023 the building's closings cleared a median $501, so it has repriced about 15 percent lower, and the 02 stack more: $583 to $594 a foot in 2023, $390 in August 2026. The 33323 band reads $283 to $340, but it mixes older condominiums and houses; inside the building, the closings are the comparable. The penthouse listings ask $763 to $835 a foot, and no sale here has ever cleared above $662.
Las fichas piden una mediana de $486 el pie; los seis cierres salieron a $426, de $381 a $452. En 2023 los cierres del edificio marcaron una mediana de $501, así que se ha reajustado cerca de un 15 por ciento a la baja, y la línea 02 más: de $583 a $594 el pie en 2023, $390 en agosto de 2026. La banda de 33323 marca de $283 a $340, pero mezcla condominios antiguos y casas; dentro del edificio, la referencia son sus cierres. Los penthouses en venta piden de $763 a $835 el pie, y ninguna venta aquí ha superado los $662.
On the MLS todayHoy en el MLS
34 listings at this address are Active right now, pulled 2026-10-17, of which the 30 cheapest are shown. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
34 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-17, de las que se muestran las 30 más baratas. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 615 | 1/2 | 749 sf | $265,000 | $354 | $1,044 | 162 |
| 505 | 1/2 | 780 sf | $305,000 | $391 | $1,011 | 189 |
| 305 | 1/2 | 702 sf | $308,000 | $439 | $978 | 685 |
| 412 | 1/1 | 677 sf | $325,000 | $480 | $807 | 207 |
| 802 | 2/2 | 1,121 sf | $399,000 | $356 | $1,279 | 118 |
| 502 | 2/2 | 1,026 sf | $399,000 | $389 | $1,430 | 78 |
| 1207 | 2/2 | 920 sf | $399,500 | $434 | $1,300 | 64 |
| 504 | 2/2 | 968 sf | $415,000 | $429 | $1,400 | 66 |
| 2108 | 2/2 | 877 sf | $420,000 | $479 | $970 | 247 |
| 2104 | 2/2 | 977 sf | $445,000 | $455 | $1,300 | 323 |
| 2304 | 2/2 | 977 sf | $475,000 | $486 | $1,405 | 36 |
| 2204 | 2/2 | 977 sf | $475,000 | $486 | $1,405 | 36 |
| 811 | 2/2 | 990 sf | $480,000 | $485 | $1,426 | 119 |
| 2307 | 2/2 | 920 sf | $485,000 | $527 | $1,325 | 487 |
| 417 | 1/2 | 1,007 sf | $498,000 | $495 | $1,190 | 53 |
| 801 | 3/3 | 1,262 sf | $535,000 | $424 | $1,759 | 13 |
| 2010 | 2/2 | 1,003 sf | $549,000 | $547 | $1,397 | 63 |
| 1410 | 2/2 | 1,003 sf | $550,000 | $548 | $1,445 | 111 |
| 901 | 3/3 | 1,262 sf | $550,000 | $436 | $1,800 | 171 |
| 1401 | 3/3 | 1,262 sf | $559,000 | $443 | $1,758 | 128 |
| 2009 | 3/3 | — | $579,000 | — | $1,810 | 182 |
| 2111 | 2/2 | 1,066 sf | $599,450 | $562 | $1,379 | 16 |
| 216 | 2/— | 1,420 sf | $617,417 | $435 | $2,000 | 175 |
| 1602 | 2/2 | 1,026 sf | $648,000 | $632 | $1,477 | 271 |
| 1509 | 3/3 | 1,297 sf | $650,000 | $501 | $1,850 | 170 |
| 2109 | 3/3 | 1,297 sf | $679,000 | $524 | $1,600 | 1 |
| 1609 | 3/3 | 1,297 sf | $695,000 | $536 | $1,871 | 198 |
| 1503 | 2/— | 1,179 sf | $699,900 | $594 | $1,642 | 56 |
| 2509 | 3/3 | 1,297 sf | $739,000 | $570 | $1,868 | 426 |
| 1701 | 3/3 | 1,262 sf | $759,000 | $601 | $1,817 | 179 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A12002891 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12002891 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 749 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 749 sf.
| HOA at $1.35/sf/monthGastos de comunidad a $1,35/sf/mes | −$12,134 |
| Property tax at 2.02% of $265,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $265,000 | −$5,353 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,696 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$20,183 |
What it earns, and the associationLo que renta, y la asociación
Two-bedrooms leased at a median $2,900 a month over the last year (23 leases). On the August resale at $400,000 that is 8.7 percent gross; after the association ($1,335 a month) and tax at about 1.95 percent of price it nets about 2.7 percent, before insurance and vacancy. The association is the risk: the same 1,026 sf plan carried $864 a month in 2022 and $1,335 now, up 55 percent.
Los dos dormitorios se alquilaron a una mediana de $2.900 al mes en el último año (23 contratos). Sobre la reventa de agosto a $400.000 eso es un 8,7 por ciento bruto; tras la asociación ($1.335 al mes) y el impuesto de cerca del 1,95 por ciento del precio queda en torno al 2,7 por ciento neto, antes de seguro y vacancia. El riesgo es la asociación: el mismo plano de 1.026 sf pagaba $864 al mes en 2022 y $1.335 hoy, un 55 por ciento más.
How it was built and soldCómo se construyó y se vendió
| Construction financingFinanciación de la construcción | Madison Realty Capital lent $30M in June 2021 against the 89 then-unsold upper-floor units and the site of a second tower (REBusiness). About 90 percent sold by September 2026.Madison Realty Capital prestó $30M en junio de 2021 con garantía sobre las 89 unidades altas aún sin vender y el terreno de una segunda torre (REBusiness). Alrededor del 90 por ciento vendido en septiembre de 2026. |
| PresoldPrevendido | 90% at last disclosure90% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | Delivered. The City of Sunrise issued the temporary certificate of occupancy in June 2020, with 75 percent sold (REBusiness). The retail component of the master plan is only now under construction after years of delay (South Florida Agent Magazine, September 2026).Entregado. La ciudad de Sunrise emitió el certificado de ocupación temporal en junio de 2020, con el 75 por ciento vendido (REBusiness). El componente comercial del plan maestro apenas está en construcción tras años de retraso (South Florida Agent Magazine, septiembre de 2026). |
| DeveloperPromotor | Metropica Development LLC, led by Joseph Kavana of K Group Holdings. Remaining developer inventory moved to Compass (Miltiadis Kastanis, Bobby Auerbach) in September 2026.Metropica Development LLC, dirigida por Joseph Kavana de K Group Holdings. El inventario restante del promotor pasó a Compass (Miltiadis Kastanis, Bobby Auerbach) en septiembre de 2026. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as monthly rental, 30-day minimum (broker inventory sheet, read 17 September 2026)Comercializado como renta mensual, mínimo 30 días (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
RecommendationRecomendación
Buy at the closings, not the listCompre al precio de cierre, no al de lista
For a buyer who wants a rentable two- or three-bedroom in a newer tower at a 2026 price, this is a reset building: closings at $381 to $452 a foot, against a 2023 median of $501. Offer from the six closings, not the 34 asks.
Ask for the association budget and reserve study before signing: the fee is up 55 percent since 2022 and it decides the net. Leave the penthouses until one closes.
Para quien busca un dos o tres dormitorios alquilable en una torre reciente a precio de 2026, es un edificio reajustado: cierres de $381 a $452 el pie, frente a una mediana de $501 en 2023. Ofrezca desde los seis cierres, no desde las 34 fichas.
Pida el presupuesto de la asociación y el estudio de reservas antes de firmar: la cuota ha subido un 55 por ciento desde 2022 y decide el neto. Deje los penthouses hasta que cierre alguno.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the full closing record unit by unit, what resellers are asking against what they paid, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
You are buying a resale here, so the seller's side pays the co-broke and representation costs you nothing. I argue from the recorded closing prices above, including what the current owner actually paid and when.
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Once you own itUna vez que sea suya
This building is monthly, not nightly, so Property Management Brickell LLC would run it as mid-term. Different rate, different occupancy, and I will show you that pro forma rather than a nightly one.
Este edificio es mensual, no por noche, así que Property Management Brickell LLC lo operaría en media estancia. Otra tarifa, otra ocupación, y le enseñaré ese pro forma y no uno de alquiler diario.
The full file on One MetropicaEl expediente completo de One Metropica
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SourcesFuentes
- REBusiness, Metropica Development completes 28-story residential tower (June 2020)
- REBusiness, Madison Realty Capital provides $30M loan for two condominium properties at Metropica (June 2021)
- South Florida Agent Magazine, Kastanis and Auerbach to lead sales of remaining Metropica One condos (September 2026)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-17. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-17. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.