The betLa apuesta
Origin Bay Harbor is a 27-residence waterfront building, 74 percent under contract and delivering late 2026, and the number that decides it is $1,940 a foot: what the developer asks on its last plans, against $1,244 to $1,364 at which homes in the same 33154 bands closed this year. The early buyers took the launch price. A buyer today pays for scarcity, a finished building in months, and a premium worth negotiating.
Origin Bay Harbor es un edificio de 27 residencias frente a la bahía, con el 74 por ciento bajo contrato y entrega a finales de 2026, y la cifra que lo decide es $1.940 el pie: lo que pide el promotor por sus últimas plantas, frente a $1.244 a $1.364 a los que cerraron este año las viviendas de las mismas bandas del 33154. Los primeros compradores se llevaron el precio de lanzamiento. Quien compra hoy paga escasez, un edificio terminado en meses y una prima que se puede negociar.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33154 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $4M – $5M$4M – $5M | 19 | $4,350,000 | $1,244 |
| $2.5M – $4M$2,5M – $4M | 36 | $3,163,500 | $1,364 |
| $1.5M – $2.5M$1,5M – $2,5M | 59 | $1,800,000 | $946 |
A building too small to flood its marketUn edificio demasiado pequeño para saturar su mercado
Supply is not the risk here. 27 residences against 114 closings a year in these 33154 bands is about two months of the postcode's demand, and only seven are unsold: 20 of 27 were under contract at financing (Commercial Observer, June 2025). The question is the opposite one, whether the next buyer pays the current list. Residence 302 has been on the MLS since April 2025 and was raised from $3,482,000 to $4,223,000 while it waited. That is a developer price list doing what price lists do, and it is also 18 months without a buyer at that level.
La oferta no es el riesgo aquí. 27 residencias frente a 114 cierres al año en estas bandas del 33154 equivalen a unos dos meses de demanda del código postal, y solo quedan siete sin vender: 20 de 27 estaban bajo contrato al cerrar la financiación (Commercial Observer, junio de 2025). La pregunta es la contraria: si el próximo comprador paga la lista actual. La residencia 302 está en el MLS desde abril de 2025 y subió de $3.482.000 a $4.223.000 mientras esperaba. Es una lista de precios de promotor haciendo lo que hacen las listas, y también son 18 meses sin comprador a ese nivel.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33154 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33154 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33154 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33154 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 5 | $1,205 |
| 2026 | 19 | $1,352 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
A premium for the last plansUna prima por las últimas plantas
The two residences listed today ask $1,931 and $1,949 a foot, both through Cervera. In 33154 the $4M to $5M band closed 19 homes in the trailing year at a median $1,244, the $2.5M to $4M band 36 at $1,364, and stock built since 2023 resold this year at $1,352. So the remaining plans carry roughly 40 to 55 percent over what the postcode pays for finished homes. Part of that is real: open bay frontage, private slips, Artefacto interiors, 26 neighbours. Part of it is a list price, and a list price is where the conversation starts.
Las dos residencias publicadas hoy piden $1.931 y $1.949 el pie, ambas con Cervera. En el 33154 la banda de $4M a $5M cerró 19 viviendas en los últimos doce meses a una mediana de $1.244, la de $2,5M a $4M 36 a $1.364, y el producto construido desde 2023 se revendió este año a $1.352. Las plantas restantes llevan entonces entre un 40 y un 55 por ciento sobre lo que paga el código postal por vivienda terminada. Parte es real: frente abierto a la bahía, amarres privados, interiores de Artefacto, 26 vecinos. Parte es un precio de lista, y un precio de lista es donde empieza la conversación.
On the MLS todayHoy en el MLS
2 listings at this address are Active right now, pulled 2026-10-18. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
2 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-18. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 401 | 4/4 | 2,135 sf | $4,161,500 | $1,949 | $3,800 | 0 |
| 302 | 3/5 | 2,187 sf | $4,223,000 | $1,931 | $3,951 | 518 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 22 photographs carried on MLS listing A12087846 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 22 fotografías de la ficha MLS A12087846 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $4,161,500 at 4.5% simple, 3 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $4,161,500 al 4.5% simple, a 3 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard 10/10/10, two milestones already passed)En el contrato (estándar 10/10/10 asumido, dos hitos ya cumplidos) | 30% | $1,248,450 | $1,248,450 | 3 mo | −$14,045 |
| At closingEn el cierre | 70% | $2,913,050 | $4,161,500 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $4,161,500 | −$14,045 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $14,045, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $14,045, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 2,135 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 2,135 sf.
| HOA at $1.8/sf/monthGastos de comunidad a $1,8/sf/mes | −$46,116 |
| Property tax at 2.02% of $4,161,500Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $4,161,500 | −$84,062 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$7,686 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$137,864 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
With delivery three months out on the developer's schedule, there is almost no deposit carry left: a buyer today commits to a closing, not to a two-year wait. The deposit schedule is not published, so the table assumes the Miami standard with its first two milestones already passed. Two things to get in writing. The rental language of the recorded declaration, because the 30-day minimum on this page comes from a broker inventory sheet, not from the documents. And a price, opened from the 18 months residence 302 has spent on the market.
Con la entrega a tres meses según el calendario del promotor, casi no queda coste de depósito: quien compra hoy se compromete a un cierre, no a dos años de espera. El calendario de depósitos no está publicado, así que la tabla asume el estándar de Miami con sus dos primeros hitos ya cumplidos. Dos cosas por escrito. La cláusula de alquiler de la declaración registrada, porque el mínimo de 30 días de esta página viene de una hoja de inventario de broker, no de los documentos. Y un precio, que se abre desde los 18 meses que la residencia 302 lleva en el mercado.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $30.5M construction loan from S3 Capital, closed June 2025 (Commercial Observer, Florida YIMBY). Foundation work was under way at the time; Thornton Construction is the general contractor.Préstamo de construcción de $30,5M de S3 Capital, cerrado en junio de 2025 (Commercial Observer, Florida YIMBY). En ese momento ya se trabajaba en la cimentación; Thornton Construction es el contratista general. |
| PresoldPrevendido | 74% at last disclosure74% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | Late 2026, per the June 2025 financing release. The broker inventory sheet and the MLS YearBuilt field say 2024 or 2025; the trade press reports construction in 2025, and that is the date used here.Finales de 2026, según el anuncio de la financiación de junio de 2025. La hoja de inventario de broker y el campo YearBuilt del MLS dicen 2024 o 2025; la prensa especializada sitúa la obra en 2025, y esa es la fecha que usamos. |
| DeveloperPromotor | VDA Development, through its subsidiary VDA Origin, co-founded by Mauricio Moya (Commercial Observer). Sales and marketing by Cervera Real Estate, which lists both residences on the MLS today.VDA Development, a través de su filial VDA Origin, cofundada por Mauricio Moya (Commercial Observer). Ventas y marketing a cargo de Cervera Real Estate, que hoy publica las dos residencias en el MLS. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as monthly rental, 30-day minimum (broker inventory sheet, read 17 September 2026)Comercializado como renta mensual, mínimo 30 días (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
RecommendationRecomendación
Buy it as a home, and negotiateCómprelo para vivirlo, y negocie
A financed small building near the finish line. S3 Capital closed $30.5M of construction debt in June 2025, 20 of 27 residences are under contract, and delivery is due late 2026, so capital is committed for months rather than years. Open water, nine boat slips and Artefacto interiors in a building of 27.
The remaining plans ask 40 to 55 percent over what 33154 closes at, and one has waited 18 months at its price. Offer against the band, not the list, get the recorded rental language first, and own it as a residence or a long hold.
Un edificio pequeño, financiado y cerca de la meta. S3 Capital cerró $30,5M de deuda de construcción en junio de 2025, 20 de 27 residencias están bajo contrato y la entrega es a finales de 2026, así que el capital queda comprometido meses y no años. Agua abierta, nueve amarres e interiores de Artefacto en un edificio de 27.
Las plantas restantes piden entre un 40 y un 55 por ciento sobre lo que cierra el 33154, y una lleva 18 meses esperando a su precio. Oferte contra la banda y no contra la lista, consiga primero la cláusula de alquiler registrada, y téngalo como residencia o a largo plazo.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
After deliveryDespués de la entrega
This building is monthly, not nightly, so Property Management Brickell LLC would run it as mid-term. Different rate, different occupancy, and I will show you that pro forma rather than a nightly one.
Este edificio es mensual, no por noche, así que Property Management Brickell LLC lo operaría en media estancia. Otra tarifa, otra ocupación, y le enseñaré ese pro forma y no uno de alquiler diario.
The full file on Origin Bay HarborEl expediente completo de Origin Bay Harbor
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SourcesFuentes
- Commercial Observer, S3 Capital lends $31M on Miami-area condo project (June 2025)
- Florida YIMBY, $30.5M construction loan secured for Origin Bay Harbor (June 2025)
- Florida YIMBY, construction starts on Origin Residences by Artefacto (March 2024)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-18. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.