The betLa apuesta
La Baia North is six months from handover, topped off, 84 percent sold and funded by a $67M loan that closed a year ago. That is a preconstruction risk profile that is almost a resale one, and the deposit carry on it is about $24,000 rather than years of dead capital. What is not settled is the price. The remaining residences ask $1,961 to $2,049 a foot. Buy the building, negotiate the number.
La Baia North está a seis meses de la entrega, con la estructura rematada, un 84 por ciento vendido y financiado por un préstamo de $67M cerrado hace un año. Ese es un perfil de riesgo de preconstrucción que ya se parece al de una reventa, y el coste de mantener el depósito ronda los $24.000 en lugar de años de capital parado. Lo que no está resuelto es el precio. Las residencias que quedan piden entre $1.961 y $2.049 el pie. Compre el edificio, negocie la cifra.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33154 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $3M – $4M$3M – $4M | 22 | $3,319,525 | $1,398 |
| $4M – $6M$4M – $6M | 21 | $4,400,000 | $1,316 |
Absorption is not the problem hereLa absorción no es aquí el problema
Fifty-seven residences arriving into a postcode that closed 41 homes between $3M and $6M in the trailing year is 1.4 years of supply, and 84 percent of the building is already spoken for, so the number actually reaching the open market is closer to nine units. On volume this building is comfortable. The pressure sits one address south instead: 18 units of La Baia South, the 68-unit first phase the MLS carries under both 9201 and 9221 East Bay Harbor Drive, are listed today against three closings there in 2026. That is the identical product, delivered, with a queue in front of it. Plan the exit in years, or plan to hold.
Cincuenta y siete residencias que llegan a un código postal que cerró 41 viviendas entre $3M y $6M en los últimos doce meses son 1,4 años de oferta, y el 84 por ciento del edificio ya está comprometido, de modo que lo que realmente sale al mercado abierto se acerca más a nueve unidades. En volumen este edificio está cómodo. La presión está una dirección más al sur: hoy hay 18 unidades de La Baia South a la venta, la primera fase de 68 residencias que el MLS publica bajo 9201 y 9221 East Bay Harbor Drive, frente a tres cierres allí en 2026. Es el producto idéntico, ya entregado, con una cola por delante. Planifique la salida en años, o planifique quedarse.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33154 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33154 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33154 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33154 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 5 | $1,205 |
| 2026 | 17 | $1,352 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
The ask sits 40 percent above what this product closes atEl precio pedido está un 40 por ciento por encima de lo que cierra este producto
The two listed residences ask $3,551,000 and $3,712,000 for 1,811 sf, $1,961 and $2,049 a foot, and both have been on the MLS about ten months without selling. Homes in the $3M to $4M band in 33154 closed at a median $1,404 a foot over the trailing year. New Bay Harbor condominium stock cleared $1,374 this year, and most of those 16 closings are first closings at buildings that have only just delivered, The Well and La Baia South, rather than seasoned resales, which makes them the right comparison and not a flattering one. La Baia South itself closed at $1,112, $1,241 and $1,338. Same developer, same architect, same water.
Las dos residencias listadas piden $3.551.000 y $3.712.000 por 1.811 sf, es decir $1.961 y $2.049 el pie, y llevan unos diez meses en el MLS sin venderse. Las viviendas de la banda de $3M a $4M en 33154 cerraron a una mediana de $1.404 el pie durante el último año. La obra nueva de Bay Harbor se liquidó este año a $1.374, y la mayoría de esos 16 cierres son primeras escrituras de edificios recién entregados, The Well y La Baia South, más que reventas asentadas, lo que los convierte en la comparación correcta y no en la halagadora. La propia La Baia South cerró a $1.112, $1.241 y $1.338. Mismo promotor, mismo arquitecto, misma agua.
On the MLS todayHoy en el MLS
2 listings at this address are Active right now, pulled 2026-09-18. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
2 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-18. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 403 | 3/4 | 1,811 sf | $3,551,000 | $1,961 | $3,186 | 336 |
| 607 | 3/4 | 1,811 sf | $3,712,000 | $2,050 | $3,186 | 329 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 14 photographs carried on MLS listing A11885005 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 14 fotografías de la ficha MLS A11885005 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $3,551,000 at 4.5% simple, 6 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $3,551,000 al 4.5% simple, a 6 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (both construction milestones already passed)En el contrato (los dos hitos de obra ya han pasado) | 30% | $1,065,300 | $1,065,300 | 6 mo | −$23,969 |
| At closingEn el cierre | 70% | $2,485,700 | $3,551,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $3,551,000 | −$23,969 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $23,969, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $23,969, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 1,811 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 1,811 sf.
| HOA at $1.76/sf/monthGastos de comunidad a $1,76/sf/mes | −$38,248 |
| Property tax at 2.02% of $3,551,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $3,551,000 | −$71,730 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$6,520 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$116,498 |
The cheapest part of this trade, and the bill that follows itLa parte más barata de esta operación, y la factura que viene después
Both construction milestones are behind us, so a contract signed today writes roughly 30 percent and closes six months later. At 4.5 percent that is about $24,000 of carry, against the $200,000 and more a three-year preconstruction contract costs at this price. The recurring bill after closing is the larger number: $38,200 of HOA at $1.76 a foot a month, both listings agreeing at $3,186, $71,700 of Florida tax at 2.02 percent and roughly $6,500 of insurance. Call it $116,500 a year before a single repair. Get the recorded rental clause before signing, because Bay Harbor Islands regulates short stays at municipal level and the declaration has not been read.
Los dos hitos de obra ya han pasado, así que un contrato firmado hoy entrega en torno al 30 por ciento y cierra seis meses después. Al 4,5 por ciento eso son unos $24.000 de coste financiero, frente a los $200.000 o más que cuesta un contrato de preconstrucción de tres años a este precio. La factura recurrente posterior al cierre es la cifra mayor: $38.200 de gastos de comunidad a $1,76 el pie al mes, con los dos anuncios coincidiendo en $3.186, $71.700 de impuesto de Florida al 2,02 por ciento y unos $6.500 de seguro. Llámelo $116.500 al año antes de la primera reparación. Consiga la cláusula de alquiler registrada antes de firmar, porque Bay Harbor Islands regula las estancias cortas a nivel municipal y la Declaración no ha sido leída.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $67M closed August 2025 with S3 Capital Partners, at 75 percent presold. The building topped off on 25 April 2026.$67M cerrados en agosto de 2025 con S3 Capital Partners, con el 75 por ciento prevendido. El edificio remató estructura el 25 de abril de 2026. |
| PresoldPrevendido | 84% at last disclosure84% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | Q1 2027, and three sources say so independently: the developer's own site, the October 2024 groundbreaking release and the April 2026 top-off release. Sales launched in October 2022, so launch to handover runs about four and a half years.Primer trimestre de 2027, y tres fuentes lo dicen por separado: el propio sitio del promotor, el comunicado del inicio de obra de octubre de 2024 y el del remate de estructura de abril de 2026. Las ventas se lanzaron en octubre de 2022, así que del lanzamiento a la entrega van unos cuatro años y medio. |
| DeveloperPromotor | Continuum Company, Ian Bruce Eichner. Built and sold out La Baia South next door. Continuum and Suffolk Construction sued each other in August 2026 over that first building, Suffolk over unpaid millions and Continuum over cost and workmanship. Jacob's Construction, not Suffolk, is the contractor named on North's groundbreaking and top-off releases.Continuum Company, de Ian Bruce Eichner. Construyó y vendió por completo La Baia South, al lado. Continuum y Suffolk Construction se demandaron mutuamente en agosto de 2026 por aquel primer edificio, Suffolk por millones impagados y Continuum por sobrecostes y calidad de obra. El contratista que figura en los comunicados de inicio de obra y de remate de La Baia North es Jacob's Construction, no Suffolk. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Rental policy not published. Neither the developer's sales site nor the two MLS listings state a minimum stay, and the recorded declaration has not been read. Bay Harbor Islands also regulates short stays at municipal level, which is a separate question from the condominium rule. Treat nightly rental as unproven here until the declaration is in hand.Política de alquiler no publicada. Ni el sitio del promotor ni los dos anuncios del MLS indican una estancia mínima, y la Declaración registrada no ha sido leída. Bay Harbor Islands además regula las estancias cortas a nivel municipal, lo que es una cuestión distinta de la norma del condominio. Considere el alquiler por noches como no probado aquí hasta tener la Declaración. |
RecommendationRecomendación
Buy it on a negotiated number, not on the price listCómprelo sobre una cifra negociada, no sobre la lista de precios
Delivery risk here is close to spent. The $67M S3 Capital loan closed in August 2025, the building topped off on 25 April 2026, 84 percent is sold and handover is Q1 2027. Very little of what usually goes wrong in preconstruction can still go wrong.
The price is the open question. At $1,961 to $2,049 a foot the two listed units ask 40 percent above the band and 47 to 84 percent above what La Baia South closed at in June and July. Ten months unsold at that ask is the market's own answer.
So the work is the negotiation, and the leverage is real: 12.1 months of supply in 33154, a developer holding the last 16 percent of a building and a construction loan running. Ask for the current release price list, the deposit schedule and the recorded rental clause before making an offer.
El riesgo de entrega está aquí casi agotado. El préstamo de $67M de S3 Capital cerró en agosto de 2025, el edificio remató estructura el 25 de abril de 2026, el 84 por ciento está vendido y la entrega es en el primer trimestre de 2027. Queda muy poco de lo que suele salir mal en preconstrucción.
El precio es la pregunta abierta. A $1.961 y $2.049 el pie, las dos unidades listadas piden un 40 por ciento por encima de la banda y entre un 47 y un 84 por ciento por encima de lo que cerró La Baia South en junio y julio. Diez meses sin vender a ese precio son la respuesta del propio mercado.
Así que el trabajo es la negociación, y la mano es real: 12,1 meses de oferta en 33154, un promotor con el último 16 por ciento de un edificio y un préstamo de construcción corriendo. Pida la lista de precios de la última entrega, el calendario de depósitos y la cláusula de alquiler registrada antes de hacer una oferta.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on La Baia NorthEl expediente completo de La Baia North
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SourcesFuentes
- The Real Deal, Continuum gets $67M construction loan for La Baia North (Aug 2025)
- The Real Deal, Eichner launches sales for the second La Baia building (Oct 2022)
- The Real Deal, Continuum and Suffolk clash over La Baia South (Aug 2026)
- Florida YIMBY, La Baia North tops off (Apr 2026)
- Florida YIMBY, La Baia North breaks ground (Oct 2024)
- Developer site, labaiabayharbor.com
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-09-18. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.